Как рассчитать налог с продажи квартиры по кадастровой стоимости в 2019 году?

Сегодня значительная часть сделок связана с реализацией недвижимости, поэтому многих владельцев волнует, как правильно рассчитать налог с продажи квартиры по кадастровой стоимости. Неправильно произведенные отчисления чреваты негативными последствиями и необходимостью траты времени и сил, поэтому стоит изучить основные нюансы процедуры.

Основные законодательные требования

При осуществлении сделки по продаже объекта недвижимости собственник получает прибыль, с которой согласно действующему законодательству обязан уплатить налог. Размер отчислений на доходы физических лиц рассчитывается по ставке 13%. С 2016 года в силу вступили изменения, обязывающие рассчитывать сумму отчислений с кадастровой стоимости проданной недвижимости, а не использовать для этих целей цену продажи. Нововведение было связано с тем, что многие владельцы квартир для снижения размера уплачиваемого налога шли на хитрость и занижали базу, указывая в договоре существенно заниженную стоимость жилья.

При приобретении квартиры ранее 01.01.16, налог рассчитывается так, как это было до введения изменений. В качестве базы берется цена из документа купли-продажи, поэтому кадастровая стоимость в такой ситуации не оказывает никакого влияния. Если жилой объект приобретен после 01.01.16, то в расчете участвует кадастровая оценка жилого объекта.

С 2016 года усложнилась методика определения базы для расчета налога. Она «привязана» к кадастровой стоимости с поправкой на специальный коэффициент 0,7. Если в соглашении указана продажная цена, значение которой менее 70% от кадастровой оценки, то именно она берется для расчета налога. В некоторых субъектах коэффициент может иметь нулевое значение для отдельных объектов или категорий налогоплательщиков, поэтому актуальную информацию можно получить в Росреестре.

Чтобы не платить налог

Для того чтобы не платить налог, гражданину необходимо владеть квартирой 5 и более лет. Срок в 3 года на текущий момент сохранен только для определенных ситуаций, в число которых входит наличие дарственной на квартиру, получения жилого объекта в наследство или по договору ренты, предусматривающего условие пожизненного содержания.
Согласно действующему законодательству гражданин вправе использовать возможность предоставления ему налогового вычета.

При продаже недвижимости он может уменьшить объем отчислений в бюджет на 1 млн. рублей, либо уменьшить доход на сумму, которая была потрачена на приобретение данной квартиры. Для реализации второй возможности необходимо наличие документов, подтверждающих размер произведенных расходов. Если реализовано за год несколько объектов, вычет применяется также в указанном размере, а не суммируется. В случае нескольких владельцев и наличии долевой собственности, право получения вычета по налогам предоставляется каждому из них пропорционально общему размеру долей.

Что представляет собой кадастровая оценка

Кадастровая стоимость является показателем, который базируется на рыночной цене жилой недвижимости и предполагает процесс рассмотрения и определения ее Росреестром. Оценка определяется по состоянию на начало каждого года, в котором осуществляется сделка по продаже жилья.

На итоговое значение оказывает влияние несколько факторов:

состояние объекта;
местонахождение недвижимости;
находящаяся рядом инфраструктура;
материал постройки;
присутствие неотделимых улучшений.

Кадастровая оценка и ее влияние

Каждый из подобных пунктов влияет на величину кадастровой оценки, повышая или понижая ее значение. В связи с этим два аналогичных по площади объекта при расположении в разных районах могут иметь отличающуюся между собой оценку.
Узнать точное значение кадастровой стоимости жилого объекта можно абсолютно бесплатно на портале Росреестра. Для этого достаточно зайти на официальный сайт в раздел предоставления сервисов и перейти в подраздел справочной информации по объектам недвижимости.

Для получения сведений необходимо будет правильно осуществить ввод кадастрового номера или точных реквизитов адреса недвижимости. Информация из базы ГКН не относится к числу конфиденциальной и является общедоступной, поэтому открыта для просмотра любому желающему. Возможными источниками для получения подобных сведений может быть договор купли-продажи, либо справка из Государственного Кадастра Недвижимости, которая выдается по требованию заявителя и формируется в течение 5 рабочих дней.

Кадастровая оценка не относится к категории статичных величин, так как предполагает изменение на периодической основе. При ее определении во внимание принимаются рыночные факторы, влияющие на цену квартиры. В большинстве случаев она близка к реальному значению стоимость жилья, но в некоторых случаях может превышать ее. Если владелец посчитает кадастровое значение чрезмерно завышенной, то имеет право оспорить его, но для этого потребуется помощь юристов и специалистов оценщиков. Процедура может быть проведена путем обращения в комиссию по рассмотрению споров или через суд.

Примеры расчета налога

Для определения суммы налоговых отчислений в 2019 году важно определиться с теми факторами, которые влияют на способ определения базы и могут повлиять на итоговое расчетное значение. Для расчета суммы налога важную роль играет дата продажи квартиры, соотношение цены продажи и кадастровой стоимости, а также возможность получения гражданином вычета по налогам.

Отсутствие обязанности по уплате налога

На отсутствие проведения отчислений может повлиять срок владения жилым объектом или возможность получения вычета по налогам. Например, если объект был приватизирован в 2014 году и продан в 2018, то уплачивать 13% гражданин не обязан. В такой ситуации он владел квартирой минимально требуемые по законодательству того времени, то есть был хозяином в течение 3-х лет.

Налог с применением значения кадастровой оценки необходимо рассчитывать и уплачивать только при продаже недвижимости, приобретенной после 2016 года. Законодательно установлен срок владения после покупки жилой недвижимости в 5 лет, по истечении которого подобной обязанности не возникает. Если объект недвижимости был приобретен после введения изменений о расчете налога с применением кадастровой стоимости, но с момента его приобретения прошел пятилетний срок, то налоговый сбор в такой ситуации уплачивать не нужно.

Пример расчета налога

Например, гражданин приобрел жилую недвижимость за 5 000 000 рублей в 2017, а через год заключил сделку по ее продаже за 5 500 000 рублей. По данным кадастровая оценка на 01.01.2019 составила 8 145 500 рублей. В рассматриваемой ситуации продолжительность владения оказалась менее 5 лет с момента приобретения и недвижимость во владение поступила позднее 2016 года, то налог необходимо уплачивать с использованием действующего значения кадастровой оценки. С учетом договорной стоимости квартиры и поправочного коэффициента 0,7 получаем следующую цепочку вычислений:

Применяем значение коэффициента коэффициент — 8 145 500 умножаем на 0,7, получая 5 701 850;
Вычитаем расходы на покупку недвижимости — из 5 701 850 вычитаем 5 000 000, что дает 701 850;
С учетом применения ставки в 13% налог с применением базы в 701 850 рублей составит 91 240,5 рублей, поэтому именно такая сумма должна быть уплачена в бюджет.

Налоговый сбор с кадастровой стоимости рассчитывается и уплачивается при продаже жилой недвижимости, права на владение которой были получены после 2016 года. При определении сбора учитывается оценка государственного органа и договорная цена, а в качестве базы берется большая из данных величин. Законодательно установлен срок владения после покупки жилой недвижимости в 5 лет, по истечении которого подобной обязанности не возникает.

Оценка статьи:

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...