Ситуация наличия у недвижимости нескольких владельцев не является уникальной для российского рынка, но как продать квартиру, если она в долевой собственности, сегодня относится к категории одних из самых распространенных вопросов. При решении самостоятельно заниматься сбором документов для регистрации важно понимать особенности сделок с объектами, находящимися в режиме долевого владения.
Разграничение понятий
Основаниями для возникновения долевой собственности на жилой объект могут быть:
- прохождение процедуры приватизации жилья;
- выделение долей в квартире, ранее находившейся в режиме общей совместной собственности супругов;
- по наследству при наличии нескольких претендентов.
Доли не относятся к категории неизменных величин, они могут перераспределяться и продаваться. В жизни их выделение может быть связано с добровольным решением участников или с решением судебного органа. Например, при нахождении в браке с супругом могут быть достигнуты взаимные договоренности с заключением брачного контракта с условиями выделения. При расторжении законных отношений каждый из бывших партнеров имеет возможность получения 50% во владении общего совместного имущества.
Особенности продажи квартиры
Основные особенности заключаются в следующем:
- От действующих сособственников должно быть получено разрешение на возможность продажи;
- Необходимо соблюдение правила преимущественной покупки;
- Сделка должна быть нотариально заверена;
- Процедура с детьми предусматривает получение разрешения от органов опеки.
Наиболее простым вариантом продажи долевой собственности является случай, когда все собственники согласны на сделку и квартира отчуждается как единый объект. При продаже одной из долей процедура будет более длительна по времени, так как закон запрещает проведение отчуждения без согласия других сособственников.
Для соблюдения правила преимущественной покупки в адрес всех действующих владельцев направляется уведомление о желании продавца продать свою долю. Документ рекомендуется составлять в письменной форме и отправлять на адрес получателя заказным письмом. Уведомление должно содержать полную информацию о сути предложения, включая цену и иные существенные условия. После его получения у сособственника имеется 30 дней для того, чтобы дать согласие или отказ на покупку предложенной доли.
Пошаговая инструкция
Порядок действий при продаже квартиры в долевой общей собственности зависит от того, получено ли согласие на продажу всех владельцев, будет ли участвовать в сделке недееспособное лицо или соглашение будет заключаться с несовершеннолетним. В последнем случае вместо действующего собственника выступает его законный представитель и требуется получение разрешения от органов опеки.
Процесс продажи при согласии всех владельцев долей состоит из следующих этапов:
- Достижение соглашения о продаже — договоренности могут быть достигнуты в устной форме в случае подписания договора всеми собственниками, для упрощения процедуры часто используется механизм оформления доверенности на сбор документов и их подписания;
- Определение рыночной стоимости — цена может быть определена самостоятельно на основании проведенного анализа имеющихся на рынке предложений либо при помощи оценщика, услуги последнего обязательны при привлечении покупателем ипотечных средств;
- Подготовка документов — правоустанавливающие, правоподтверждающие, выписка из домовой книги, экспликация из БТИ, справки об отсутствии долгов;
- Заключение договора — обязательно наличие письменной формы, нотариальное заверение, подписи всех продавцов или их доверенных лиц;
- Обращение в Росреестр — время регистрации права собственности зависит от способа обращения.
Вопросы передачи денежных средств регулируются и определяются участниками сделки. Полученные от продажи средства могут быть разделены между продавцами пропорционально их доли либо в соответствии с условиями договора. Сегодня все реже прибегают к практике наличных расчетов, проводимых после регистрации сделки. Гарантом безопасности процесса передачи денег в значительной части случаев выступают банки, услуги которых привлекаются при использовании механизма банковской ячейки или аккредитива.
«Обходные» способы продажи
В жизни не всегда собственники жилой недвижимости могут мирно договориться об условиях продажи. Наличие разногласий в части стоимости и необходимости сделки, нежелание проживать вместе с другим лицом и организация препятствий способно существенно затормозить процесс, в результате чего покупатели могут просто отказаться даже от самого выгодного предложения.
При сложностях в получении согласия на продажу доли продавец может прибегнуть к способу:
- дарения;
- предложения выкупа по высокой цене;
- договора займа.
При дарении доли нет необходимости получать разрешение на сделку от других владельцев, но если они докажут ее возмездность, то она будет признана недействительной. Предложение приобрести долю по высокой цене может быть выходом из ситуации, но после получения отказа от совладельцев в договоре с покупателем необходимо будет указать такую же стоимость, и продавец будет вынужден оплатить налог с полученных доходов в размере 13%. При нарушении правила и снижении цены на квартиру для третьего лица может быть подан иск в суд о нарушении прав совладельцев.
Заключение
Наиболее простым вариантом продажи квартиры в долевой собственности станет отчуждение недвижимости как целого объекта. В этом случае, после достижения договоренностей по всем существенным вопросам сделки, заключается договор в письменной форме, документ заверяется у нотариуса, после чего проходит стандартная регистрация перехода прав собственности к покупателю.
При отчуждении одной из долей необходимо получение согласия от других сособственников на проведение сделки, после чего законодательные требования можно считать выполненными и далее этапы процесса аналогичны обычной продаже.