Как продать квартиру с незаконной перепланировкой в 2019 году

Многие владельцы жилой недвижимости решаются изменить стандартную планировку помещения без получения разрешительных документов и затем сталкиваются с проблемой, как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой. Для исключения подобной ситуации важно понимать, какие действия по изменению объекта являются допустимыми с точки зрения законодательства. Продажа квартиры с перепланировкой также возможна, но необходимо знать нюансы процесса заключения сделки.

Разбираемся в понятиях

Многие граждане путаются в понятиях перепланировка и переустройство. Оба термина предполагают изменения, проведенные в квартире. Некоторые из них требуют наличия разрешительных документов, а при их отсутствии возникают проблемы при продаже недвижимости. Под переустройством жилого объекта понимается изменение первоначального состояния инженерных сетей, электрического, санитарного и иного оборудования.

На практике к такой категории относится:

переустановка приборов газа с прокладыванием новых подводов;
замена газовых плит на электрические;
монтаж очагов;
установка оборудования, которая требует дополнительных ресурсов энергии или воды.

Под перепланировкой понимается существенное изменение конфигурации помещения.

К такой категории относится:

перенос санитарных комнат;
изменение положения несущих стен и проемов;
устройство дополнительных перегородок;
иные изменения, способные перераспределить нагрузку на конструкции перекрытия строения.

Не требуют разрешительных документов и уведомления БТИ простые изменения типа демонтажа шкафов, антресолей или замены дверей. При замене батарей, установке кондиционера, антенны и иных изменениях, которые не нарушают целостность внутридомовых коммуникаций, сложностей с продажей квартиры не возникнет. Во всех остальных случаях речь идет о неузаконенных изменениях и появляется проблема как продать квартиру с незаконной перепланировкой. В такой ситуации возможно два варианта развития событий — «правильный» и «обходной».

Как определяется факт перепланировки и что делать

Выявляется факт наличия перепланировки или переустройства просто — проводится сравнение квартиры с планом и экспликацией. Делать это может специалист по перепланировкам, оценщик при получении заемщиком кредита через ипотеку или покупатель. Если наблюдается несовпадение реального положения проемов и стен, инженерных коммуникаций и иных деталей тому, что указано в плане, то речь идет о перепланировке. При выявлении факта существенных изменений в документе проставляются «красные» линии. Такие пометки наносятся в соответствии с реальным расположением элементов, при этом делается отметка о проведении незаконных действий.

В такой ситуации сложность получения разрешительных документов зависит от того, насколько значительными были изменения. Выделяют «простую» и «сложную» форму прохождения процедуры. Первый вариант возможен, когда речь идет о простых изменениях в виде разборки не несущей перегородки, заделывания проемов в стенах, переустановке приборов или оборудования. В этом случае владелец вместе с заявителем прорисовывает эскиз и проходит процесс его согласования, что не занимает много времени и стоит недорого.

При существенных изменениях необходимо составление проекта, что часто длительно по времени. В большинстве случаев такие действия связанны с устранением несущих стен, монтажом внутренних конструкций лестниц и установкой новых тяжелых перегородок. Проект должен быть разработан специальной организацией, которая имеет лицензию на проведение таких работ. В документе должно присутствовать заключение о соответствии проведенных в помещении изменений строительным, санитарным, противопожарным и иным нормам. Окончательное решение по признанию перепланировки законной принимает орган местного самоуправления.

В каких случаях разрешение не получить

Для квартир, расположенных в объектах, признанных памятниками архитектуры, сложность получения разрешительных документов на проведенные перепланировки возрастает в разы. Специалисты рынка недвижимости говорят о том, что в некоторых случаях это становится практически нереальным, так как требует огромного количества виз.

Для «обычных» квартир также существуют ситуации, в которых в праве на получение документов о законной перепланировке будет отказано. К такой категории относятся те изменения, которые ведут к нарушению прочности здания, мешают нормальной работе инженерных систем и оборудования, снижают противопожарную безопасность и ухудшают внешний фасад здания.

В качестве примера можно привести следующие ситуации:

Переустройство помещений, которые относятся к категории непригодных для проживания;
Ликвидация каналов естественной вентиляции;
Перенос радиаторов, которые подключены к общедомовой системе на лоджию или балкон;
Ликвидация несущих стен, ставящая под угрозу целостность строения;
Превышение допустимой нагрузки на несущие стены при выполнении стяжки пола, установке новых стен или замене материалов текущих конструкций на более тяжелые.

В такой ситуации шансов на получение разрешительных документов без возвращения состояния квартиры в исходное состояние в законном порядке нет. Если факт наличия любого из видов перепланировок не выявлен, то можно продать квартиру «по прежним» характеристикам, но возникают риски для покупателя. В этом случае при их выявлении на него может быть в дальнейшем наложен штраф, а расходы на прохождения процедуры получения документов или возврата в исходное состояние лягут на его плечи.

При желании нового владельца в дальнейшем приобрести квартиру в ипотеку с желанием предоставить в качестве залога имущество с незаконной планировкой, банк практически со 100% вероятностью откажет в выдаче кредита. Большинство финансовых организаций с подобными объектами работать отказываются, так как отсутствие необходимых документов отрицательно сказывается на ликвидности жилого объекта и вызывает сложности при продаже.

Порядок действий для легализации изменений

Получить разрешительные бумаги для признания перепланировки законной может продавец до проведения сделки отчуждения или покупатель после регистрации в Росреестре. Для инициирования процесса необходимо подготовить перечень документов, список которых определяет ЖК РФ.

Потребуется следующий пакет:

заявление на признание перепланировки законной;
экспликация и план помещения;
копии правоустанавливающих документов;
согласие от всех членов семьи;
технический паспорт жилого объекта;
разрешение на перепланировку, полученное от органа надзора за архитектурными и историческими памятниками.

Пакет документов подается заявителем в жилищную инспекцию для рассмотрения. Далее квартира осматривается специалистом организации, который фиксирует несоответствие фактического состояния помещения первоначальному плану. Далее проходит процесс согласования внесенных в документ изменений или аргументируется отказ. Срок процедуры, объем работ и стоимость зависит от масштаба проведенной перепланировки. Простые изменения осуществляются по эскизному решению, а легализация сложных потребует привлечения специалистов проектной организации и получения виз различных инспекций

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой во многом зависит от того, насколько существенными были проведены изменения в отношении первичного состояния помещения и согласен ли покупатель на приобретение подробного объекта недвижимости. Прохождение процедуры легализации избавит покупателя и продавца от лишних рисков и отказа в регистрации сделки в Росреестре, поэтому стоит заранее оценить последствия отказа от оформления необходимых при перепланировке документов.

Оценка статьи:

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...