Процедура продажи квартиры через банковскую ячейку какие риски

Специалисты рынка недвижимости едины в своем мнении, что процедура продажи квартиры через банковскую ячейку является одной из самых надежных. С каждым годом все большее количество граждан при заключении сделки прибегают к услугам кредитных организаций, но для исключения неприятных разочарований стоит узнать, какие подводные камни могут ожидать продавца и покупателя.

Что представляет собой процедура

Механизм привлечения банковской ячейки сегодня является популярным способом передачи денежных средств при осуществлении сделки купли-продажи жилой недвижимости. Основным его преимуществом считается прозрачность и безопасность, сведение рисков мошенничества со стороны недобросовестных участников к минимуму.

При использовании банковской ячейки между покупателем и продавцом заключается соглашение, определяющее порядок проведения расчетов, проводимых с участием банка и его услуг по хранению денежных средств.

Порядок действий при привлечении механизма аренды хранилища банка:

Покупатель и продавец достигают договоренностей в части условий продажи квартиры и использования банковской ячейки;
С банком заключается договор об аренде ячейки;
Покупатель закладывает деньги в хранилище;
Происходит подписание договора;
Документы передаются в Росреестр для регистрации;
Продавец предоставляет в банк перечень документов, которые выступают подтверждением возможности получения средств и забирает деньги.

Такая схема обеспечивает безопасность всем участникам сделки. Гарантом сохранности денег до момента получения их продавцом выступает банк. Покупатель обладает уверенностью в том, что в случае срыва сделки, заложенные в ячейку деньги будут ему возвращены в полном объеме. Продавцу гарантируется, что после прохождения процедуры регистрации, осуществлении перехода прав владения к новому собственнику и подтверждения факта выполнения всех договоренностей он сможет получить в банке необходимую сумму.

Аналогом схемы работы с ячейкой с закладыванием в нее реальных средств выступает аккредитив. Он является «виртуальным» сейфом и предполагает внесение средств на специальный счет, получить которые можно также при соблюдении определенных условий. Преимуществом аккредитива является отсутствие ключей, и необходимости оформлять расписку. Но он в сравнении с механизмом банковской ячейки проигрывает во времени оформления документов на открытие и стоимости обслуживания, требуя больших временных и финансовых затрат.

Особенности заключения договора

При проведении расчетов с привлечением банковской ячейки заключается договор между продавцом и покупателем, а также соглашение с банком об аренде банковской ячейки. Кредитные организации в большинстве случаев предлагают типовые бланки документов, предполагающие условия использования хранилища. Согласно сложившейся практике договор аренды ячейки заключается на срок 1 месяц и может предполагать условия пролонгации.

Договор купли-продажи должен содержать следующие существенные условия:

данные об участниках сделки;
информация об объекте;
продажная стоимость недвижимости;
правила внесения денег;
условия, определяющие возможность доступа продавца и покупателя к сейфу;
сроки исполнения обязательств участников.

Условия допуска к ячейке продавец и покупатель определяют самостоятельно. В большинстве случаев этот список является небольшим, но ограничений на пакет возможных для предъявления документов нет.

В перечень наиболее часто указываемых входит:

Паспорт продавца;
Договор купли-продажи, прошедший регистрацию в Росреестре;
Выписка из реестра для подтверждения права собственности, которое возникло в результате сделки у покупателя.

В число дополнительно предоставляемых документов может входить акт приема-передачи квартиры, документ о прописанных лицах из данных домовой книги, оплаченные квитанции за коммунальные услуги. В некоторых случаях условием выдачи денег является обоюдное присутствие продавца и покупателя.

Возможные риски

В некоторых случаях риски продавца и покупателя при использовании банковской ячейки напрямую связаны с действиями участников процесса. Часто они указывают в договоре меньшую стоимость квартиры, чем планируется получить в действительности. К такой хитрости прибегают продавцы при желании избежать уплаты налога или снизить его размер.

При наличии разногласий для взыскания может быть указана только сумма, указанная в договоре. Излишняя доверчивость продавца также может повлечь неприятные последствия, поэтому стоит контролировать сумму закладываемых средств. Действия рекомендуется проводить обоим участникам сделки после пересчета денег сотрудником банка.

В СМИ часто появляются публикации с яркими заголовками в виде «пропали деньги из ячейки». В банках сегодня имеется огромное количество камер видеонаблюдения и вооруженная охрана, поэтому все происходящее на территории учреждения круглосуточно находится под контролем. В большинстве случаев подобные сообщения оказываются очередным выбросом «желтой» прессы.

Так называемая «пропажа» может произойти только в исключительных случаях по вине участников сделки:

в договоре ошибочно прописаны условия, которые давали доступ к ячейке;
неправильно выполненная последовательность обмена ключами;
нарушение обмена расписками и документами.

Сегодня случаются ситуация банкротства банка, которое может быть чревато приостановлением работы кредитной организации. На хранимые в ячейках деньги арест не распространяется, так как фактически эти средства банку не принадлежат, но сложности в их извлечении могут возникнуть.

Получение денег продавцом определяется его возможностью предоставить в банк перечень документов, определенных в договоре. Фактически сотрудники финансового учреждения не могут проверить подлинность бумаг и проводят только визуальный контроль, часто особое внимание уделяется сверке данных продавца и паспортных данных. В некоторых договорах кредитные организации могут прямо включать пункт, что они не отвечают за подлинность предоставленных клиентами документов.

Ответственность по правильности составления договора купли-продажи и юридической чистоты сделки лежит полностью на продавце и покупателе. Банк выступает только гарантом проведения расчетов и берет на себя ответственность только по хранению денег в течение определенного срока согласно условиям договора об аренде банковской ячейке.

Важно учитывать и следовать условиям договора с банком. Документ содержит информацию о сроке аренды ячейки и определенный период, в течение которого продавец должен забрать деньги из хранилища. На практике случаются ситуации, когда из-за затягивания процедуры регистрации прав собственности он не успевает забрать средства из ячейки. При таком стечении обстоятельств покупатель может забрать деньги и сослаться на то, что сделка не состоялась. Для исключения подобного развития событий необходимо отслеживать сроки аренды ячейки и при необходимости не забывать о пролонгации договора с банком.

Важные моменты выбора банка

При привлечении механизма банковской ячейки в процессе заключения сделки купли-продажи помимо продавца и покупателя появляется еще один участник в виде банка, от надежности которого будет зависеть успешность операции. Риски продавца Сбербанк, ВТБ и иные лидеры финансового рынка вследствие длительной работы на рынке финансовых услуг могут свести к минимуму.

При выборе важно учитывать соответствие кредитной организации следующим требованиям:

Устойчивость и хорошая репутация банка на рынке финансовых услуг;
Организация имеет опыт работы с ячейками, привлекает подобный механизм при ипотечном кредитовании граждан;
Отсутствие риска кражи из ячеек;
Удобный график работы.

При использовании аналога ячейки в виде аккредитива важно заранее уточнить вопросы удержания комиссии за перевод и снятие денег со счета. С учетом высокой стоимости жилья даже наличие небольшого процента за проведение финансовой транзакции может повлечь значительные расходы на оплату услуг банка.

Рекомендуется заранее подумать о бронировании ячейки, так как может оказаться, что они окажутся все заняты. Важно обратить внимание на удобство и комфортность обстановки в кредитном учреждении, так как подписание важных документов «на коленке», в тесной обстановке и шуме может увеличить риск совершения ошибок.

Использование механизма привлечения банковской ячейки значительно повышает безопасность расчетов между владельцем квартиры и покупателем. Потенциальные риски могут быть связаны с ошибочными действиями участниками имущественных отношений, в том числе неправильно прописанными условиями договора и несоблюдением рекомендаций по выбору банка.

Оценка статьи:

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...