Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, квартира с обстановкой

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, если обязательство еще не исполнено, а по-другому поступить нельзя? Подобным вопросом задаются заемщики, попавшие в сложную жизненную ситуацию. О том, можно ли реализовать ипотечную квартиру и какие варианты продажи предлагает Сбербанк, поговорим далее.

Можно ли продать ипотечную недвижимость

Если обратиться к основному закону, регулирующему сферу ипотечного кредитования, несложно найти ответ на интересующий нас вопрос. Согласно части 1 статьи 37 федерального закона № 102-ФЗ имущество, переданное кредитору в качестве предмета залога, может быть не только реализовано, но и отчуждено иными, не противоречащими закону способами, например, обменено на другой объект или подарено. Однако, для этого необходимо соблюсти одно существенное условие: залогодержатель должен дать согласие на совершение сделки.

Таким образом, законодательство не ограничивает владельца в праве распоряжения ипотечной недвижимостью, но отсылает к действующим условиям кредитного соглашения. Это означает, что, если в договоре четко прописан запрет на совершение отдельных видов сделок с предметом залога, оспорить действия залогодержателя невозможно.

Сбербанк в этом плане ничем не отличается от других банков. Если у заемщика сложится критическая ситуация, кредитор пойдет навстречу и даст согласие на реализацию ипотечной квартиры. В качестве весомых оснований могут выступать такие причины, как необходимость срочного переезда в другой город, раздел имущества при разводе, резкое ухудшение финансового положения заемщика и другие, заслуживающие внимания обстоятельства. В любом случае окончательное решение принимает банк, и чтобы убедить его в необходимости продажи квартиры, нужно привести веские аргументы.

Как реализуется ипотечная недвижимость в Сбербанке

Существует несколько разрешенных способов продажи недвижимости, находящейся в залоге у банка:

  1. Путем досрочного погашения ипотеки за счет средств покупателя. В данном случае предполагается сделка за наличный расчет, когда покупатель погашает остаток долга по ипотеке продавца, а разницу между продажной ценой объекта и задолженностью передает бывшему заемщику.
  2. Через продажу закладной. Этот способ предполагает погашение покупателем ипотеки продавца за счет собственных средств с последующей передачей приобретенного объекта в залог другому банку.
  3. Посредством привлечения в качестве посредника кредитора. Эта схема повторяет предыдущую с той разницей, что покупатель оформляет ипотеку в том же банке, что и продавец.
  4. Путем самостоятельной реализации недвижимости. Если заемщик прибегает к этому способу продажи, он должен рассчитывать только на себя. Главное здесь – получить разрешение кредитора и найти покупателя, который согласится приобрести обремененное ипотекой жилье.

Из всех возможных вариантов реализации Сбербанк предпочитает третий. И обусловлено это тем, что кредитору важно вернуть ссуженные средства, а вот величина прибыли, которую получит заемщик, интересует его в последнюю очередь.  Именно поэтому реальный результат может не соответствовать ожидаемому, особенно если имущество малоликвидно.

Рассмотрим, в чем заключаются особенности продажи квартиры в ипотеке Сбербанка и из каких этапов будет состоять процесс реализации.

Итак, для начала нужно заручиться согласием банка. Для этого заемщик должен обратиться с письменным заявлением, содержащим просьбу дать разрешение на продажу квартиры и обоснование прошения. Еще раз напомним. Причина должна быть веской, иначе кредитор может отказать.

 

 

Если одобрение на совершение сделки получено, порядок действий заемщика будет следующим:

  1. Поиск лица, желающего приобрести квартиру, находящуюся в залоге Сбербанка;
  2. Обсуждение всех нюансов будущей сделки с кредитором и покупателем;
  3. Оценка реализуемого объекта;
  4. Заключение предварительного договора купли-продажи с передачей определенной сторонами суммы задатка;
  5. Подача пакета документов кредитору для одобрения сделки и кандидата на роль нового заемщика, в качестве которого выступает покупатель;
  6. Заключение основного договора купли-продажи и регистрация сделки в органах Росреестра;
  7. Обращение сторон сделки в Сбербанк с целью переоформления ипотечного соглашения и осуществление окончательного расчета. На этом этапе покупатель принимает на себя ипотечные обязательства, а продавец (бывший заемщик) получает остаток средств.
Процедура достаточно сложная, однако, если она совершается при непосредственном участии кредитора, риски минимальны. Теперь остановимся на том, какие нужны документы при реализации квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка. Полный перечень документов следует уточнить заблаговременно, а получить такие сведения можно в ближайшем офисе кредитной организации.

Стандартный набор обычно включает следующие наименования:

  • Паспорт заемщика и покупателя;
  • Кадастровый и технический паспорт на ипотечную квартиру. При этом если паспорта старые (прошло более пяти лет с момента выдачи), необходимо заказать документы заново;
  • Правоустанавливающий документ на объект недвижимости и выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности заемщика;
  • Справка об отсутствии прописанных в квартире лиц, которых по закону нельзя снять с регистрационного учета (например, недееспособных граждан или граждан, отбывающих срок);
  • Отчет оценочной компании, составленный в отношении реализуемого объекта.

 Нюансы заключения некоторых сделок

Само по себе обременение, зарегистрированное в форме залога, не является препятствием для заключения сделки купли-продажи, однако, в отдельных случаях процедура реализации ипотечной квартиры приобретает определенные особенности, игнорировать которые просто нельзя. Рассмотрим, как реализуется ипотечная недвижимость с учетом таких особенностей:

Если недвижимость приобретена в ипотеку с материнским капиталом, реализовать такой объект будет сложно, так как в данном случае затрагиваются интересы несовершеннолетних лиц. Помимо согласия банка, потребуется официальное разрешение органов опеки и попечительства. При этом их нужно убедить в том, что в результате совершения сделки ни один несовершеннолетний ребенок заемщика не останется без жилья.

Данное условие предполагает реализацию недвижимости с целью последующего улучшения условий проживания с обязательным выделением долей официальному супругу и детям заемщика после приобретения или строительства нового объекта недвижимости.

 

 

К примеру, семья может самостоятельно найти покупателя, продать имеющийся предмет залога, за счет средств от реализации погасить кредит и купить другую квартиру в ипотеку либо продать квартиру с помощью банка и купить дом по ипотеке, оформленной в Сбербанке или у другого кредитора. И в том, и в другом случае у каждого члена семьи будет своя жилплощадь, отличающаяся от предыдущей в лучшую сторону.

Особого внимания заслуживает процедура реализации жилья, приобретенного в рамках программы НИС. В данном случае потребуется не только разрешение кредитора, но и одобрение сделки со стороны Росвоенипотеки. При этом заемщику придется погашать остаток задолженности за счет собственных средств. Важно отметить, что, если военнослужащий отвечает требованиям программы, он вправе повторно стать участником накопительно-ипотечной системы и взять новый кредит на покупку жилья.

Возможен и такой вариант, при котором ипотечный долг продавца может быть передан покупателю. В этом случае приобретатель ипотечной квартиры становится новым заемщиком по старому соглашению, а после совершения и регистрации сделки продолжает погашать кредит. При этом продавец, то есть прежний заемщик, получает возможность вернуть средства, потраченные им на исполнение обязательства перед Сбербанком. Главное требование при совершении такой сделки – соответствие покупателя условиям кредитора.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector