Секьюритизация ипотечных кредитов в России и в мире

Секьюритизация ипотечных кредитов, девушка ночью на острове с телефоном

Секьюритизация ипотечных кредитов набирает обороты. Этот новый рыночный инструмент по праву можно назвать ноу-хау в практике снижения риска предпринимательской деятельности банков.

Что такое секьюритизация ипотечных кредитов

Настоящий процесс сводится к сделке купли-продажи долговых обязательств по кредитам, обеспеченным ипотекой. Причём, суть  кредита не меняется, заёмщик руководствуется положениями заключенного договора, могут измениться лишь реквизиты для оплаты.

С целью снижения риска невозврата кредита банк формирует кредитный портфель – совокупность задолженностей с одинаковой степенью риска и ликвидности. Далее сам банк или иная специализированная организация выпускает в обращение ценные бумаги, основываясь на данных кредитного пула (портфеля). Выпуск осуществляется частями, именуемыми траншами.

Механизм секьюритизации ипотечных займов

Механизм секьюритизации ипотечных займов реализуется как одна из форм финансового инжиниринга. Запускает работу механизма секьюритизации сложная система элементов-участников:

  1. Банк-оригинатор (в том числе, сервисный агент) выдаёт ипотечные кредиты и обслуживает их;
  2. Специальная инвестиционная организация выкупает долги по кредитам и выпускает ценные бумаги;
  3. Резервный сервисный агент призван заменить банк-оригинатор (первоначального кредитора) при утрате им возможности выполнять условия кредитного договора;
  4. Гарантом выступает более солидный банк или иная кредитная организация, курирующая данный процесс;
  5. Платёжный агент непосредственно следит за обращением ценных бумаг;
  6. Андеррайтер разрабатывает структуру сделки, указывает номинал ценных бумаг и поддерживает его на должном уровне;
  7. Консалтинговая компания осуществляет информационную поддержку по правовым и финансовым вопросам;
  8. Рейтинговое агентство изучает черты кредитных задолженностей в портфеле, уровень материальной самодостаточности  участников  и определяет соответствующие показатели возвратности вложений ценных бумаг;
  9. Инвестор покупает  ценные бумаги.

Схема секьюритизации ипотечных займов

 

                                      Банк – оригинатор

                                      ↓                ↓             ↓

                      выдача  займов, обеспеченных ипотекой

                                     ↓

                                создание кредитного пула

                                      ↓

                                     эмиссия ценных бумаг

                                      ↓

                                        продажа долгов

                                     ↓

                                      получение прибыли

 

Плюсы секьюритизации ипотечных кредитов

Реализация механизма секьюритизации ипотечных займов приносит ощутимую выгоду ключевым участникам.

У банков появляется возможность

  • получить дополнительное финансирование в виде цены покупки и освоить дополнительный источник финансирования;
  • ограничить риски по кредитам;
  • стабилизировать баланс;
  • повысить конкурентоспособность;
  • улучшить показатели.

Инвесторы покупают ценные бумаги, эмитированные в рамках секьюритизации, и тем самым вкладываются в будущие доходы. Такие ценные бумаги менее подвержены изменениям цены; более прибыльны и не подвержены событийному риску. Это выгодно отличает их от облигаций без обеспечения.

 

 

Минусы секьюритизации ипотечных кредитов

Реализация механизма секьюритизации ипотечных займов подвергается и определённым рискам. В частности, существует риск вероятности невыполнения договора займа и вероятности выплат по таким кредитам.

Вероятность дефолта может быть спровоцирована девальвацией рубля. В связи, с чем вероятность выплат секьюритизиованных активов понижается.

Наличие подобных рисков влияет на увеличение трудоёмкости реализации механизма секьюритизации ипотечных займов. Появляется необходимость оценки вероятности невыполнения заёмщиками обязательств в рамках кредитного портфеля  оригатора.

Развитие института секьюритизации ипотечных кредитов в РФ

В стране ежегодно растёт количество выданных кредитов. Подобная ситуация создаёт необходимость привлечения банками новых финансовых потоков и тем самым влияет на секьюритизацию ипотечных кредитов.

Секьюритизация ипотечных кредитов содействует банкам в разработке более эффективных методов по регулированию кредитных рисков. С развитием данного института связано совершенствование фондового рынка. Нельзя не отметить его положительного влияния   на развитие специального законодательства, рынка ценных бумаг.

Примеры секьюритизации ипотечных кредитов в России

Для примера подойдут сведения с сайта ДОМ.РФ.

Стоимость ипотечных облигаций ДОМ.РФ в 2016 г. была равна 2,1 млрд руб. из 80,9 млрд руб.,  в 2017 г. — 109,1 млрд руб. из 125,3 млрд руб. Стоимость ипотечных облигаций ДОМ.РФ в 2018 г. — 136,4 млрд руб. из 146,3 млрд руб., а в 2019 г. – 73 млрд руб. из 73 млрд руб.

На 31.08.2019 г. в обращении находятся 145 выпусков жилищных ипотечных облигаций стоимостью 385,7 млрд руб. По обращению ипотечных облигаций среди банков, выдавших ипотечные кредиты, лидируют ВТБ 24 — 171,9 млрд руб., Сбербанк – 74,3 млрд руб., ДОМ.РФ – 36,2 млрд.рф.

Развитие института секьюритизации ипотечных кредитов в мире

Наибольшее развитие механизм секьюритизации ипотечных займов получил в США. Координация развития происходила на государственном уровне путём создания Правительственной Национальной Ипотечной Ассоциации и Федеральной жилищной ипотечной корпорации. Кроме того, были созданы национальные финансовые институты типа «Фэнни Мэй», «Джинни Мэй», «Фреди Мак». Данные организации призваны регулировать и направлять вторичный рынок ценных ипотечных бумаг. Также они полномочны непосредственно покупать ипотечные кредиты у банков либо предоставлять свои гарантии  ценным бумагам банков.

Ценные бумаги в рамках секьюритизации были названы переводными. На основании переводных ипотечных ценных бумаг платежи по ипотеке переводятся с заёмщика на конечного инвестора за вычетом расходов на оплату услуг посреднических структур. Отличительной чертой этой схемы является перенос риска досрочного погашения ипотечного долга на инвестора. В США часть платежа по кредиту направляется в счёт досрочного погашения.

Подобная модель привлечения банками денежных средств определена и как модель ипотечного банка. Данная модель подразумевает продажу долговых и заёмных обязательств инвесторам. Такой источник финансирования ипотечных кредитов менее популярен в европейских странах, за исключением Германии и Франции. В этих странах сроки ипотечного кредитования составляют 3-20 лет, а доля кредита 50-70%.

 

 

Отличие российской модели секьюритизации ипотечных кредитов от зарубежной

В первую очередь стоит отметить сравнительную молодость российской модели по сравнению с моделью США, начавшей своё развитие в 70х годах ХХ столетия.

Зарубежный механизм секьюритизации ипотечных займов отличает высокая степень участия государства. Подобная модель  дополнительно защищает интересы всех участников правоотношений, включая банки, заёмщиков и инвесторов. Специальные правительственные организации осуществляют функции контроля и стандартизации процесса покупки кредитов или предоставления гарантий по ценным бумагам.

За счёт участия государства решаются задачи поддержки жилищного строительства и снижения кредитных рисков. Достижение указанных задач обеспечивает большую стабильность банковской системы.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector