Тема правовое регулирования ипотеки в настоящее время особо актуальна, ведь большинство семей приобретают жилье именно в ипотеку. Заемщикам по ипотечным кредитам и тем, кто только собирается приобретать жилье, важно знать все подводные камни этого правового явления, уметь ориентироваться в законодательстве. Мы поможет разобраться во всех юридических аспектах ипотеки, а также посмотрим, куда направлен вектор судебной практики по ипотечным спорам.
Пару слов об ипотеке
Ипотечное обязательство представляет собой залог недвижимого имущества в счет возврата кредитного долга. Так, банк выдает займ на покупку определенных жилых домов или квартир, либо закладывается личная недвижимость, которые и будут гарантом возврата долга в случае его невозврата. Проше говоря, если не платить кредит, квартиру отберут.
Как происходит правовое регулирование ипотеки
В систему нормативно-правового регулирования ипотеки входят следующие законодательные акты:
- ГК РФ (глава 23, параграф 3, Общие положения о залоге);
- ФЗ № 102 «Об ипотеке» (16.07.1998);
- ФЗ № 229 «Об исполнительном производстве» (02.10.2007).
Также есть еще ряд нормативных актов, предусматривающих отдельные особенности ипотечных отношений (Жилищный, Земельный, Семейный кодексы).
Какие вопросы рассматривают суды
Судебная практика по ипотеке весьма обширна. В основном, суды рассматривают иски следующего характера:
- Взыскание кредитной задолженности и обращение взыскания на жилье.
- Раздел ипотечного кредита либо ипотечной недвижимости между супругами.
- Признание договора по ипотеке или отдельных его условий недействительными. Такой вариант встречается реже, и, в основном, заемщики апеллируют этим в качестве возражений на основной иск банка.
Иск о возврате долга и изъятии жилья
Но в некоторых случаях закон напрямую запрещает судам изымать жилье.
Для этого одновременно должны быть соблюдены следующие условия:
- Остаток долга не может превышать 5% от оценки ипотечного жилья.
- Отсутствует система просрочки платежей (менее 3 раз).
Что делать, если банк подал в суд по ипотеке
В данном случае есть несколько реальных вариантов выхода из ситуации с наименьшими потерями:
- Воспользоваться так называемыми «ипотечными каникулами». Этот вариант подходит для заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации. Об этом расскажем чуть ниже. Но такую реструктуризацию долга лучше согласовать с банком до суда.
- Заключить мировое соглашение с банком. Этот путь подходит тем, у кого трудности с оплатой кредита носили временный характер. Для разрешения спора миром, необходимо договориться о погашении образовавшейся задолженности по процентам, а также оплате штрафных санкций, и, возможно, взять на себя расходы по компенсации госпошлины, уплаченной банком при подаче судебного иска. Только в этом случае банк может отказаться от требования об обращении взыскания на квартиру.
- Просить отсрочки реализации недвижимости. Если суд все же принял решение продать квартиру на торгах, можно просить отсрочку исполнения решения на срок до одного года (к примеру, если больше некуда идти, либо при наличии иных уважительных причин). Таким образом, у вас в запасе будет время либо выплатить остатки долга, либо найти другую квартиру для проживания.
Ипотечные каникулы
Условия, при которых возможно применение данных льготы:
- Сумма кредита меньше 15 млн. рублей.
- Заемщик впервые использует право на такую реструктуризацию долга.
- Залоговое жилое помещение единственное для заемщика и его семьи место жительства.
- Наступление у заемщика сложных жизненных обстоятельств, связанных с ухудшением благосостояния. К ним относятся:
- безработица, но только при условии, что заемщик обратился на трудовую биржу;
- получение инвалидности (I, II гр.);
- невозможность вести трудовую деятельность свыше 2х месяцев подряд (лечение, болезнь, уход за больным родственником);
- снижение дохода заемщика более чем на 30 %, при условии, что будущие платежи будут отнимать у него более половины заработка;
- появление у заемщика иждивенцев (рождение/усыновление ребенка, достижение супругов пенсионного возраста, установление родственнику группы инвалидности и др.), при условии, что доходы снизились на 20 %, и кредит будет отнимать более 40 % семейного бюджета.
Споры между супругами
В судебной практике споры по ипотеке между экс-супругами, обычно, рассматриваются в рамках исков о разделе совместного имущества.
Наиболее часто возникают следующие ситуации:
- Оба супруга после развода претендуют на ипотечную квартиру. При этом оставшийся долг по ипотеке делится между ними пополам. Если ипотечный долг был погашен одним из супругов, он вправе требовать денежной компенсации половины выплат.
- Один из супругов отказывается от квартиры. Как правило, обязательным условием предоставления кредита на покупку жилья является привлечение супруга в качестве созаемщика. Если один из супругов больше не претендует на жилье, то он исключается из числа заемщиков по кредиту. Супруг, которому присуждается квартира, должен предоставить равнозначную компенсацию (иное имущество, денежные средства), и продолжать самостоятельно платить ипотеку.
Возможно ли оспорить ипотечный договор
- Иски о признании недействительным договора купли-продажи квартиры. К примеру, объявились иные лица, имеющие права на проданную квартиру (родственники продавца), либо сам продавец посчитал, что решение о продаже он принял в невменяемом состоянии. В случае удовлетворения иска квартира выбывает из рук покупателя-заемщика, а ипотека снимается. Банк, в свою очередь, имеет законные основания требовать вернуть весь долг.
- Оспаривание ипотечного договора, заключенного без согласия третьих лиц. В некоторых случаях, на распоряжение недвижимостью, необходимо получить согласие:
- второго супруга (даже если имущество принадлежит одному супругу, но приобретено оно было в браке);
- органа опеки/попечителя (если речь идет об имуществе несовершеннолетнего).
Если такое согласие на передачу недвижимости в залог получено не было, суд признает договор ипотеки недействительным. Но сами выплаты по кредиту это не отменит.
Практика оспаривания кредитных договоров, обеспеченных ипотекой
Поскольку договор ипотеки производен от кредитного договора, заемщики пытаются оспаривать и основной договор, чтобы списать с себя все долги.
И вот какая здесь сложилась практика:
- Иск о признании кредитного договора недействующим, поскольку в нем не указаны существенные условия (предмет, стоимость кредита и пр.). Такие заявления ни раз встречались в судебной практике, как в качестве самостоятельного иска, так и в качестве встречной претензии по искам о взыскании кредита и обращении взыскания на залоговое имущество.
Договор должен содержать полную информацию о финансовой услуге (полная стоимость кредита, условия выдачи, пользования и возврата кредита, наименование всех комиссий и штрафных санкций, должен быть предоставлен график платежей). Заемщики ссылаются на то, что до них не в полной мере была доведена информация о переплате, процентах, комиссиях, штрафах. В подавляющем большинстве такие иски остаются без удовлетворения, поскольку банковские юристы составляют кредитные договоры тщательно и грамотно. Маловероятно, что они что-то упустят, и договор аннулирует.
- Оспаривание кредитного договора по причине включения в него условий, ущемляющих права заемщика. К примеру, в кредитный договор включено условие о взимании комиссии за выполнение операции, которую банк обязан предоставлять бесплатно (открытие и ведение счета). Суды признают такие незаконные условия договора недействительными. Но это не повлечет отмену всего договора, списание долга и ипотечного обременения.
Еще одним ярким примером из судебной практики являются иски о признании незаконным ипотечного кредита по причине «навязывания» страховки. Закон прямо запрещает обуславливать получение товара (в данном случае ипотечного продукта) обязательным приобретением других товаров/услуг, поскольку это нарушает право на свободу выбора. Но доказать факт принуждения невозможно, и суды в удовлетворении таких исков отказывают. Аргументом является то, что при подписании договора клиент, априори, соглашается с его условиями. Кроме того, банки выдают кредит и без личной страховки, но под больший процент. А страхование ипотечного имущества прямо предусмотрено законом.
Загрузка...
