На каких условиях в Сбербанке оформляется ипотека с недофинансированием

Недофинансирование ипотеки в Сбербанке , вода течет в ладонь

Недофинансирование ипотеки в Сбербанке в отличие от иных кредитных организаций — достаточно распространенная практика, позволяющая продавцу реализовать недвижимость с наименьшими потерями. В чем выгода такой сделки и каков механизм ее реализации, рассмотрим ниже.

Что такое недофинансирование ипотеки

В соответствии с действующими нормами налогового законодательства граждан, реализующий объект недвижимости, обязан уплатить в доход государства часть полученной от продажи имущества прибыли, так называемый подоходный налог в размере 13 %. Освобождаются от уплаты налога только продавцы, владевшие реализуемым объектом на момент продажи в течение периода не менее 5 лет. Учитывая то, что фискальные органы имеют доступ к информации относительно имущества, принадлежащего налогоплательщикам на праве собственности, обмануть инспекцию вряд ли получится.

К тому же за неуплату налога бывшему собственнику грозит серьезное наказание. Данный фактор послужил толчком к поиску варианта снижения величины суммы, подлежащей уплате в бюджет. И надо сказать поиск решения этой проблемы увенчался успехом. Так как налоговой базой при исчислении налога на доход выступает продажная цена объекта, при уменьшении ее величины снижается и сумма налога.

Однако, что такое недофинансирование ипотеки и как это понятие связано с проблемой уплаты налога?  Всё предельно просто. В связи с тем, что большинство граждан не в состоянии приобрести жильё за счет собственных накоплений, подавляющее число сделок купли-продажи совершается с участием кредитных организаций и за их счет. При этом банк строго контролирует не только процесс оформления кредита, но и практически все этапы сделки, в том числе следит за тем, чтобы оценочная стоимость приобретаемого объекта соответствовала реальной цене.

В этой связи схема кредитования в данном случае будет состоять в следующем:

  1. Заемщик предоставляет отчет оценочной компании, согласно которому цена на квартиру или иной объект недвижимости будет соответствовать реальной стоимости жилья.
  2. Кредитор одобряет ипотеку на полную сумму, соответствующую продажной цене объекта, на основании двух договоров (ДКП жилого помещения и ДКП неотделимых улучшений).
  3. Продавец и покупатель заключают договор на меньшую сумму, а в приложение составляют соглашение на приобретение неотделимых от объекта недвижимости улучшений. В результате совокупная стоимость по двух документам будет соответствовать цене, указанной в отчете оценочной компании.
  4. В итоге продавец получает полную величину денежных средств, а налог платит с продажной цены, указанной в основном договоре.

Под понятием покупки неотделимых улучшений обычно подразумеваются затраты на ремонт. Если жилье неновое, покупатель после приобретения жилого помещения будет вынужден произвести работы, связанные с приведением его в надлежащее состояние, что неминуемо повлечет дополнительные расходы на покупку строительных материалов и оплату услуг ремонтной бригады. В результате искусственно заниженная стоимость объекта заметно возрастет.

И еще один важный момент, требующий пояснения. Так как совершение сделки с недвижимостью сопровождается обязательной регистрацией правоустанавливающего документа в органах Росреестра, во избежание увеличения объема полученной продавцом прибыли стороны регистрируют только договор.

Сбербанк стал одним из первых кредиторов, который пошел навстречу своим клиентам и разрешил ипотеку с недофинансированием. Разберемся в тонкостях этой процедуры на примере оформления кредита в крупнейшем банке страны.

 

 

Как оформить ипотеку с недофинансированием в Сбербанке

Наиболее значимым этапом оформления ипотечного кредита является этап подготовки отчета об оценке кредитуемого объекта. И здесь важно учесть один момент. Оценка производится компанией, состоящей с кредитором в партнерских отношениях, следовательно, оценочная стоимость будет соответствовать реальной рыночной цене на момент проведения экспертизы. Поэтому чтобы не привлекать внимание к разнице в суммах, не стоит значительно снижать стоимость недвижимости. Пусть разница будет не слишком заметная.

Порядок оформления такой сделки в органах Росреестра требует совершение двух действий:

  1. Регистрация сделки на основании правоустанавливающего документа и соглашения с кредитором. На этом этапе осуществляется переход права и устанавливается ограничение;
  2. Регистрация залога на основании закладной и ипотечного договора. На этом этапе при получении регистратором письменного уведомления Сбербанка исключается запись о первом обременении и регистрируется залог.
Порядок получения ипотечного кредита с недофинансированием специфических особенностей не имеет. Кредитор предъявляет к заемщику требования, соответствующие общим и кредитует его по базовой ставке, применяемой в случаях оформления ипотеки на покупку готового жилья.

При этом схема кредитования с недофинансированием предусматривает составление определенного набора документов, включающего:

  • основной договор купли-продажи;
  • договор на покупку неотделимых улучшений;
  • соглашение с банком на предоставление ипотечного кредита.
Образец договора на покупку неотделимых улучшений помимо общих сведений о продавце и покупателе, должен включать информацию о том, что произведенные улучшения являются неотделимой частью приобретенного объекта, а также о том, что продавец передал, а покупатель оплатил данные улучшения.

Весь процесс оформления недофинансированной ипотеки в Сбербанке включает следующие этапы:

  • Подача заявки на получение ипотеки (заполняется анкета и передается стандартный пакет документов);
  • Одобрение выбранного для покупки жилья (кредитору предоставляется документация на кредитуемый объект);
  • Заключение всех обязательных договоров (купли-продажи объекта, неотделимых улучшений и ипотечного соглашения);
  • Регистрация сделки;
  • Регистрация залога;
  • Расчеты с продавцом.

 

 

Стоит ли оформлять ипотеку с недофинансированием

На первый взгляд покупка квартиры по заниженной стоимости – идеальный вариант для обеих сторон сделки, однако, как и любая сделка, данная схема имеет свои плюсы и минусы. И вот в чем они состоят.

Преимущества:

  1. Передающая сторона получает возможность снизить сумму налога при получении полной стоимости реализованного объекта.
  2. Принимающая сторона получает своеобразную скидку, приблизительно равную величине разницы между реальным размером налога и суммой, показанной в декларации.

Недостатки:

  1. При меньшей сумме ипотечного кредита уменьшится величина налогового вычета, предоставляемого покупателю.
  2. В случае признания сделки недействительной покупатель не сможет вернуть все переданные продавцу деньги. Возвращена будет только та сумма, которая указана в основном договоре. При этом величина задолженности перед кредитором останется неизменной.
Но самый главный риск заключается в вероятности разоблачения первоначальных намерений сторон. Если по каким-либо причинам заключенная между сторонами сделка вызовет сомнения у представителей налоговой инспекции, виновные лица будут привлечены к ответственности, а договор принудительно расторгнут.
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector