В большинстве случаев при оформлении отчуждения жилой недвижимости не планируется в дальнейшем расторжение договора купли-продажи квартиры. Несмотря на это, подобные ситуации происходят. В статье будут разобраны случаи, когда возможны указанные действия и их последствия.
Основные положения
Порядок и особенности изменения и расторжения договора регламентируется Гражданским кодексом нашего государства, а именно главой двадцать девятой. В таблице приведено ее содержание для быстрой ориентации в законодательном акте.
Другие разделы кодекса также принимаются во внимании при рассмотрении вопроса. Важным нормативом для понимания темы является федеральный закон под номером 218-ФЗ от 13.07.2015 г., который описывает государственную регистрацию недвижимости. Он пришел на замену утратившему силу аналогичному законодательному акту, которому был присвоен номер 122.
Расторжение по инициативе покупателя
Инициировать отмену договора по продаже квартиры может, прежде всего, одна из его сторон.
Так, для покупателя причинами подобного решения становятся:
- Не переданная фактически квартира новому хозяину из-за отказа или нежелания прежнего собственника.
- Передача предмета сделки не в полном объеме.
- Не переданная документация по объекту недвижимости, которая необходима покупателю, в определенный срок. Его должно быть достаточно для сбора бумаг.
- Передача объекта недвижимости в срок, не соответствующий закрепленным договоренностям.
- Скрытые изъяны жилья, которые не были известны при совершении сделки.
- Незастрахованный объект, если по договору продавец должен был осуществить соответствующие действия.
Расторжение по инициативе продавца
Продавец чаще выступает инициатором расторжения договора.
Основаниями для этого могут послужить следующие обстоятельства:
- Покупатель не принимает объект недвижимости.
- В связи с не оплатой принимающей предмет сделки стороной.
- Другая сторона сделки не осуществила страхование объекта, а обязанность за ней возникла в силу договора.
- Иные неисполненные обязательства покупателя по договору.
Расторжение по соглашению сторон
Если обе стороны имеют одно и то же намерение прекратить отношения, то сделать они это могут когда пожелают. Есть одна особенность – если сделка была нотариально заверена, то и ее расторжение подлежит заверению.
Расторжение договора до регистрации
Пока переход права собственности официально не учтен процесс расторжения договора не такой сложный и болезненный. В это время с юридической точки зрения квартира еще принадлежит продавцу.
Свое желание аннулировать сделку выражают в подписании соответствующего соглашения. Оно подписывается обеими сторонами и может приобщаться к материалам дела в суде, если до него дойдет.
Когда документация в регистрирующий орган уже передана, туда же направляется вышеуказанное соглашение. Оно прилагается к заявлению от имени обеих сторон сделки ο прекращении регистрации.
Расторжение договора после регистрации
Отменить договоренности гораздо сложнее, когда переход права уже зарегистрирован. Усугубляется положение, когда собственники и, возможно, другие лица встали на учет в проданной квартире.
У суда же по завершению сделки нет оснований для ее аннулирование, если нет нарушения условий договора и действующего законодательства.
Сроки
Когда одна из сторон хочет в одностороннем порядке расторгнуть договор, она обращается в суд. Для этого отводится три года после совершения сделки.
При согласии сторон прекратить действие договора возможно до полного выполнения сторонами своих обязательств. В самом тексте документа стоит описать ситуацию, если продавец или покупатель захочет отменить сделку. Важно не только предусмотреть порядок действий, но и их сроки. Это касается, в первую очередь, времени на принятие решения после получения уведомления от контрагента.
Судебная практика
В случае, когда стороны не смогли договориться, суд помогает разрешить вопрос. Ориентируется он на соблюдение требований закона. В первую очередь, это касается соблюдения предсудебных процедур. То есть обращение в суд предполагается только после попыток самостоятельно решить проблему между собой. Одна сторона сделки направляет другой претензию либо уведомление ο намерении расторгнуть договор. Когда на данный документ получен отрицательный ответ или не получен вовсе, тогда возникает потребность в исковом заявлении.
Судебное делопроизводство возникает по инициативе одной из сторон в следующих случаях:
- При наличии возможности по соответствующему пункту в договоре.
- При существенном нарушении условий сделки.
Гражданский кодекс относит к существенным нарушениям те обстоятельства, которые препятствуют получению в полном объеме выгоды от сделки.
К ним относятся:
- Невыполнение покупателем обязанности по оплате предмета сделки.
- Наличие зарегистрированных в квартире лиц, что накладывает обременение на недвижимость.
- Совершение сделки недееспособным лицом с его подписью документации.
- Подписание договора и иных документов одной из сторон по принуждению.
Последствия неоплаченной сделки
Большую часть дел ο расторжении договора купли-продажи вызывает наличие первого пункта вышеуказанного списка. Законодательство предусматривает обязательную оплату покупателя за приобретаемый товар.
Когда покупатель не оплатил приобретаемое благо, продавец имеет право инициировать расторжение договора. В случае если квартира не была передана новому хозяину, она остается у продавца.
После фактической передачи недвижимого имущества вопрос решается в суде.
Есть два варианта развития событий:
- Сделка аннулируется, и жилье возвращается прежнему собственнику.
- Сделка остается в законной силе, покупателя обязывают выплатить причитающуюся сумму согласно документам, а также неустойку продавцу.
Признание сделки недействительной с участием органа опеки
Когда недвижимое имущество полностью или в доле оформлено на несовершеннолетнего или на недееспособное лицо, от его имени в сделке действует законный представитель. Кроме того, для осуществления продажи квартиры в данном случае потребуется разрешение органа опеки и попечительства.
Обычно до судебных разбирательств доходит в том случае, если сделка ухудшает жилищные условия и материальное положение защищаемых лиц.
Обращение в суд
При намерении аннулировать сделку купли-продажи квартиры через суд необходимо удостоверится, что не истек срок исковой давности. Он составляет три года.
В исковом заявлении необходимо указать:
- Дату подписания договора, его условия.
- Конкретные условия, которые были нарушены либо не выполнены другой стороной сделки.
- Мероприятия, направленные на самостоятельное разрешение вопроса, их итоги. Необходимо приложить направленные уведомления, претензии и тому подобное с доказательством их получения контрагентом, ответы на данные документы при наличии.
- Требования истца.
- Указание норм законодательства, которые подтверждают правомерность требований.
Заключение
Подписанный договор, даже зарегистрированное право за новым собственником не гарантирует того, что сделка не будет отменена. В статье приведены типовые случаи, при которых договор купли-продажи недвижимого имущества может быть расторгнут. Все их привести невозможно, каждый случай индивидуален. Для того чтобы минимизировать вероятность наступления неблагоприятных последствий, необходимо большое внимание уделить тексту договора, оформлению всей документации и соблюдению процедур в полном соответствии с действующим законодательством.
Загрузка...
