Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2019 году?

можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости, часы и стопка денег

В связи со значительными изменениями в российском законодательстве у многих собственников жилого недвижимого имущества возникает вопрос: можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости? Из-за необходимости уплаты налоговых сборов некоторые собственники ищут пути снижения такой выплаты государству. Органы власти, в свою очередь, активно борются за пополнение бюджета от прибыли и сделок купли-продажи. В статье разберем нормы законодательства по рассматриваемому вопросу и особенности продажи недвижимости жилого назначения.

Понятие кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость – это официально определенная стоимость недвижимого имущества, основанная на множестве критериев. Такой показатель является субъективным, поскольку во многом зависит от мнения эксперта. Кадастровая оценка проводится с учетом расположения объекта, его технических параметров, наличия инфраструктуры и так далее.

Для понимания темы в первую очередь необходимо разобраться, что представляет собой кадастровая стоимость недвижимого имущества и чем она отличается от других видов стоимости.  Та стоимость объекта, которая указывается в договоре и которую должен оплатить покупатель для передачи ему недвижимого имущества, называется рыночной.

Кадастровая стоимость недвижимого имущества определяется оценщиками по множеству критериев, таких как местоположение, технические характеристики, развитость инфраструктуры и так далее. Она становится официально закрепленной стоимостью недвижимости. Именно данный параметр лег в основу расчета налога на недвижимое имущество. Занимаются этим уполномоченные налоговые органы.

Рыночная и кадастровая стоимость

Рыночная и кадастровая стоимости практически всегда не равны друг другу. Продавец всегда думает, как продать свое имущество максимально дороже. Но с дохода необходимо заплатить налог, потому часто в договоре указывали сумму, не соответствующую реальной стоимости сделки.

Средний размер кадастровой оценки жилья различается. Вызвано это неравномерным распределением численности населения, заработной платы, уровня жизни и тому подобное. Не редко официальную оценку жилой недвижимости завышают. Это связано с тем, что в таком случае поступления в бюджет от налогов за нее будут выше.

Особенности в законодательстве

Для тех, кто планируют продать недвижимость важно знать следующие нюансы, возникшие в связи с последними изменениями в законодательстве:

  1. Налог с продажи недвижимости не выплачивается, если она находилась в собственности дольше пяти лет.  В случаях наследования, ренты, дарения от близкого родственника, приватизации сохраняется прежний срок – три года.
  2. Налог на прибыль физического лица рассчитывается исходя из той стоимости жилой недвижимости, которая указана в договоре купли-продажи, но  не может становиться меньше   70 %  её кадастровой стоимости.
  3. Местные органы власти регионов страны могут снизить в отношении всех граждан или отдельных групп необходимый период нахождения в собственности для освобождения от налога, а также процент от кадастровой стоимости для расчета минимального взноса.

По какой стоимости можно продать квартиру?

Кадастровая оценка недвижимости учитывает далеко не все ее параметры. Совершенно разные жилые объекты бывают оценены одинаково. Собственник квартиры, выставляя ее  на продажу, запрашивает цену с учетом качества ремонта, оснащенности техникой и мебелью и тому подобное.

Несоответствие рыночной и кадастровой стоимости обуславливается следующими обстоятельствами:

  • изменения законодательства в сфере недвижимости были произведены в кризисные времена. Доходы населения упали и, как следствие, спрос на жилье. Стало все меньше сделок на рынке недвижимости, что повлияло на стоимость квартир. Из-за этого проведенная в то время оценка жилья не может признаваться полностью объективной;
  • в случае, если жилье было повреждено вследствие непредвиденных обстоятельств, таких как пожар, наводнение и тому подобное, оно значительно теряет свою стоимость, что не отражается в кадастровой оценке.

Важные моменты и какие риски.

Таким образом, реальная стоимость недвижимости, по которой она продается, может быть как больше, так и меньше кадастровой. Для уменьшения налога, подлежащего к уплате при продаже, стороны иногда идут на умышленное занижение стоимости сделки в договоре. При таком раскладе и продавец, и покупатель должны осознавать существующие риски.

В случае отмены сделки покупателю будет возвращена та сумма, которая была указана в договоре купли-продажи. Продавец, в свою очередь, имеет право требовать только официально указанную стоимость. Если же деньги были получены в полном объеме, то такие действия могут быть расценены как мошенничество. Выявить факт уклонения от полной оплаты налогов можно, например,  через прослеживание банковских операций.

Особенный порядок предусмотрен для квартир, чья кадастровая оценка не дотягивает до миллиона рублей. В таком случае жилье может быть продано по любой цене, в том числе гораздо ниже кадастровой стоимости. Дело в том, что база для расчета налога уменьшается именно на миллион рублей. Когда сумма сделки меньше или равна указанной суммы, налоговая ставка равно нулю.

Когда кадастровая стоимость недвижимости слишком завышена и значительно превышает среднее значение на рынке, ее лучше подкорректировать. Реализовать это можно двумя путями:

1. Через Росреестр. В данный орган нужно направить заявление с соответствующей просьбой. При некоторых обстоятельствах, в частности, при повреждении жилья, такое ходатайство могут удовлетворить.

2. Через суд. Он имеет право обязать Росреестр пересмотреть кадастровую стоимость. Но иногда траты, связанные с подобными разбирательствами, превышают размер экономии от уплаты налога.

Таким образом, квартиру по стоимости ниже кадастровой, есть возможность продать в 2019 году. С учетом новых правил налогообложения нет смысла специально занижать цену сделки. Поэтому запрашивать за свое недвижимое имущество лучше  его реальную рыночную стоимость.
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector