Продажа недвижимого имущества недееспособного опекаемого лица

При нахождении в собственности недвижимого имущества у лица, не достигшего совершеннолетнего возраста или признанного недееспособным, часто встает вопрос: может ли опекун продать квартиру опекаемого? В данной статье будет дан ответ на этот вопрос, а также рассмотрены особенности действий с указанной категорией недвижимого имущества.

Понятие недееспособности

Статья 29 Гражданского кодекса нашей страны регулирует признание гражданина недееспособным. Согласно данной норме основанием для подобного решения, принимаемого судом, является психическое расстройство. Вследствие его человек не может руководить своими действиями или не понимает их. Соответственно, серьезные сделки, в том числе с недвижимостью, такое лицо совершать не может. Также оно лишается права получать самостоятельно доход в виде пенсии или заработной платы.

Над недееспособным гражданином устанавливается опека. Он становится представителем своего подопечного по всем вопросам. При устранении причин признания лица недееспособным оно может быть восстановлено в правах как дееспособное лицо, опека снимается. Некоторые лица по признанию суда становятся ограниченными в дееспособности.

Основанием для такого решения может быть:

пристрастие к азартным играм;
алкогольная или наркотическая зависимость;
психологическое расстройство, при котором гражданин осознает свои действия при помощи других лиц.

Указанные лица не могут совершать мелкие бытовые сделки, и нести ответственность по ним. В отношении этой категории граждан устанавливается попечительство. Согласно действующему российскому законодательству полная дееспособность наступает при достижении возраста восемнадцати лет.

Сделки с недвижимости недееспособного лица

Гражданский кодекс содержит положения, регламентирующие сделки с недвижимостью и общие правила распоряжения имуществом подопечных. Федеральный закон № 48 от 24.02.2008 г. «Об опеке и попечительстве» устанавливает специальные условия для сделок, рассматриваемых в данном разделе.

По гражданскому законодательству операции по обмену, сдаче в аренду, дарению, выделению и отчуждению долей и другие, которые уменьшают имущество подопечного, возможны только при получении одобрения органов опеки. Федеральный закон также содержит указание на необходимость письменного разрешения указанной контролирующей организации на распоряжение имуществом недееспособного лица. Такое правило распространяется как на движимое, так и недвижимое имущество.

В отношении недвижимости действуют особые правила. Отчуждать недвижимое имущество опекаемого лица нельзя.

Но есть некоторые исключения, а именно:

изъятие по судебному решению;
совершение сделки по ренте или мене, когда ее результат улучшает условия проживания недееспособного опекаемого;
продажа в связи с переездом в другой регион;
направление оплаченной за квартиры суммы на дорогостоящее лечение.

Прекращение опеки

Согласно федеральному закону №48 опека или попечительство прекращают свое действие при наступлении следующих событий:

Смерть одной из сторон – недееспособного человека или опекуна;
Окончание действия документа, назначавшего опекуна;
Освобождение опекуна от своих функций, в том числе по собственной инициативе;
При достижении ребенком четырнадцати лет опека прекращается, начинается попечительство;
По решению суда в отношении опекаемого ребенка ο признании его дееспособным;
При достижении восемнадцати лет;
При вступлении в брак несовершеннолетнего лица или других случаях, при которых дееспособность наступает ранее восемнадцати лет.

Несовершеннолетние родители перестают быть опекунами при достижении соответствующего возраста и по некоторым другим основаниям, предусмотренным законодательством.

Запрет на сделки

Согласно части 3 статьи 37 Гражданского кодекса запрещено совершать сделки с недвижимостью со следующими лицами:

опекуном или попечителем;
супругами или близкими родственниками вышеуказанных лиц.

Исключением являются действия по дарению или передаче в безвозмездное пользование опекаемому лицу. Ведь они не ухудшают, а улучшают жилищные условия. Получать одобрение уполномоченных органов в подобных случаях не нужно.

Порядок действий

Продажа недвижимости, находящейся в собственности недееспособного лица, например, психически нездорового, состоит из следующих этапов:

Проверка правомерности отчуждения собственности (при наличии обстоятельств, упомянутых выше, таких как смена места жительства).
Получение разрешения от органов опеки. Подается заявление в данную организацию, которая принимает решение и направляет ответ в течение пятнадцати дней. В случае отказа описываются его причины.
Выставление объекта на продажу и заключение сделки.

Мнение опекаемого лица при осуществлении действий от его имени должно быть учтено. Если человек не может его выразить, то поговорить необходимо с его родственниками.

Документы для получения разрешения органа опеки и попечительства

Обращение с подобной просьбой оформляется заявлением, в котором прописывается сам продаваемый объект со ссылкой на правоустанавливающий документ и долей собственности лица под опекой, основания для продажи, заверение ο приобретении другого объекта недвижимого имущества опекаемому с указанием расходов сверху вырученной суммы от продажи.

В некоторых случаях разрешение от органа опеки может быть выдано и без намерения покупать новое жилье. Случается подобное при поселении подопечного в государственное учреждение. К примеру, когда пожилого человека помещают в Дом престарелых. В таком случае опекун должен поместить на счет опекаемого лица денежные средства в размере, равном стоимости продаваемой недвижимости. Произойти это должно до самой продажи.

Для письменного одобрения намерений продать недвижимое имущество лица под опекой к заявлению прикладываются следующие бумаги:

паспорт опекуна (копия);
документация в отношении продаваемого и покупаемого объектов;
иные документы, подтверждающие правомерность действий опекуна.

Задача органа опеки при проверке документов – исследовать вопрос соблюдения прав и интересов недееспособного лица.

Отмена сделки

Если опекун совершил продажу имущества без надлежащего согласия органа власти в случае его необходимости, его действия признаются незаконными, сделка признается недействительной. Обратиться в суд за подобным решением вправе орган опеки.

Проданное имущество при указанных обстоятельствах возвращается подопечному. Опекун возмещает убытки, как покупателю, так и другим лицам, которые пострадали от его действий.

Итак, продажа недвижимости недееспособных лиц допускается в исключительных случаях. При этом основополагающим условием является разрешение уполномоченного органа. Без него сделка признается недействительной со всеми вытекающими последствиями. Государство призвано защищать рассматриваемую категорию населения. Процесс отчуждения имущества весьма сложен, материалы данной статьи помогут не совершать ошибок при подобных действиях.

Оценка статьи:

(2 оценок, среднее: 2,00 из 5)

Загрузка...