Как продать квартиру, если второй собственник против?

В повседневной жизни между владельцами недвижимости часто возникают конфликты интересов, поэтому вопрос, как продать квартиру, если один из собственников против, относится к категории самых распространенных. Заключить сделку при подобных обстоятельствах можно, но для этого следует ознакомиться с основными особенностями, что позволит снизить затраты времени и сил.

Какие варианты существуют

Сегодня существует несколько вариантов владения жилой недвижимостью. В их число входит оформление в совместную или долевую собственность. Вид владения напрямую влияет на особенности проведения продажи и требований, предъявляемых к сделке.

Совместная собственность возникает при приобретении недвижимости в браке. В этом случае квартира, приобретенная в период действия законного союза, относится к категории совместно нажитого имущества. При желании заключить сделку по продаже квартиры, проигнорировать отказ второй половины на ее проведение будет нельзя, так как при подобных обстоятельствах она может быть признана недействительной. Исключение составляет ситуация наличия брачного договора, по которому один из супругов имеет право единолично распоряжаться имуществом.

Наличие долевой собственности означает, что право владения принадлежит нескольким физическим лицам. В такой ситуации продажа собственником возможна, но для этого необходимо соблюсти ряд законодательных требований, определяющих соблюдение определенной процедуры.

При отказе супруга, доля через суд.

При наличии совместной собственности супруги должны прийти к обоюдному согласию по вопросу необходимости продажи квартиры. Для исключения неприятных последствий перед заключением договора, покупателю следует удостовериться в наличие разрешительного документа. Если его не удалось получить, то необходимо прохождение процедуры выделения доли каждому супругу через суд.

По закону ответчику и истцу полагаются равные доли, но решение во многом определяется сопутствующими обстоятельствами.

На пропорции выделенных долей могут повлиять следующие факторы:

Наличие детей и степень участия каждого из родителя в воспитании;
Участие в покупке средств родителей или доходов одного из супругов;
Согласие партнера по браку на компенсацию после продажи

После выделения определенных долей каждой стороне необходимо пройти в Росреестре официальную процедуру оформления собственности. Далее сделка будет проходить по сценарию продажи квартиры с несколькими владельцами.

При несогласии другого собственника

Несогласие собственников в части возможности продажи доли другим собственником не является непреодолимым препятствием для проведения сделки по отчуждению имущества. Продавец вправе продавать свою долю кому угодно, но предварительно обязан выполнить требование законодательства о правиле преимущественной покупки. Оно заключается в том, что сначала предложение приобрести долю продавца должно поступить в адрес действующих собственников, а только при отсутствии их согласия третьим лицам.

Как продать квартиру, если второй собственник против?

Уведомить собственника о планах продажи своей доли;
Выждать положенный законодательством срок;
Удостовериться в возможности продажи при наличии согласия либо его отсутствия по истечении отведенного для принятия решения времени;
Сбор стандартного пакета документов;
Составление и подписание договора;
Государственная регистрация сделки.

Физическое лицо для соблюдения общепринятого регламента должно уведомить других владельцев о намерении продать свою долю. Рекомендуется делать это в письменном виде, а для упрощения в будущем доказательства соблюдения процедуры лучше отправить документ заказным письмом или воспользоваться услугами нотариуса.

Уведомление в обязательном порядке должно содержать информацию следующего рода:

данные отправителя и получателя;
цена предложения;
существенные условия сделки.

У владельцев долей имеется в распоряжении 30 дней для принятия решения. Они могут дать согласие или отказаться от предложения. Отсутствие ответной реакции будет приравниваться к разрешению на проведение сделки. При этом обстоятельства того, что у собственника доли не имеется средств на покупку, в качестве оснований для невозможности проведения отчуждения доли признаны быть не могут.

Какая альтернатива существует

С точки зрения действующего законодательства наличие несогласия одного из собственников квартиры на проведение сделки не является препятствием для ее проведения. В реальности такая ситуация часто связана с затягиванием процесса, необходимостью тратить силы и нервы на урегулирование вопросов. В связи с этим многие собственники находят иные способы решения проблемы.

В число возможных вариантов входит:

Заключение договора дарения;
Подписание соглашения о займе с последующей передачей доли в качестве оплаты за допущенную задолженность;
Установление завышенной цены в договоре.

В некоторых случаях бывает проще договориться с собственником, предложив ему вариант продажи собственной доли, средства от которой он может потратить на покупку иного объекта. На подобные сделки часто готовы идти владельцы незначительной части жилого имущества, так как предложение для них может быть единственным шансом на улучшение условий проживания.

Опасности отсутствие согласия

Соблюдение правила преимущественной покупки является обязательным требованием действующего законодательства, несоблюдение которого грозит для продавца негативными последствиями. Наибольшая опасность заключается в том, что в случае наличия претензий со стороны другого собственника доли в отношении сделки, договор может быть признан недействительным.

В результате удовлетворения иска владельца, чьи права были нарушены, участники вернутся на исходные позиции.

Для продавца это будет означать:

аннулирование сделки;
трату времени и сил;
обязанность вернуть деньги покупателю;
уплату неустойки в размере, назначенной судом;
судебные расходы.

Собственники долей, при игнорировании продавцом права их преимущественной покупки, могут в течение 3-х месяцев подать иск в суд для возможности использования своих прав в полном объеме.

Некоторые продавцы идут на уловку, предлагая в уведомлении более высокую цену для того, чтобы большая стоимость отпугнула и заставила владельцев других долей дать отказ. В дальнейшем они предлагают собственную долю третьим лицам на более выгодных условиях. В такой ситуации также существует высокий риск оспаривания сделки продажи в будущем, так как существенные условия должны быть для всех потенциальных покупателей одинаковыми.

Наличие отказа второго собственника в возможности продажи другим владельцем своей доли имущества не является препятствием для проведения сделки. При соблюдении всех формальностей и правил преимущественной покупки, заключить такой договор можно. При этом стоит быть готовым к тому, что процесс займет больше времени, чем это требуется для обычной сделки купли-продажи.

Оценка статьи:

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...