Что такое ипотечные облигации и как инвестировать в облигации с ипотечным покрытием

Ипотечные облигации появились на рынке ценных бумаг РФ совсем недавно. Впервые сведения о них появились в 2003 году в связи с принятием специального закона «Об ипотечных ценных бумагах». Следующий раз о них было заявлено в 2016 году через открытие Фабрики по производству ипотечных ценных бумаг АИЖК. С этого момента ипотечные ценные бумаги более уверенно заняли своё место на рынке.

Ипотечные облигации в России и в мире: их роль и значение

Ипотечные облигации это в первую очередь разновидность ценных бумаг, являющихся самостоятельным экономическим инструментом рефинансирования кредита. Простыми словами, ипотечные облигации это своеобразные расписки, долг по которым платится за счёт возврата другого долга иным лицом. Банк, выдав кредит на покупку недвижимости, выпускает ипотечную облигацию номиналом и порядком погашения идентичным выданному кредиту. Покупатель облигаций – инвестор (кредитор банка) приобретает возможность получения денежных средств по облигации и процентов за пользование деньгами – купонного дохода в порядке и сроки, предусмотренные договором об ипотеки заёмщика банка.

На вопрос – что такое ипотечные облигации в России и в мире понятнее ответить ситуационным примером.

Банк, выдавший кредит заёмщику на некоторое количество лет (от 10 до 30), трансформирует данный долг в ценную бумагу и, продавая её, получает денежные средства в размере, переданном ранее заёмщику. Инвестор, приобретая эту ценную бумагу, получает ежемесячный возврат её стоимости и процентов (купонный доход) на протяжении всего срока кредита. Купонный доход оплачивается банком из процентов по кредиту заёмщика. Зачастую банком создаётся ещё один участник, специально для выпуска ипотечных облигаций – ипотечный агент.

Плюсы приведённой схемы очевидны для всех участников. Банк, быстро возвращая переданные денежные средства, незамедлительно передаёт их в займ снова, тем самым, увеличивая количество сделок и свой доход от процентов.

Минусы и риски данных правоотношений зависят, прежде всего, от контрагента. Риск банка – это риск дефолта заёмщика и прекращение поступления платежей по договору. На инвестора ложится риск досрочного погашения кредита заёмщиком и утраты инвестором купонного дохода.

По типам риска  и эмитента  ипотечные облигации подразделяют на три вида:

• однотраншевые (со сквозным правилом погашения, обеспеченные ДОМ.РФ);
• структурированные ипотечные облигации выпущены ипотечными агентами. При их выпуске риск распределяется по нескольким позициям – различная очерёдность исполнения обязательства или другие формы обязательств с одним ипотечным покрытием. Структурированные облигации могут быть усилены поручительством третьего лица, резервным фондом и т.п.;
• балансовые облигации эмитированы самим банком, и риски по ним связаны как с самим кредитом, так и с кредитными рисками самого банка.

Роль и значением ипотечных облигаций на мировом рынке определяется системой оборота, которой пользуется страна: американской или франко-скандинавской.

Стоит отметить, что рынки ценных бумаг не всех стран работают с ипотечными облигациями.

Развитие института ипотечных ценных бумаг в РФ идёт медленными шагами отчасти из-за неразвитого рынка и специального законодательства, отчасти из-за нестабильности отечественной экономики — нестабилен рынок недвижимости и цены на жильё. Также препятствием на пути активного продвижения ипотечных ценных бумаг выступает их дороговизна, что делает их доступным только для очень крупных инвесторов с высокой долей свободных значительных сумм и нацеленных на долговременные вложения.

Как правильно инвестировать в облигации с ипотечным покрытием,  и чем они обеспечены

Задумываясь об инвестировании в облигации с ипотечным покрытием, следует помнить, что оборот ценных бумаг происходит на бирже, куда лицо без специального статуса не будет допущено. В связи с чем, вкладчику нужно определиться с кандидатурой доверенного лица для управления облигациями. Им могут выступать паевой инвестиционный фонд, специализированные управления банковских организаций, инвестиционные компании со специальной лицензией брокер. Выбирая партнёра, нужно, прежде всего, обратить внимание на своевременное прохождение лицензирования, членство управленца на Российской товарной или межбанковской валютной бирже; стоимость вознаграждения.

Свопы по ипотечным облигациям

Своп или кредитный дефолтный своп (Credit Default Swap, CDS) является своеобразной страховкой от дефолта эмитента и других кредитных событий, влекущих выплату свопа.

Продавец свопа, получив страховую премию, берёт на себя обязательства оплатить долги эмитента по ипотечным облигациям при наступлении определённых событий. Такими событиями являются банкротство эмитента, неуплата купонов по кредиту с определённого момента, технический дефолт – неуплата купона, реструктуризация задолженности, отказ от оплаты или мораторий. В этом случае продавец свопа может выкупить у кредитора облигации или компенсировать разницу между их обозначенной стоимостью и стоимостью реализации.

Зарубежный опыт и перспективы на российском рынке

Зарубежный опыт обращения ипотечных облигаций сводится к событиям 2007-2008 г. в США.

Ажиотаж на рынке недвижимости спровоцировал повышенный спрос на ипотечные продукты и повышение цен на недвижимость. Вера в защищённость активов облигациями и свопами спровоцировала излишнюю лояльность банков к оцениванию кандидатур заёмщиков. Количество неплательщиков увеличилось и в связи с включением в кредитный договор условия о плавающем проценте – низком в начале срока кредита и впоследствии увеличивающемся до рыночной отметки. Вторичный рынок недвижимости был перенасыщен домами и квартирами неплательщиков, возвращёнными банку.

Рынок разросся до невероятных размеров операций. Но как только цены на недвижимость начали падать, а количество невозвращённых кредитов расти, вся структура ипотечных ценных бумаг стоимостью 62,2 триллиона долларов обесценилась и рухнула. Учитывая популярность американских ценных бумаг во всём мире, проблема приобрела мировой размах. Кризис 2008 г. продолжал влиять на экономику стран вплоть до 2016 года и продолжался подсчёт убытков.

Перспективы развития института ипотечных облигаций на российском рынке

Перспективы развития института ипотечных облигаций на российском рынке на первый взгляд многообещающие. Рост строительства и популярность ипотечного кредитования создают благодатную почву для развития. Банкам нужны новые источники  динамичного дохода для удовлетворения потребностей населения в кредитовании.

Новеллой 2019 года, определяющей перспективы продвижения ипотечных ценных бумаг в РФ, стала разработанная ЦБ, Минэкономразвития, Минфином, и ДОМ.РФ дорожная карта ипотечных облигаций. Согласно дорожной карте для реализации программы «Жилье» объем выданных кредитов с ипотекой к 2024 году должен составить 20,8 трлн руб., на сегодняшний момент он равен  7 трлн руб. Реализация программы возможна при снижении ставки по ипотеке и увеличения количества выданных кредитов. Обеспечить этот процесс планируется за счёт выпуска однотраншевых ипотечных облигаций, обеспеченные ДОМ.РФ: кредитная организация передаёт закладные ипотечному агенту ДОМ.РФ в обмен на ипотечные облигации, обеспеченные ДОМ.РФ.

Дабы минимизировать риски инвесторов решено внести изменения в закон о банкротстве, запрещающие оспаривать сделки по выплатам держателям облигаций в делах о несостоятельности (банкротстве) банков.