Можно ли произвести перепланировку ипотечной квартиры

Возможна ли перепланировка в ипотечной квартире, если долг по кредиту еще не погашен? Теоретически да, но далеко не во всех случаях. Об отношении закона и кредиторов к действиям заемщика по перепланировке жилого помещения пойдет речь в этой статье.

Понятие перепланировки

В стремлении улучшить свое жилище люди часто переходят грани разумного, вследствие чего наносят значительный урон зданию, в котором расположено жилое помещение. А ведь в этом же многоквартирном доме проживают и другие собственники. Чтобы пресекать подобные нарушения, законодательство четко определяет виды работ, которые можно осуществлять в собственной квартире, и те, которые категорически запрещены. Если быть точнее, то все возможные виды ремонтных работ можно разделить на разрешенные, запрещенные и требующие специального разрешения.

Теперь о том, что можно, а что нельзя делать не только в ипотечной, но и в квартире, находящейся в полноправном владении гражданина.

Собственникам и нанимателям жилых помещений в многоквартирных домах категорически запрещено:

• Переносить санузел либо помещение кухни в места, где этажом ниже расположены жилые комнаты, кроме случаев, когда эти комнаты принадлежат тому же собственнику;
• Наращивать площадь кухни или санузла за счет площади других помещений;
• Переносить отопление на балконы и лоджии, даже если они утеплены;
• Монтировать в пространство стен трубы водопровода, газопровода или канализации.

А вот если жилец собирается производить следующие виды работ, ему нужно получить разрешение:

• перенос либо снос перегородок;
• перенос проемов, где установлены двери;
• монтаж дополнительных санузлов;
• изменение площади комнат путем разделения или объединения пространства.

Таким образом, ответ на вопрос дадут ли сделать перепланировку в ипотечной квартире следует рассматривать в разрезе норм действующего законодательства. Это означает, что перепланировка в рамках разрешенных видов работ законом не запрещена при условии того, что собственник квартиры получит одобрение госорганов и зарегистрирует изменение технических характеристик в БТИ.

Разрешит ли перепланировку банк

Закон не ограничивает собственника в праве благоустройства принадлежащего ему жилого помещения, если речь идет о косметическом ремонте и простых видах работ, ведь иногда в этом есть острая необходимость. Например, когда гражданин приобретает жилье в новостройке без чистовой отделки или покупает квартиру в неудовлетворительном состоянии на вторичном рынке. Что касается серьезных изменений, то здесь без согласования с банком, равно как с администрацией района, не обойтись.

Некоторые банки дополнительно вносят в текст кредитного соглашения положения, запрещающие заемщику совершать какие-либо действия с залоговой квартирой без согласия займодавца.  Обусловлено это тем, что проведение некоторых видов ремонтных работ может привести к снижению стоимости залогового имущества либо лишить его ликвидности.  Кредитору это невыгодно. Если заемщик не сможет расплатиться по долгам, недвижимость пойдет с молотка. А продать можно только то, на что есть спрос.

Таким образом, ответ на вопрос требуется ли разрешение банка на перепланировку ипотечной квартиры звучит следующим образом:

• Да, если подобного рода условие имеется в тексте кредитного договора. При этом даже если запрет на перепланировку не прописан, целесообразно уведомить кредитора о своих намерениях;
• Однозначно да, если заемщик настроен на серьезную перепланировку;
• Нет, если запланированные работы касаются внутренней отделки помещения и не требуют получения специального разрешения.

Как бы то ни было заемщику важно уяснить два момента. Во-первых, если запрет на перепланировку предусмотрен кредитным соглашением, изменить договор не получится ввиду отсутствия достаточных для внесения изменений оснований. Во-вторых, несогласованная с банком перепланировка может повлечь последствия в виде расторжения кредитного договора и предъявления требования о досрочном погашении займа.

Как действовать заемщику

Если заемщик все-таки решил кардинально изменить приобретенную недвижимость, перепланировка квартиры в ипотеке по шагам будет включать ряд последовательных действий:

1. Согласование работ с жильцами соседних квартир. Этот пункт можно опустить, если перепланировка будет производится в отдельной квартире. По закону согласие соседей не требуется, однако, во избежание проблем можно оформить этот документ и заверить его у нотариуса. И еще один важный момент. В результате проведенных работ другие жильцы не должны лишиться доступа к сооружениям общего пользования, например, к мусоропроводу или эвакуационному выходу.
2. Подготовка и оформление проекта. С этой целью целесообразно обратиться к специалисту, который грамотно составит план. Обычно, если работы несложные, достаточно подготовить эскиз. Если же планируется изменение несущих конструкций, необходимо подготовить проект будущей перепланировки.
3. Согласование работ с кредитором и страховщиком. Для этого нужно обратиться в кредитную организацию и страховую компанию с уже готовым проектом. Надо сказать, что личное обращение к страховщику не менее важный этап, чем согласование проекта с банком. Дело в том, что площадь квартиры обязательно указывается в договоре страхования, а в результате перепланировки этот параметр может измениться, что потребует заключения нового договора либо подписания дополнительного соглашения к старому. После согласования и одобрения предстоящих работ кредитор обозначит заемщику ряд требований, которые нужно исполнить в обязательном порядке:
   • предоставить в банк всю документацию, касающуюся переустройства жилого помещения;
   • провести перепланировку в течение 6 месяцев с даты получения официального разрешения;
   • оформить новый техпаспорт;
   • зарегистрировать изменения в Росреесте и получить выписку из ЕГРП.
4. Обращение с жилищную инспекцию. Этот этап необходим для узаконивания будущей переделки. При этом владелец жилья в приложение к заявлению на перепланировку должен предоставить в инспекцию следующие документы:
   • проект либо эскиз (в зависимости от вида работ);
   • техпаспорт;
   • письменное разрешение кредитора;
   • согласие других совершеннолетних, проживающих в квартире граждан (если таковые имеются).
   • Практика показывает, что одобрение эскизов на перепланировку с последующей выдачей разрешения осуществляется в течение месячного срока. Проекты напротив утверждаются редко, вследствие того, что предполагают работы, связанные с изменением несущих конструкций в многоквартирном доме.
5. Обращение в БТИ с целью получения нового паспорта на квартиру. На этом этапе уже после перепланировки необходимо внести все произведенные изменения в техническую документацию. Специалисты Бюро осуществят выезд на адрес, сделают замеры и на основании полученных данных составят план помещения, а также оформят новый технический паспорт. Вся процедура займет примерно две недели. При этом за выдачу нового паспорта заемщику придется уплатить государственную пошлину.
6. Далее с уже готовым измененным паспортом на квартиру можно обращаться в Росреестр, а после получения выписки из ЕГРП – в банк и страховую компанию.

Зачем нужно согласовывать перепланировку и почему отказывает банк

Начнем с того, что любой банк, принимающий купленную на ссуженные средства квартиру в качестве предмета залога, хочет иметь определенные гарантии ее сохранности до момента погашения заемщиком долга. В свою очередь граждане стремятся не просто купить квартиру, но сделать из нее жилище своей мечты. Именно поэтому некоторых заемщиков интересует вопрос возможна ли перепланировка, если ипотека в Сбербанке или в ВТБ 24? И не удивительно, ведь это серьезные кредитные организации, которые не отличаются особой лояльностью по отношению к своим клиентам.

Если запрет прямо указан в кредитном соглашении, спорить с банком бесполезно, равно как уговаривать или угрожать. Если такое положение отсутствует, кредитная организация может отказать в выдаче разрешения по любым другим основаниям. Например, Сбербанк отказывает, когда у заемщика есть просрочки либо зафиксированные нарушения условий кредитования (например, если гражданин в обход закона и требований кредитора сдает квартиру в наем), а ВТБ 24 использует в качестве причин отказа наличие просрочек или тот факт, что кредит оформлен недавно (если прошло менее шести месяцев от общего периода кредитования).

Теперь о самом важном. Многие заемщики, чтобы избежать бумажной волокиты, осуществляют в ипотечной квартире незаконную перепланировку. И это обычная практика. Что будет, если квартиру придется продать? Нужно ли узаконить изменения перед сделкой? Однозначно, да. В противном случае сделка не состоится, а собственника неминуемо настигнут последствия в виде штрафных санкций за незаконную перепланировку со стороны госорганов и солидного штрафа со стороны кредитора за несогласование изменений либо нарушение условий договора. В довесок банк расторгнет договор и потребует досрочной выплаты остатка по займу и начисленных на него процентов. А теперь подумайте, стоит ли оно того.