Сегодня продажа доли в квартире другому собственнику на рынке недвижимости относится к числу распространенных видов сделок. Для исключения совершения ошибочных действий и негативных последствий важно изучить основные нюансы отчуждения такого вида имущества.
Что позволяет и требует законодательство
Сегодня появление долевой собственности может быть связано с различными обстоятельствами. Право владения недвижимостью часто возникает по договору наследования, дарения или выделения доли в соответствии с условиями брачного соглашения.
Действующее законодательство говорит о том, что собственник имеет возможность самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Это означает, что владелец может отчуждать долю квартиры, в том числе и заключать договор продажи.
Возможно два варианта реализации:
- Доля продается другому собственнику этой же квартиры;
- Покупателем становится третье лицо, которое не является действующим сособственником.
Основные особенности сделки
Возможность реализации доли другому собственнику при наличии более двух владельцев появляется только после прохождения процедуры уведомления, которая необходима для соблюдения правила преимущественной покупки. Продажа доли квартиры без согласия других собственников чревато в дальнейшем появлением претензий, при признании законности которых сделка может быть признана ничтожной.
Соглашение обязано удовлетворять следующим требованиям:
- заключаться на добровольной основе;
- содержать существенные условия;
- иметь письменную форму;
- быть нотариально заверено.
Сделка должна быть зарегистрирована специалистами Росреестра в течение 5 рабочих дней от даты подачи документов. Число их в пакете может незначительно варьироваться в зависимости от того, участвует ли в сделке несовершеннолетние, недееспособные лица и супруги. Документы могут быть переданы в государственный орган или МФЦ лично, или через доверенное лицо. При отсутствии возражений со стороны участников сделать это может нотариус.
Как правильно уведомить других владельцев
В документе потребуется указать:
- точный адрес объекта и размер продаваемой доли;
- запрашиваемую продавцом цену;
- особенности проведения расчетов;
- планируемые сроки передачи имущества.
Собственники вправе рассматривать поступившее предложение в течение 30 дней. Для исключения недоразумений продавцу рекомендуется отправлять уведомление заказным письмом или использовать услуги нотариуса. По истечении определенного законом требования в адрес продавца должен поступить отказ от приобретения доли или согласие. Дальнейшие действия аналогичны стандартному процессу заключения купли продажи, включая этап сбора документов, оформления договора у нотариуса и прохождения государственной регистрации.
Содержание договора о продаже доли
Образец стандартного бланка можно скачать здесь.
В документе должны быть указана следующая информация:
- Полное наименование с указанием того, что речь идет о продаже доли;
- Дата подписания в виде числа, месяца и года;
- Место заключения соглашения;
- Данные участников;
- Степень родства с отсылкой на подтверждающие бумаги;
- Предмет договора, то есть точное описание объекта и его характеристики;
- Информация о документах, которые подтверждают право владения долей;
- Подтверждение продавцом отсутствия обременения или ареста.
Отдельно указывается, что все собственники долей извещены о проведении сделки. В документ вписывается информация о дате уведомления совладельцев и ссылка на письменный отказ при его наличии. Отдельным пунктом прописываются обязанности участников сделки.
Нюансы налогообложения и расходов
Процедура продажи доли другому собственнику предполагает уплату госпошлины и оплату работы нотариуса, так как его участие в сделках подобного рода является обязательным.
На текущий момент действуют следующие правила:
- сумма определяется как 0,5% от цены объекта, указанной в договоре;
- минимальный размер не может быть менее 300 рублей;
- верхняя граница не должна превышать 20 000 рублей.
При участии в сделке близких родственников сумма расходов на оплату услуг нотариуса будет ниже. По действующим нормам таковыми признаются супруги, родные и приемные дети, родители.
Часто сделка между близкими людьми совершается с указанием цены, которая оказывается существенно ниже рыночной. Последние законодательные изменения в части регулирования сделок с недвижимостью изменили порядок определения базы для расчета суммы отчислений. Для этого сравнивается значение цены договора и кадастровая стоимость жилого объекта с корректировкой на поправочный коэффициент 0,7, после чего берется наибольшая цифра.
При продаже доли близкому родственнику
При продаже доли близкому родственнику продавец не сможет в дальнейшем рассчитывать на получение налоговых вычетов. Отчуждение имущества дяди, тети, не родному брату и сестре к такой ситуации не относятся, так как такие родственники относятся к дальним. В этом случае продавец может уменьшить размер налогооблагаемой базы на сумму расходов продавца, связанных с приобретением доли, или вычета в размере 1 млн. рублей. В любом случае для получения такой возможности потребуется подать необходимый пакет документов в налоговую инспекцию.
Загрузка...
