Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Многие родители интересуются: можно ли продать квартиру, купленную на материальный капитал? Вовлеченность в сделку детей усложняет ее. В статье будет получен ответ на поставленный вопрос и рассмотрены особенности процедуры.

Нюансы

В рассматриваемом случае жилая недвижимость становится общей собственностью всех членов семьи. Размер долей для каждого устанавливается по согласованию друг с другом. Документарное оформление должно быть произведено в течение полугода. Таким образом, ребенок становится участником правоотношений, возникающих при покупке квартиры или дома с использованием материнского капитала. В связи с этим на защиту их интересов становится государство через действия органов опеки.

Законодательство

Многие граждане нашей страны мечтают ο большой семье. Некоторые семьи сразу при рождении ребенка планируют вложить материнский капитал в жилье и построить дом за счет этих средств. Ввиду больших трат, связанных с достижением такой цели, решиться на ее реализацию достаточно трудно. Сразу возникает ряд вопросов, в том числе связанных с возможностью дальнейшей продажи или обмена построенного дома, сроками и особенностями подобных действий.

Для того чтобы разобраться в рассматриваемой теме, необходимо изучить нормативные акты, указанные в таблице ниже.

Особенности сделок купли-продажи недвижимости при участии несовершеннолетних

При отчуждении недвижимости жилого назначения, которая была приобретена с участием материнского капитала, действуют те же правила, что и при наличии долей в собственности у несовершеннолетних лиц.

К ним относятся:

1. Осуществление действий от лица ребенка его законным представителем, который одобряется органами опеки.
2. Проверка в отношении соблюдения прав ребенка проводится в течение одного месяца.
3. Не допускается ухудшение условий проживания детей. Можно продать квартиру и купить дом или другую квартиру большей площади. Если такой возможности нет, то на ребенка должна приходиться доля в общей собственности не меньше, чем у него была ранее. За продажей старого жилья должна следовать покупка нового, в противном случае ребенок остается незащищенным.
4. Учет местоположения новой жилой недвижимости. Смена места жительства с города на село может быть расценено как нежелательное обстоятельство для ребенка. Переезд в другой регион в ряде случаев потребуется обосновать. Веским аргументов в пользу него может быть более благоприятный климат в новом месте жительства.
5. Обращение в суд в случае ущемления прав ребенка. Если уполномоченный орган не одобрил сделку, то за защитой интересов несовершеннолетнего обращаются в судебные инстанции. Там рассматривается вопрос с учетом того, было ли проведено улучшение жилищных условий либо наоборот.

Продажа квартиры без выделения долей детям

Есть законные способы продажи жилья, купленного с помощью материнского капитала, без наделения долями детей в приобретаемом жилье. Например, в банке необходимо открыть вклад, который пополняется на сумму, равную стоимости доли. Такую схему должны согласовать уполномоченные органы. Деньги будут аккумулированы на счете при предъявлении соответствующего разрешения.

Другим способов является выделение доли в праве на жилую недвижимость, принадлежащей родственникам. Причем количество собственником может быть больше, чем в семье ребенка, если позволяет площадь квартиры или дома.

Получение разрешения

К заявлению необходимо приложить следующий пакет документов:

1. В отношении членов семьи:
   • паспорта лиц, которые достигли четырнадцати лет;
   • свидетельства ο рождении лиц, не достигшим четырнадцати лет;
   • свидетельство ο браке (или разводе в подобном случае);
   • справка из школы, детского сада или поликлиники.

2. В отношении объектов недвижимости:
   • кадастровый паспорт;
   • документация технического характера;
   • документ, подтверждающий отсутствие задолженностей;
   • нотариально заверенный договор купли-продажи недвижимости (предварительный);
   • выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
   • документ, содержащий стоимость жилья;
   • документ, подтверждающий проведение сделки ο покупке нового жилья (пишется ее собственником).

Заявление с документами рассматривается в течение месяца уполномоченными сотрудниками. В случае положительного результата выдается разрешение с подписью руководителя и печатью организации. Воспользоваться таким одобрением можно в течение трех месяцев. Ο регистрации прав собственности на приобретенный объект в течение месяца сообщается в органы опеки.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке

Когда квартира была приобретена под залог недвижимости и обязательства перед банком полностью не выполнены, нужно одобрение сделки кредитором. Даже если собственность на квартиру была оформлена без выделения долей детям, обращение в органы опеки не избежать.

При продаже жилья, приобретенного в ипотеку, есть следующие варианты взаимодействия с банком:

1. Покупатель частично проводит погашение задолженности по ипотеке перед банком.
2. Покупатель полностью берет на себя исполнение обязательств за продавца, для чего с банковской организацией заключается соответствующий договор.
3. Продавец исполняет свои обязательства самостоятельно, покупатель оформляет право собственности на себя после снятия обременения.

Риски сторон

Продажа недвижимости жилого назначения, приобретенной с использованием материнского капитала, в том числе и в ипотеку, сопровождается рисками для обеих сторон сделки. Необходимые процедуры и условия не были выполнены, то решением суда сделка может быть отменена. Инициатором может выступать как орган опеки, так и сам ребенок, но только тогда, когда ему исполнится восемнадцать лет.

Таким образом, продать квартиру, приобретенную с использованием материнского капитала можно. Сам процесс сопряжен с рядом трудностей, которые можно минимизировать, если соблюдать все условия, описанные в этой статье.