Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, если обязательство еще не исполнено, а по-другому поступить нельзя? Подобным вопросом задаются заемщики, попавшие в сложную жизненную ситуацию. О том, можно ли реализовать ипотечную квартиру и какие варианты продажи предлагает Сбербанк, поговорим далее.
Можно ли продать ипотечную недвижимость
Если обратиться к основному закону, регулирующему сферу ипотечного кредитования, несложно найти ответ на интересующий нас вопрос. Согласно части 1 статьи 37 федерального закона № 102-ФЗ имущество, переданное кредитору в качестве предмета залога, может быть не только реализовано, но и отчуждено иными, не противоречащими закону способами, например, обменено на другой объект или подарено. Однако, для этого необходимо соблюсти одно существенное условие: залогодержатель должен дать согласие на совершение сделки.
Таким образом, законодательство не ограничивает владельца в праве распоряжения ипотечной недвижимостью, но отсылает к действующим условиям кредитного соглашения. Это означает, что, если в договоре четко прописан запрет на совершение отдельных видов сделок с предметом залога, оспорить действия залогодержателя невозможно.
Как реализуется ипотечная недвижимость в Сбербанке
Существует несколько разрешенных способов продажи недвижимости, находящейся в залоге у банка:
- Путем досрочного погашения ипотеки за счет средств покупателя. В данном случае предполагается сделка за наличный расчет, когда покупатель погашает остаток долга по ипотеке продавца, а разницу между продажной ценой объекта и задолженностью передает бывшему заемщику.
- Через продажу закладной. Этот способ предполагает погашение покупателем ипотеки продавца за счет собственных средств с последующей передачей приобретенного объекта в залог другому банку.
- Посредством привлечения в качестве посредника кредитора. Эта схема повторяет предыдущую с той разницей, что покупатель оформляет ипотеку в том же банке, что и продавец.
- Путем самостоятельной реализации недвижимости. Если заемщик прибегает к этому способу продажи, он должен рассчитывать только на себя. Главное здесь – получить разрешение кредитора и найти покупателя, который согласится приобрести обремененное ипотекой жилье.
Из всех возможных вариантов реализации Сбербанк предпочитает третий. И обусловлено это тем, что кредитору важно вернуть ссуженные средства, а вот величина прибыли, которую получит заемщик, интересует его в последнюю очередь. Именно поэтому реальный результат может не соответствовать ожидаемому, особенно если имущество малоликвидно.
Итак, для начала нужно заручиться согласием банка. Для этого заемщик должен обратиться с письменным заявлением, содержащим просьбу дать разрешение на продажу квартиры и обоснование прошения. Еще раз напомним. Причина должна быть веской, иначе кредитор может отказать.
Если одобрение на совершение сделки получено, порядок действий заемщика будет следующим:
- Поиск лица, желающего приобрести квартиру, находящуюся в залоге Сбербанка;
- Обсуждение всех нюансов будущей сделки с кредитором и покупателем;
- Оценка реализуемого объекта;
- Заключение предварительного договора купли-продажи с передачей определенной сторонами суммы задатка;
- Подача пакета документов кредитору для одобрения сделки и кандидата на роль нового заемщика, в качестве которого выступает покупатель;
- Заключение основного договора купли-продажи и регистрация сделки в органах Росреестра;
- Обращение сторон сделки в Сбербанк с целью переоформления ипотечного соглашения и осуществление окончательного расчета. На этом этапе покупатель принимает на себя ипотечные обязательства, а продавец (бывший заемщик) получает остаток средств.
Стандартный набор обычно включает следующие наименования:
- Паспорт заемщика и покупателя;
- Кадастровый и технический паспорт на ипотечную квартиру. При этом если паспорта старые (прошло более пяти лет с момента выдачи), необходимо заказать документы заново;
- Правоустанавливающий документ на объект недвижимости и выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности заемщика;
- Справка об отсутствии прописанных в квартире лиц, которых по закону нельзя снять с регистрационного учета (например, недееспособных граждан или граждан, отбывающих срок);
- Отчет оценочной компании, составленный в отношении реализуемого объекта.
Нюансы заключения некоторых сделок
Само по себе обременение, зарегистрированное в форме залога, не является препятствием для заключения сделки купли-продажи, однако, в отдельных случаях процедура реализации ипотечной квартиры приобретает определенные особенности, игнорировать которые просто нельзя. Рассмотрим, как реализуется ипотечная недвижимость с учетом таких особенностей:
Данное условие предполагает реализацию недвижимости с целью последующего улучшения условий проживания с обязательным выделением долей официальному супругу и детям заемщика после приобретения или строительства нового объекта недвижимости.
К примеру, семья может самостоятельно найти покупателя, продать имеющийся предмет залога, за счет средств от реализации погасить кредит и купить другую квартиру в ипотеку либо продать квартиру с помощью банка и купить дом по ипотеке, оформленной в Сбербанке или у другого кредитора. И в том, и в другом случае у каждого члена семьи будет своя жилплощадь, отличающаяся от предыдущей в лучшую сторону.
Возможен и такой вариант, при котором ипотечный долг продавца может быть передан покупателю. В этом случае приобретатель ипотечной квартиры становится новым заемщиком по старому соглашению, а после совершения и регистрации сделки продолжает погашать кредит. При этом продавец, то есть прежний заемщик, получает возможность вернуть средства, потраченные им на исполнение обязательства перед Сбербанком. Главное требование при совершении такой сделки – соответствие покупателя условиям кредитора.
Загрузка...
