Как купить квартиру в новостройке по переуступке прав

Покупка квартиры в новостройке по переуступке

 

Покупка квартиры в новостройке имеет ряд преимуществ и часто определяющим фактором становится финансовая сторона вопроса, так как стоит такая недвижимость по сравнению со вторичной на порядок дешевле. Сегодня существует несколько вариантов приобретения жилья в новом доме, одним из которых является переуступка прав собственности. Такие договоры не относятся к категории распространенных, поэтому важно знать, как правильно купить квартиру в новостройке по переуступке.

Сущность договора переуступки

В период возведения дома каждый дольщик имеет договор долевого участия, сокращенно называемый ДДУ. Документ позволяет в дальнейшем после завершения строительства и сдачи строительного объекта в эксплуатацию оформить право собственности. При этом дольщик имеет право продать свою часть до момента регистрации, при этом произойдет переуступка прав собственности.

При переуступке возможно два варианта развития событий:

  • дольщик в полном объеме выплачивает стоимость по ДДУ, после чего происходит переуступка;
  •  проводится переуступка прав собственности, при которой оставшийся по ДДУ долг переводится на нового участника.

Главная особенность договора переуступки прав заключается в том, что покупатель получает не недвижимость, а только возможность требовать оформления ее в собственность после окончания строительных работ и ввода объекта в эксплуатацию.

Виды договоров и их особенности

Переуступка может быть оформлена в виде предварительного договора или по ДДУ. Первый позволяет получить право на подписание в дальнейшем основного соглашения, но не является документом, дающим возможность требования передачи квартиры в собственность. Такой договор не подлежит процедуре государственной регистрации и стоит помнить о том, что финансовые средства по нему передавать нельзя. Расчет следует проводить только после подписания основного договора, именно он регулирует вопросы передачи жилой недвижимости.

По договору ДДУ происходит уступка права требования квартиры в собственность после сдачи строительного объекта и обязательства в отношении оплаты долей. При неполном погашении продавцом стоимости жилья по договору оставшуюся часть будет обязан погасить покупатель. Подписание такого договора возможно с момента заключения первоначального ДДУ и до сдачи дома. Покупатель после подписания соглашения получит такой же объем прав, который существовал у продавца.

Какие существуют риски

Для покупателя риски договора переуступки более высоки нежели приобретение квартиры напрямую у застройщика. В число основных входят:

  • недостаточность прав у продавца для уступки;
  • риск получения недостроя;
  • банкротство застройщика;
  • расторжение ДДУ;
  • наличие по договору штрафов и пеней;
  • недобросовестность продавца.

Право требования возникает только у ДДУ либо соглашений на его основании, которые подлежат государственной регистрации в обязательном порядке. Все остальные случаи предполагает выполнение определенных условий, поэтому право возникновения у продавца возможности переуступки часто оказывается под вопросом.

На практике распространена ситуация, когда строительная организация получает от застройщика оплату квартирами и переуступает права на них третьим лицам. Но в случае возникновения претензий от подрядчика и разногласий, велик риск получения недостроя.

Проблема незаконченного строительства может быть обусловлена различными причинами. Такая ситуация может быть обусловлена недостаточностью финансирования, выходом основных инвесторов, недобросовестностью застройщика, поэтому перед заключением договора следует ознакомиться с репутацией, опытом успешных построек и перспектив строительства. Продавец не отвечает за действия застройщика, поэтому подписанное правильно оформленное соглашение расторгнуть будет невозможно, а все проблемы и недоразумения покупатель вынужден будет решать самостоятельно.

 

Как правильно заключить договор:

Заключение любого договора должен выполняться определенный алгоритм действий. На первом этапе важно тщательно проверить репутацию строительной компании. Необходимо изучить следующие моменты:

  1. срок работы в сфере строительства;
  2. наличие учредительных документов и их актуальность;
  3. правильность оформления разрешительных документов;
  4. наличие договора аренды или прав собственности на земельный участок.;
  5. опыт возведение и процент сдачи в эксплуатацию.

Продавец обязан предоставить:

  • договор ДДУ;
  • разрешение от застройщика на проведение переуступки при наличии непогашенной задолженности либо уведомления, если обязательства нет;
  • согласие на проведение сделки второй половины, если продавец состоит в браке;
  • квитанции об оплате доли.

При участии в ДДУ несовершеннолетнего ребенка либо недееспособного гражданина, продавец обязан иметь разрешение на сделку от органа опеки. При участии в ДДУ средств государственной поддержки в виде материнского сертификата, что часто происходит при оформлении квартиры в ипотеку, все дети должны присутствовать в соглашении ДДУ. При несоблюдении такого условия сделка в дальнейшем будет признана недействительной.

После проверки документов можно переходить к подписанию договора, который составляется по форме первоначального соглашения. При наличии нотариального заверения аналогичная процедура потребуется и для нового договора. Важным моментом является указание объема передаваемых прав и оснований для этого.

После урегулирования всех вопросов и пунктов договора начинается этап прохождения регистрации в Росреестре, который считается для признания сделки действительной обязательным. Необходимо будет оплатить госпошлину в размере 2 000 рублей, расходы в большинстве случаев делятся поровну между участниками сделки.

Пакет документов для регистрации может быть подан непосредственно в орган регистрации или через МФЦ. Процедура в среднем занимает от 5 до 10 дней, начиная с момента передачи бумаг.

 

Договор переуступки является одним из способов приобретения недвижимого имущества. Особенность такой сделки заключается в том, что подписание договора не означает появления права собственности, а только возможность его требования после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Переуступка считается более рискованным видом сделки по сравнению с традиционной куплей, поэтому важно тщательно подходить к проверке документов для оформления и репутации застройщика.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector