Как продать квартиру у которой несколько собственников

Ситуация наличия у недвижимости нескольких владельцев часто осложняет процесс отчуждения, поэтому важно знать как осуществляется продажа квартиры с несколькими собственниками. Несоблюдение требований законодательства может привести к негативным последствиям вплоть до признания сделки ничтожной.

В чем особенность продажи

Наличие режима долевой собственности предполагает, что каждый владелец имеет выделенную определенную часть в общем праве. На ее размер влияют основания приобретения жилого объекта и достигнутые договоренности сторон.

Появление такого вида собственности возможно при следующих обстоятельствах:

приобретение квартиры в ипотеку или на средства личных сбережений с последующим выделением долей;
получение доли по наследству;
выкуп доли у предыдущего владельца;
заключение брачного договора с супругом, условия которого предполагают определение долей.

Размер доли между собственниками может подлежать перераспределению, каждый из ее владельцев вправе проводить сделку отчуждения третьему лицу. Продажа квартиры с несколькими собственниками возможна только при соблюдении определенных условий, содержание которых определено в действующем законодательстве.

Одним из них является необходимость уведомления всех сособственников о принятии решения продажи доли, а так же требования нотариального заверения договора. Процесс усложняется, если сделка заключается с несовершеннолетним собственником, так как законным представителем потребуется получить согласие на проведение сделки по отчуждению имущества от органов опеки.

Процедура проведения уведомления

Самым простым вариантом продажи квартиры с несколькими владельцами является ситуация, когда все собственники являются участниками сделки, выражают согласие на ее проведение и квартира продается как единый объект. В этом случае уведомления в адрес каждого из них не требуется, так как все они выступают в роли продавца. По сложившейся практике в значительной части случаев составляется несколько договоров, заключаемых в письменной форме и заверяемых у нотариуса.

При необходимости продажи доли одним из собственников важно соблюсти право совладельцев квартиры на преимущественный выкуп. Суть его заключается в том, что продавец обязан сделать предложение о покупке действующим собственникам и только при их отказе может предложить свою долю третьему лицу.

Уведомление рекомендуется составлять в письменном виде, используя для вручения адресату услуги почты в виде заказного письма. К процедуре соблюдения права преимущественного выкупа может быть привлечен нотариус. Важно иметь возможность легко доказать соблюдение законодательных требований и дату вручения документа. В течение 30 дней продавец должен будет получить ответ о решении действующих собственников в виде отказа или согласия на приобретение предложенной доли.

Уведомление имеет следующие особенности:

Содержит информацию о продавце, адресате и предлагаемой доли;
Информирует о сути предложения, при этом цена в случае отказа действующих собственников не может быть для других покупателей снижена;
Решение за недееспособного или несовершеннолетнего собственника принимают законные представители.

Если сособственники отказались давать ответ и промолчали, то по прошествии 30 дней с момента вручения уведомления продавец вправе инициировать процесс заключения сделки с покупателем. Для исключения неприятных ситуаций и судебных разбирательств специалисты рынка недвижимости советуют иметь документ отказа на руках. Если в ходе проведения переговоров условия продажи изменились по сравнению с теми, которые были указаны в уведомлении, то процесс придется проходить с начала.

При невозможности приобретения доли продавца, действующие собственники не могут ссылаться на отсутствие средств, сложность материального положения, нежелание в будущем проживать на территории квартиры с новым владельцем. Решаться на сделку без согласия не стоит, так как если «обиженные» посчитают, что их права были не соблюдены или нарушены, то в течение 3-х месяцев они имеют право на обжалование сделки в суде.

Как выглядит процедура продажи

Согласно действующему законодательству, все сделки с долевой собственностью должны быть заверены у нотариуса. Без соблюдения этого требования, дальнейшая процедура регистрации в Росреестре для перехода прав собственности будет невозможна.

При обращении к нотариусу 2019 году правила обязуют предоставить:

паспорта всех продавцов;
доверенности при участии в процессе представителей продавцов;
пакет правоустанавливающих документов;
разрешение от органов опеки при совершении сделки с детьми;
договор купли-продажи квартиры несколько собственников;
уведомление;
письменный отказ от покупки доли продавца от совладельцев.

Нотариус тщательно проверяет все обстоятельства сделки, так как несет ответственность за соблюдение ее законности. Он проставляет в договоре отметку о регистрации и за услуги берет определенный размер оплаты, определяемый расценками конкретной конторы.

Далее в орган государственной регистрации предоставляется аналогичный пакет документов и заявление от каждого собственника. Дополнительно уплачивается пошлина 2 000 рублей, и квитанция прикладывается к основным документам.

Сегодня доступны следующие способы обращения в Росреестр:

личное обращение;
использование услуг МФЦ;
подача через представителей по доверенности.

Результатом успешного прохождение регистрации станет получение выписки ЕГРН. Если покупателем всех долей выступит одно лицо, то будет получен один документ и такая сделка приведет к изменению правового статуса формы владения квартирой, сделав ее единоличной собственностью.

При продаже важно учитывать сроки, которые прошли с момента приобретения квартиры. При владении долей менее 5 лет с момента предыдущей покупки потребуется уплатить налоги с полученного дохода в размере 13%.

Что делать при несогласии другого собственника

Не всегда вопрос продажи удается урегулировать мирным способом, поэтому у владельца доли всегда имеется возможность использования судебного порядка для проведения раздела имущества. В случае отказа одного из собственников и невозможности выделения доли в натуре продавец имеет право на получение компенсации. Она может быть предоставлена в денежной форме или в виде иного вида возмещения.

Решение о возможности выплаты часто принимается в следующих ситуациях:

доля владения незначительна;
доля не может быть выделена в натуре;
собственник не заинтересован во владении имуществом.

Для инициирования процедуры истцу необходимо подать иск в суд, описав характер сложившихся отношений между совладельцами, размер доли и информацию об объекте, желаемый выход из конфликтной ситуации.

Обладатель доли может получить компенсацию определенной по суду, а с момента ее выплаты и перерегистрации он теряет право собственности. При выкупе доли у другого собственника физическое лицо вправе обратиться в Росреестр для получения статуса нового владельца, при этом вместе с пакетом основных документов он будет обязан предоставить вступившее в силу судебное решение. После этого он становится единоличным владельцем и может распоряжаться имуществом по собственному усмотрению.

Процедура продажи квартиры с несколькими собственниками предполагает обязательное получение от совладельцев разрешения на проведение сделки третьему лицу. Для этого им должно быть направлено и вручено уведомление, ответ на который они обязаны дать в течение 30 дней. Получение отказа от права преимущественного выкупа будет означать возможность заключения договора с третьим лицом на тех же условиях. Договор предполагает письменную форму и подлежит заверению у нотариуса.

Оценка статьи:

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...