Изменение в долевом строительстве с 2019 года,отмена ДДУ: изменения

В 2018 году в 214-ФЗ были внесены существенные поправки, с введением которых изменение в долевом строительстве с 2019 года стало неизбежно. Потенциальным покупателям квартир в новостройках стоит ознакомиться с сутью основных нововведений, а также что прогнозируют специалисты в части цен на недвижимость.

С чем связано появление изменений

Низкая покупательная способность российских граждан в 90-х годах привела к появлению механизма долевого строительства. Он стал уникальным продуктом нашего рынка недвижимости, так как нигде в мире больше не был использован. Большая часть населения с его появлением получила возможность приобретать квартиры на стадии «котлована», что было обусловлено низкой стоимостью жилья на начальных этапах строительства.

Двухволновые кризисные явления в нашей стране оставили после себя тысячи сотен обманутых дольщиков. Банкротство строительных компаний в массовом порядке привело к тому, что значительное количество людей остались без денег и шансов на получение собственных квадратных метров. Ситуация была критической, поэтому попытки ее исправления активно появлялись на федеральном и региональном уровнях. Несмотря на предпринятые действия общая картина с мошенничеством в сфере долевого строительства кардинально не изменилась, итогом стали многочисленные конкурсы и поток дополнительных расходов.

Будет ли долевое строительство в 2019 году

В течение последних нескольких лет оживленные споры вокруг сферы долевого строительства оставались одними из самых оживленных. Иски от тысячи обманутых дольщиков и общественные волнения требовали от правительства незамедлительных действий, что привело к кардинальным изменениям в законе о долевом строительстве.

В результате инициатива депутатов о внесении поправок в ФЗ N214 была поддержана и в законе о долевом строительстве появились нововведения. Многие покупатели при этом выразили обоснованные опасения, будет ли долевое строительство в 2019 году. Изменения будут проводить поэтапно, но специалисты рынка прогнозируют подорожание квартир, в результате которого получить ранее доступные преимущества покупки жилья в новостройке будет невозможно.

Что изменилось с введением поправок

Новое законодательство ужесточает требования, предъявляемые к застройщикам. Изменения направлены на защиту дольщиков и постепенному переходу к проектному виду финансирования. Для привлечения средств граждан девелоперы смогут использовать только механизм «экскроу- счета», то есть средства смогут быть размещены на специальных счетах и только в уполномоченных банках.

Законодательно определен переходный период на новую схему. С июня 2018 года застройщики вправе в добровольном порядке перейти на начало работы с применением экскроу- счетов. С июля следующего года подобный порядок будет носить обязательный характер. Планируется к 2020 году довести долю ДДУ с использованием спецсчетов до 95%.

Для застройщиков и участников долевого строительства нововведение означает, что при регистрации объекта недвижимости после июля 2019 года необходимо будет привлекать новый механизм экскроу- счетов и напрямую привлекать средства граждан на цели строительства застройщики больше не смогут.

Как будет работать новая схема

С принятием поправок изменится схема взаимодействия и количество основных участников сделки. Отныне посредником в цепочке будет банк, в котором будет открыт экскроу- счет. На первом этапе дольщик и застройщик достигают взаимных договоренностей и приходят к решению о необходимости заключить договор. Далее схема выглядит следующим образом:

Договор передается для государственной регистрации;
Покупатель вносит средства согласно соглашению на экскроу- счет;
В течение всего срока строительства средства находятся на специальном счету;
По завершении строительства и предоставлении документов средства застройщик получает деньги, либо они перечисляются для погашения кредитных обязательств.

Получение застройщиком средств со специального счета возможно только при предоставлении им разрешения на ввод в эксплуатацию строительного объекта и официальных сведений из Единого государственного реестра, которые являются подтверждением регистрации прав собственности.

Как обеспечивается защита от риска

В случае банкротства застройщика дольщик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ, и вернуть средства с эскроу- счета. Аналогичная возможность у него появляется в следующих обстоятельствах:

при вступлении в силу судебного решения о ликвидации застройщика;
при появлении требования кредиторов о досрочном исполнении взятых обязательств;
при взыскании на участок земли застройщика.

В течение 5 рабочих дней Росреестр со дня внесения записи в единый реестр о расторжении, решении о прекращении или отказе в одностороннем порядке от участия в договорных отношениях дольщика обязан направить уведомление. Оно пересылается на адрес, указанный в договоре, информируя о погашении записи. Если банкротом окажется банк, то дольщик вправе будет получить страховую компенсацию, но ее сумма не может превышать более 10 млн. рублей.

Почему стоит ожидать подорожания жилья,прогноз цен на новостройки

Специалисты, делая прогноз цен на новостройки, говорят о грядущем подорожании цен на недвижимость в новостройках, которое будет обусловлено законодательными изменениями в сфере долевого строительства.

Причинами такого развития сценария станет:

Появление в цепочке нового посредника в виде банковской организации, за услуги которой платить вынужден будет застройщик, поэтому дополнительные расходы строительной компании приведут к росту цены за квадратный метр;
Более жестким требованиям смогут соответствовать только крупные игроки строительного рынка, уход небольших компаний приведет к монополизации, результатом которой станет повышение цен на жилье;
Застройщики лишаться возможности привлечения средств дольщиков напрямую, поэтому единственным выходом для них станет использование механизма кредитования, а расходы в виде начисленных процентов будут переложены на плечи покупателей квартир;
Невозможность параллельной реализации квартир по мере возведения объекта приведет к увеличению сроков возврата вложенных денег, поэтому заемщик вынужден будет искать заемные средства, за использование которых придется платить.
Из-за невозможности параллельной реализации жилья.

С введением в действие законодательных изменений в сфере долевого строительства риски приобретателей жилой недвижимости остаться без квартир будут снижены в разы, что позволит правительству снизить остроту проблемы с обманутыми дольщиками. При этом количество предложений в связи с уходом некоторых застройщиков в совокупности с вышеперечисленными факторами неизбежно вызовет волну подорожания цен на жилую недвижимость.

Вопросы подорожания стоимости квартир

От введения изменений в сфере долевого строительства в выигрыше оказывается правительство и кредитные организации, которым будет дано право на ведение экскроу- счетов. Государство подобным образом нашло решение проблемы обманутых дольщиков, а банки получили дополнительные источники доходов в виде заработка на выдаваемых кредитах и получение оплаты за представляемые посреднические услуги.

Специалисты в своих оценках того, насколько подорожает недвижимость, называют разные цифры. Озвучивается прогноз, согласно которому повышение составит от 15 до 20%. Рост стоимости квадратных метров во многом зависит от того, под какую процентную ставку банки согласятся кредитовать застройщиков. С учетом цикла строительства объектов в 3 года даже при незначительном показателе в виде 4—5% можно ожидать прироста цен на 15%.

Подорожание стоимости квартир не будет моментальным, так как окончательный переезд к новой схеме взаимодействия с застройщиками произойдет через 3 года. До этого времени работающие строительные организации воспользуются своим правом возведения объектов с использованием старых правил, что позволит ценам некоторое время удерживаться на прежнем уровне. Нельзя исключать возможность появления новых законодательных изменений, поэтому сделать прогноз, и смоделировать сценарий дальнейшего развития рынка недвижимости затруднительно.

Оценка статьи:

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...