Перепланировка ипотечной квартиры от Сбербанка является многоэтапным процессом, который необходимо согласовывать не только с банком-кредитором, но и с компетентными органами. Сегодня мы узнаем, что такое перепланировка, как сделать ее по закону, и чего можно ожидать, если переустройство сделано самовольно без необходимых согласований.
Что представляет из себя перепланировка квартиры
Жилищное законодательство делит все изменения жилого пространства на 2 типа – переустройство и перепланировка.
- Переустройство. Это такие изменения, которые касаются только инженерных коммуникаций (канализация, электрика, газопровод, трубы, сантехническое оборудование), и не затрагивают конструктивных элементов квартиры (стены, потолок, пол). К примеру, это замена газовой плиты на электрическую, перенос плиты в пределах помещения кухни без монтажа газопровода, перемещение сантехники в границах санузла, замена отопительных приборов.
- Перепланировка подразумевает под собой изменения внешнего вида квартиры, такие как: объединение комнат, санузлов, жилой комнаты и лоджии, и, как следствие, демонтаж перегородок; монтаж новых межкомнатных перегородок; перенос дверных проемов; конструктивные изменения полового покрытия и т.д.
Все эти изменения должны быть отражены в техническом паспорте жилого помещения.
Нужно ли согласовывать перепланировку ипотечной квартиры с банком
Перед тем, как начать перепланировку, советуем внимательно ознакомиться с кредитным договором. Как правило, в типовых ипотечных договорах содержится запрет на перепланировку без согласия банка.
То есть, перед тем, как преступить к согласованию в официальных органах, необходимо заручиться согласием банка. Судя по отзывам клиентов, банк без проблем выдает такое разрешение, но при условии соблюдения ряда формальностей, речь о которых пойдет ниже.
Как получить одобрение банка на перепланировку
Получить разрешение на ремонт с перепланировкой можно по письменному обращению. При этом к заявлению прикладываются следующие документы:
- Паспорт.
- Проект перепланировки.
- Документы из страховой компании:
- письмо страховщика о том, что ему известно о предстоящей перепланировке, и жилье застраховано на случай повреждений при ремонтных работах;
- платежный документ об оплате за страхование дополнительного риска (если размер страховой премии повысился в результате планируемого ремонта);
- страховой полис либо доп.соглашение к нему, в котором указаны все застрахованные риски (в том числе в случае порчи имущества от работ по перепланировке).
Какие изменения не допустимы
Действующими строительными нормами не допускается перепланировка, несущая опасность для жизни и здоровья жильцов, ухудшающая жилищные условия, а также изменения, которые негативно повлияют на прочность конструкций дома.
К таким, частности, относят:
- объединение газифицированной кухни с жилой комнатой без дополнительного обустройства перегородки (роль-двери, перегородка из усиленного стекла и пр.);
- подключение системы обогрева пола от радиаторов отопления;
- изменения, усиливающие нагрузку на несущие конструкции, свыше нормативов (замена деревянного пола бетонным, замена межкомнатных перегородок из дранки более прочными и тяжелыми материалами);
- перенос обычной батареи на балкон/лоджию;
- несанкционированные конструктивные вмешательства в несущие стены (демонтаж, закладывание или возведение дверных проемов);
- ограничение доступа к инженерным коммуникациям (запрещено зашивать все трубы «наглухо»).
- манипуляции с системой вентиляции (демонтаж, уменьшение, подключение вытяжки).
- перенос мокрых зон (ванна, санузел), и их новое расположение над жилыми комнатами и кухней соседей снизу.
- и т.д.
Кто выдает разрешение на перепланировку
Для того, чтобы начать ремонт с перепланировкой, необходимо получить согласование с компетентным властным органом. В Москве это Мосжилинспекция, а в регионах – местная администрация, либо созданное на ее базе специализированное подразделение.
Как согласовать и осуществить перепланировку
Давайте пошагово разберем порядок действий собственника квартиры по согласованию сложного ремонта:
- Получить техпаспорт на квартиру в БТИ. Это документ, в котором будут указаны все первичные характеристики объекта: расположение и материалы всех конструкций (стены, перегородки, пол, дверные и оконные проемы), площадь, количество комнат, расположение газового и сантехоборудования.
- Подготавливается проект перепланировки и техническое заключение, допускающее указанные в проекте дизайнерские решения, с точки зрения строительных, пожарных и иных норм. Документация составляется проектной организацией, состоящей в саморегулируемой организации проектировщиков, и допущенной к работам по подготовке такого рода проектов/заключений.
- Берем согласие на перепланировку от банка.
- Получение разрешительной документации из газовой службы, если планируются какие-то модификации газовых сетей.
- Подаем заявление на согласование работ в компетентный орган либо через МФЦ. К заявлению прикладываются:
- документы о нахождении квартиры в собственности;
- техпаспорт;
- согласие иных сособственников квартиры на изменение параметров жилплощади (нотариальное);
- протокол общего собрания всех жильцов дома с согласованием перепланировки, затрагивающей общее имущество (несущие стены и конструкции, перекрытия, балконные плиты);
- информированное согласие от банка;
- проект и техзаключение по перепланировке;
- согласование с газовой службой (при переносе газопровода).
- Осуществление перепланировки. Для этого необходимо нанять строительную бригаду (по договору подряда) и заключить договор авторского надзора с организацией, имеющей специальный допуск для осуществления контроля за деятельностью ваших строителей, чтобы они все делали согласно проекту. Проще всего заключить такой договор с организацией, изготовившей проект/заключение. Как вариант, можно подыскать строительную организацию, которая имеет соответствующий допуск, и вправе оформлять все промежуточные строительные документы.
- По ходу ремонта ведется журнал всех произведенных манипуляций и составляются акты скрытых работ («внутренние» работы, которые по окончании невозможно осмотреть визуально (шумо- и гидроизоляция, упрочнение конструкций и пр.).
- Финальное согласование перепланировки. После завершения ремонта, необходимо оповестить контролирующий орган (администрация или Мосжилинспекция). Для этого пишется заявление о выдаче акта завершения перепланировки, к которому прикладываются подтверждающие документы (договор подряда, авторского надзора, свидетельства о допуске строительной/проектной организации к проведению соответствующих видов работ, журнал проведенных работ, акты скрытых работ).
- Комиссионный выход в адрес заявителя с целью проверки соответствия выполненных работ проектной документации. При положительном решении выдается акт о завершении работ по перепланировке, который автоматически направляется в Росреестр.
- Получение нового техпаспорта в БТИ. Для этого в БТИ пишется соответствующее заявление (с приложением ранее выданного акта и новой выписки из ЕГРП). Инженер выходит по адресу, производит необходимые замеры, и на их основании вносит изменения в техническую документацию.
Как узаконить уже сделанную перепланировку
По общему правилу, самовольная перепланировка (без предварительного разрешения) может быть легализована только судом.
Алгоритм действий здесь следующий:
- Вызывается специалист из БТИ, который фиксирует все произведенные изменения на старом техпаспорте (наносятся так называемые красные линии).
- Подаем заявку на согласование перепланировки в местную администрацию/жилинспекцию. Это формальное действие, с целью получения отказа.
- Оспариваем отказ в суде. Исковое заявление также должно содержать просьбу сохранить квартиру в перепланированном виде, ввиду соответствия выполненных работ строительным нормам и правилам. Также обязательное условие, чтобы проведенные изменения не несли угрозу человеческой жизни. При рассмотрении дела судом назначается строительная экспертиза, которая отвечает на все вопросы о законности перепланировки.
- Регистрируем изменения. С решением суда обращаемся в БТИ и Росреестр, и получаем новую документацию на жилплощадь. Эти документы подлежат передаче в страховую компанию и в банк.
Облегченные условия для москвичей
В Москве принят упрощенный порядок узаконивания самовольной перепланировки. Выглядит он так:
- Специалист БТИ выдает техпаспорт с отметками о произведенных изменениях («красные линии»).
- Необходимо заказать техническое заключение о нормативном соответствии и безопасности ремонтных работ. Выдавать такие заключения вправе либо автор проекта самого дома, либо специально одобренная Правительством Москвы проектная организация.
- Подача заявки на согласование перепланировки в Мосжилинспекцию. К стандартному пакету документов, предоставляемому при своевременном согласовании, вместо проекта прикладывается вышеуказанное техзаключение.
- Представители инспекции осуществляют осмотр заявленной квартиры, и, если все произведенные изменения соответствуют заключению, оформляется акт о завершённом переустройстве.
- На основании полученного акта в общем порядке переоформляются все технические документы на жилье.
Последствия несанкционированной перепланировки
За проведение перепланировки без согласования предусмотрена ответственность в виде штрафа от 2 000 до 2 500 рублей. И даже если впоследствии перепланировка была узаконена, штраф все равно придется оплатить.
Если же при проведении работ произошло такое нарушение строительных норм, при котором ремонт невозможно узаконить, выдается предписание о том, чтобы квартира была приведена в первоначальный вид.
А что будет, если не уведомить банк о перепланировке?
В заключение хочется отметить, что для личного спокойствия собственнику ипотечной квартиры лучше осуществлять перепланировку, следуя букве закона.
Загрузка...
