Покупка квартиры в новостройке имеет ряд преимуществ и часто определяющим фактором становится финансовая сторона вопроса, так как стоит такая недвижимость по сравнению со вторичной на порядок дешевле. Сегодня существует несколько вариантов приобретения жилья в новом доме, одним из которых является переуступка прав собственности. Такие договоры не относятся к категории распространенных, поэтому важно знать, как правильно купить квартиру в новостройке по переуступке.
Сущность договора переуступки
При переуступке возможно два варианта развития событий:
- дольщик в полном объеме выплачивает стоимость по ДДУ, после чего происходит переуступка;
- проводится переуступка прав собственности, при которой оставшийся по ДДУ долг переводится на нового участника.
Главная особенность договора переуступки прав заключается в том, что покупатель получает не недвижимость, а только возможность требовать оформления ее в собственность после окончания строительных работ и ввода объекта в эксплуатацию.
Виды договоров и их особенности
Переуступка может быть оформлена в виде предварительного договора или по ДДУ. Первый позволяет получить право на подписание в дальнейшем основного соглашения, но не является документом, дающим возможность требования передачи квартиры в собственность. Такой договор не подлежит процедуре государственной регистрации и стоит помнить о том, что финансовые средства по нему передавать нельзя. Расчет следует проводить только после подписания основного договора, именно он регулирует вопросы передачи жилой недвижимости.
Какие существуют риски
Для покупателя риски договора переуступки более высоки нежели приобретение квартиры напрямую у застройщика. В число основных входят:
- недостаточность прав у продавца для уступки;
- риск получения недостроя;
- банкротство застройщика;
- расторжение ДДУ;
- наличие по договору штрафов и пеней;
- недобросовестность продавца.
Право требования возникает только у ДДУ либо соглашений на его основании, которые подлежат государственной регистрации в обязательном порядке. Все остальные случаи предполагает выполнение определенных условий, поэтому право возникновения у продавца возможности переуступки часто оказывается под вопросом.
Проблема незаконченного строительства может быть обусловлена различными причинами. Такая ситуация может быть обусловлена недостаточностью финансирования, выходом основных инвесторов, недобросовестностью застройщика, поэтому перед заключением договора следует ознакомиться с репутацией, опытом успешных построек и перспектив строительства. Продавец не отвечает за действия застройщика, поэтому подписанное правильно оформленное соглашение расторгнуть будет невозможно, а все проблемы и недоразумения покупатель вынужден будет решать самостоятельно.
Как правильно заключить договор:
Заключение любого договора должен выполняться определенный алгоритм действий. На первом этапе важно тщательно проверить репутацию строительной компании. Необходимо изучить следующие моменты:
- срок работы в сфере строительства;
- наличие учредительных документов и их актуальность;
- правильность оформления разрешительных документов;
- наличие договора аренды или прав собственности на земельный участок.;
- опыт возведение и процент сдачи в эксплуатацию.
Продавец обязан предоставить:
- договор ДДУ;
- разрешение от застройщика на проведение переуступки при наличии непогашенной задолженности либо уведомления, если обязательства нет;
- согласие на проведение сделки второй половины, если продавец состоит в браке;
- квитанции об оплате доли.
При участии в ДДУ несовершеннолетнего ребенка либо недееспособного гражданина, продавец обязан иметь разрешение на сделку от органа опеки. При участии в ДДУ средств государственной поддержки в виде материнского сертификата, что часто происходит при оформлении квартиры в ипотеку, все дети должны присутствовать в соглашении ДДУ. При несоблюдении такого условия сделка в дальнейшем будет признана недействительной.
После урегулирования всех вопросов и пунктов договора начинается этап прохождения регистрации в Росреестре, который считается для признания сделки действительной обязательным. Необходимо будет оплатить госпошлину в размере 2 000 рублей, расходы в большинстве случаев делятся поровну между участниками сделки.
Договор переуступки является одним из способов приобретения недвижимого имущества. Особенность такой сделки заключается в том, что подписание договора не означает появления права собственности, а только возможность его требования после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Переуступка считается более рискованным видом сделки по сравнению с традиционной куплей, поэтому важно тщательно подходить к проверке документов для оформления и репутации застройщика.
Загрузка...
