Как правильно купить квартиру у несовершеннолетнего собственника

К сделкам с участием несовершеннолетних детей многие покупатели относятся настороженно, что связано с существенными опасениями их оспаривания в будущем. При наступлении такого события суд может посчитать права ребенка нарушенными, что приведет к недействительности заключенного соглашения. Для исключения подобной ситуации достаточно знать, чем отличается покупка квартиры у несовершеннолетнего собственника от обычной сделки со взрослым владельцем.

В чем особенности сделок с несовершеннолетними

Любая сделка, в которой одним из участников выступает несовершеннолетний собственник, должна быть проведена в соответствии с требованием действующего законодательства. Регулируются вопросы продажи недвижимости Гражданским Кодексом РФ.

Главная особенность заключается в том, что для совершения сделки необходим более полный пакет обязательных документов чем при заключении соглашения между совершеннолетними. Обязательным считается наличие разрешения от органов опеки на совершение продажи для подтверждения того, что не будет нарушений прав ребенка.

Документ дает разрешение для проведения процедуры отчуждения имущества несовершеннолетнего собственника только в том случае, если ему будет предоставлена такая же или большая площадь. Если ребенок проживает в условиях интерната или детского дома, то на его имя должен быть открыт специальный счет с внесением суммы, соответствующей стоимости его доли.

До момента исполнения ребенку 14 лет проводить сделку продажи недвижимости вправе только его родители, выступающие от лица несовершеннолетнего и являющиеся законными представителями. В период с 14 до 18 лет ребенок имеет возможность продать жилье или принадлежащую ему долю при получении согласия родителей. Подобные ограничения направлены на обеспечение защиты прав граждан, не достигших совершеннолетия.

Разрешение опеки: что нужно учесть

Получением разрешения занимаются законные представители несовершеннолетнего ребенка, но покупателю не стоит отстраняться от процесса. Для выдачи документа требуется предоставить пакет обязательных бумаг инспектору органа опеки и попечительства. В среднем выдача положительного или отрицательного решения занимает от 2 до 4 недель, что важно иметь в виду при желании приобрести квартиру с участием в сделке несовершеннолетнего ребенка.

Требования опеки должны быть соблюдены в обязательном порядке, поэтому покупателю стоит удостовериться и проконтролировать их выполнение.

Возможны следующие варианты:

ребенку выделяется доля в другой квартире, которая не должна быть менее имеющейся
на счет несовершеннолетнего от покупателя перечисляется определенная сумма, размер которой определяет опека.

Сделка может быть признана недействительной только в том случае, если в результате ее проведения права несовершеннолетнего собственника будут нарушены. То есть стоимость получаемого им имущества окажется ниже или условия проживания хуже. В связи с этим стоит проследить и уточнить такие моменты заранее. Идеальным вариантом будет ситуация, когда ребенок получает размер доли в новой квартире больше той, которую он имел ранее.

Что нужно знать о приватизации

Специалисты рынка недвижимости рекомендуют с осторожностью относиться к покупке приватизированного жилья. В котором на момент выделения долей был прописан несовершеннолетний ребенок, но в число собственников включен не был. Если у родителей отсутствует разрешение от органа опеки на подобный отказ, то от покупки такой недвижимости стоит воздержаться.

Ребенок может сохранять право бессрочного пользования квартирой, если был из нее выписан в период проведения приватизации. Если это было сделано менее чем 6 месяцев до начала процедуры оформления, то подобный факт суд может расценить как лишение ребенка собственности, а в итоге пострадавшим окажется покупатель квартиры.

Вопросы использования материнского сертификата

Значительная часть имущественных сделок сегодня осуществляется с привлечением средств материнского сертификата, за счет которого оплачивается часть кредитной задолженности при приобретении недвижимости в ипотеку. Для покупателя это может увеличить риск возникновения проблем в будущем.
Сегодня средства материнского капитала при приобретении жилья можно использовать следующими способами:

оплата части стоимости жилья в соответствии с договором.
внесение первого взноса после оформления кредита;
оплата задолженности по ранее взятому ипотечному займу.

Если при покупке квартиры был использован семейный сертификат, то согласно действующему законодательству в обязательном порядке в числе собственников должны присутствовать дети. Невыполнение этого требования означает нарушение законов об использовании материнского сертификата и прав несовершеннолетних детей. «Обиженным» может являться и супруг, так как доля в случае приобретения жилой недвижимости с привлечением средств государственной поддержки должна выделяться на всех членов семьи.

При отсутствии факта выделения доли иск о нарушении прав может быть подан прокуратурой, органами опеки, Пенсионным фондом и супругом. Для покупателя это будет источником проблем, поэтому риски развития подобных событий лучше исключить на этапе покупки квартиры. Сертификат выдается семье после рождения в семье второго ребенка с 2007 года, поэтому если семья попадает в категорию потенциальных владельцев, то достаточно попросить предоставить документ или справку об остатке средств из Пенсионного фонда.

Какие документы необходимы для сделки

Важнейшими документами при заключении сделки с участием несовершеннолетнего владельца является постановление от органа опеки и разрешение родителей либо опекунов, имеющее нотариальное заверение. Удостоверившись в наличии таких бумаг и правильности их оформления, покупатель снижает риск появления в будущем проблем и недоразумений.

В пакет документов для проведения сделки входит:

справка о том, что в покупаемой квартире отсутствуют зарегистрированные лица;
справка о полной оплате коммунальной задолженности;
документ с данными регистрации несовершеннолетнего:
ксерокопия лицевого счета;
документы, способные подтвердить право собственности каждого из владельцев;
копия технического паспорта, кадастрового плана;
удостоверения личности тех, на кого договор оформляется.

Порядок заключения сделки по покупке квартиры далее ничем не отличается от стандартной процедуры. При наличии всех требуемых документов и оплаты гос пошлины пакет бумаг передается в государственный орган для регистрации прав собственности на нового владельца, и процедура в среднем занимает 1 месяц.

Присутствие в числе собственников квартиры несовершеннолетнего ребенка не является препятствием для приобретения недвижимости, так как существуют более рискованные варианты. Наличие доли имущества у несовершеннолетнего исключает возможные проблемы, которые часто появляются при незаконной приватизации или использовании средств материнского капитала. При покупке продавцу достаточно иметь в наличии разрешение от органа опеки для возможности совершения сделки, после чего договор купли продажи жилья и регистрация прав происходит по стандартной схеме.

Оценка статьи:

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...