Продать ипотечную квартиру Сбербанка на самом деле не так уж сложно, однако, для этого необходимо соблюсти ряд требований и найти платежеспособного покупателя. Далее поговорим о том, как реализовать ипотечное жилье и что для этого нужно сделать.
Дает ли Сбербанк разрешение на продажу
В соответствии с нормами права, регулирующими процедуру передачи объектов недвижимости в залог, кредитор, принимая предмет залога и становясь залогодержателем, вправе ограничить залогодателя, в качестве которого почти всегда выступает заемщик, в части распоряжения принадлежащим ему на праве собственности имуществом. В результате наложенного ограничения заемщик может беспрепятственно пользоваться жилым помещением, но не имеет права распоряжаться им без согласия залогодержателя, то есть кредитной организации.
Таким образом, законодательство не предусматривает прямого запрета на реализацию предмета залога, но разрешает кредитору диктовать свои правила игры. Это означает, что, если кредитное соглашение не содержит положений об ограничении заемщика в правах, у последнего есть все шансы получить официальное разрешение банка на продажу ипотечной квартиры.
Теперь что касается условий. Конкретных требований Сбербанк не предъявляет, однако, продать ипотечную недвижимость получится только в двух случаях:
- когда после реализации кредит будет полностью погашен (при этом согласовывать сделку с кредитором необязательно);
- когда кредитное соглашение допускает продажу предмета залога (при этом потребуются веские основания).
В качестве заслуживающих внимания причин кредитная организация рассматривает следующие:
- Невозможность дальнейшего исполнения обязательств по кредитному договору (например, снижение уровня платежеспособности заемщика, утрата постоянного места работы и т. п. обстоятельства);
- Вынужденная необходимость в улучшении жилищных условий семьи (например, рождение у заемщика очередного ребенка);
- Обстоятельства сугубо личного характера (например, необходимость срочного переезда в другой город, раздела квартиры при разводе и другие причины, требующие смены места жительства).
Способы реализации ипотечной квартиры Сбербанка
Прежде чем перейти к вопросу как можно продать ипотечную квартиру, еще раз озвучим условия, повышающие шансы на получение разрешения от банка. Итак, чтобы сделка наверняка состоялась, необходимо согласовать возможность продажи с кредитором и найти покупателя, который либо погасит остаток задолженности по кредиту, либо согласится стать ипотечным заемщиком Сбербанка.
Вариант № 1. Погашение остатка по ипотеке за счет задатка
Риски для кредитной организации и заемщика минимальны, однако, существенны для продавца. Суть в том, что заемщик после перечисления задатка может отказаться от совершения сделки, в результате чего покупатель останется без квартиры, а уже переданную сумму придется взыскивать через суд. В этой связи специалисты рекомендуют оформлять сделку с участием нотариуса.
Вариант № 2. Погашение с передачей остатка по ипотеке кредитору
При выборе этого способа схема реализации будет повторять предыдущую с той разницей, что получателем задатка выступит Сбербанк. Для осуществления расчетов используются две депозитарные ячейки, в одну из которых поступает предназначенная для банка сумма задатка, равная остатку задолженности по ипотеке, во вторую помещаются средства для продавца (бывшего заемщика) в размере, составляющем разницу между продажной ценой квартиры и величиной непогашенного кредита.
Вариант № 3. Реализация с долгом по ипотеке
Вариант № 4. Реализация квартиры банком
Это одна из крайних мер, применяемая кредитором в тех случаях, когда других возможностей вернуть ссуженные средства нет, например, когда у заемщика регулярные просрочки по ежемесячным платежам или серьезные проблемы с выплатой кредита. При этом способе Сбербанк выставляет залоговую квартиру на торги по заниженной стоимости. Для заемщика от такой сделки выгоды никакой, так как первостепенная цель кредитора – вернуть собственные средства.
Вариант № 5. Передача ипотечной квартиры в залог другому банку
Схема реализации ипотечной квартиры в данном случае предусматривает одну из следующих альтернатив:
- с повторным наложением обременения на предмет залога в другом банке.
- с погашением ипотеки продавца за счет личных средств покупателя и снятием обременения.
И в первом, и во втором случае заемщик Сбербанка может избавиться от старого долга, ненужной квартиры и купить другую недвижимость в ипотеку.
Особенности реализации некоторых ипотечных квартир
В зависимости от способа и обстоятельств приобретения ипотечного жилья сделка купли-продажи будет иметь характерные особенности, в частности следующие:
- Если квартира приобретена с материнским капиталом, чтобы в последующем ее реализовать, потребуется официальное разрешение органов опеки, основанное на гарантии того, что дети после совершения сделки не останутся без жилплощади.
- Если жилье куплено в рамках программы НИС (военная ипотека), реализация допускается только при условии полного погашения задолженности по кредиту либо посредством переуступки прав с сохранением наложенного обременения.
- Если процесс реализации запущен с единственной целью – купить новое жилье, например, большее по площади, заемщик может найти продавца, самостоятельно продать квартиру и купить другую, в другом городе или районе в ипотеку, первоначальный взнос по которой будет погашен за счет остатка средств, вырученных от реализации.
Стандартный алгоритм продажи ипотечной квартиры
Рассмотрим стандартный механизм реализации ипотечной квартиры Сбербанка. Итак, реализация с досрочным погашением кредита (1 и 2 варианты) будет включать следующие этапы:
- Получение разрешения банка с последующим расчетом остатка задолженности по кредиту;
- Оформление предварительного договора купли-продажи и заверенного нотариально договора задатка;
- Освобождение реализуемой жилплощади от обременения в виде прописанных в ней лиц;
- Погашение остатка задолженности за счет средств задатка, переданного покупателем;
- Снятие обременения в виде залога;
- Подписание основного договора с последующей регистраций сделки в Росреестре;
- Окончательный расчет (покупатель передает остаток стоимости квартиры продавцу).
Если заемщик выбирает вариант, предусматривающий передачу долга или оформление ипотеки покупателем, схема будет отличаться в следующих моментах:
- задаток для погашения остатка ипотечной задолженности пойдет напрямую в банк;
- старое обременение может быть снято, но кредитуемый объект снова попадет под ограничение (до погашения ипотеки покупателем квартиры);
- потребуется повторная оценка реализуемого объекта.
Загрузка...
