Предположительные варианты раздела ипотечной квартиры и долга

Как разделить ипотечную квартиру при разводе – первый по значимости вопрос, который возникает одновременно либо сразу после официального прекращения брачных отношений. На практике все зависит от обстоятельств, при которых оформлялся кредитный договор и статуса супругов на момент получения займа. Рассмотрим, как в зависимости от этих факторов будет делиться ипотечная недвижимость.

Как делится имущество поле развода по закону

Семейный кодекс содержит точное определение того, что считается общим, а что личным имуществом супругов. После развода разделу подлежит именно общее имущество, тогда как личное является неприкосновенной собственностью жены и мужа.

Перечень объектов, составляющих совместно нажитое в период брачных отношений имущество, согласно семейному законодательству делится пополам. Однако, здесь все не так просто. В отдельных случаях доли могут быть не равны. Кому-то из супругов отходит большая, а кому-то меньшая часть от общего объема. При этом обязательства супругов делятся в тех же долях, что и материальные блага.

Ситуация усложняется, если совместно нажитым в браке имуществом выступает ипотечное жилье. В таком случае порядок раздела будет отличаться в зависимости от следующих обстоятельств:

• состояли жена и муж в официальных брачных отношениях или нет;
• заключался ли между ними брачный контракт;
• в какой период (до или после регистрации брака) оформлена ипотека.

Как делится ипотечное имущество в суде

Следующие способы урегулирования конфликта с высокой долей вероятности будут применены судом в зависимости от обстоятельств приобретения ипотечной квартиры. Итак, рассмотрим, как и в каких долях производится раздел ипотеки в 2019 году.

Раздел в случае прекращения неофициальных брачных отношений

Решение принимается в зависимости от конкретной ситуации:

1. Если заемщик один и квартира оформлена на него, после прекращения совместного проживания имущество, равно как и долг по кредиту, достается одному супругу. При этом второй вправе претендовать на долю только в том случае, если сумеет доказать в суде, что:
   • он и она – неофициальные супруги, которые проживали совместно на момент оформления и в период погашения ипотеки;
   • финансово участвовал в погашении долга по ипотеке (если супруг вносил личные, а не общие средства);
   • в результате вложения личных средств либо его деятельности стоимость приобретенного на заемные средства жилья значительно увеличилась (к примеру, сделан евроремонт за счет личных накоплений).
   • Важно отметить, что без помощи опытного юриста выиграть процесс сложно. А при благоприятном исходе неофициальный супруг может отсудить долю в праве либо компенсацию понесенных затрат.
2. Если супруг созаемщик, он вправе получить после прекращения совместного проживания ту часть квартиры, которая зарегистрирована изначально. Обычно в таких случаях заключению кредитного договора предшествует оформление соглашения об определении долей каждого из супругов. После покупки ипотечная квартира регистрируется как общая долевая собственность. При этом доля заемщика и созаемщика определяется на основании ранее заключенного соглашения. В таких обстоятельствах разделить недвижимость иным способом практически невозможно, учитывая то, что на момент развода долг еще не погашен. И здесь возможны следующие варианты:
   • Бывшие сожители продолжают выплачивать долг, а после полного его погашения продают квартиру и делят вырученные средства пропорционально долям в праве;
   • Доля одного из супругов переоформляется вместе с долговыми обязательствами на другого (если это одобрит кредитор). При этом сожитель, который освободился от кредитной кабалы и потерял имущество, вправе подать иск о компенсации уже выплаченной части долга при условии того, что первоначальный взнос   или кредит погашался за счет его личных средств. Однако, данный факт еще нужно доказать.

Раздел ипотеки, если у супругов есть дети

Учитывая то, что интересы несовершеннолетних — приоритетное направление в семейном праве, раздел ипотечной квартиры будет производиться с учетом следующих обстоятельств:

1. Если ипотека с материнским капиталом, держатель сертификата обязан выделить долю не только официальному супругу, но и общим несовершеннолетним детям. Таким образом, на момент развода каждый ребенок уже имеет долю в ипотечной квартире. И никто, даже суд, не вправе лишить детей их собственности.  В итоге бывшие члены одной семьи независимо от того, производится раздел через суд или в добровольном порядке, останутся при своем.
2. Если ипотеку оформляли незарегистрированные супруги, при разделе преимущество будет на стороне того, с кем проживают и воспитываются дети. Этот супруг вправе требовать большей доли, однако, свою позицию в суде нужно обосновать. В неофициальном браке, если есть дети, ипотека делится так же, как если бы пара была бездетной. Для начала нужно определиться, кто будет погашать долг, а также решить вопрос содержания общих детей. В качестве альтернативного варианта, если банк одобрит сделку, можно выставить ипотечную квартиру на продажу, а после реализации погасить остаток кредита и разделить прибыль. Здесь многое будет зависеть от того, на кого оформлено право собственности. К примеру, если часть общей квартиры принадлежит ребенку, при разводе ни один из супругов не вправе претендовать на его долю.

Раздел при наличии брачного контракта

Брачный договор – документ, определяющий величину и порядок распределения долей супругов в совместно нажитом имуществе на случай прекращения брачных отношений. Из смысла определения данного вида соглашения становится понятно, что делить ипотечное имущество придется в соответствии с условиями договора. При этом каждый супруг получит ту часть, которая определена соглашением сторон, и изменить этот порядок невозможно, кроме случаев, когда договор может быть признан недействительным и отменен.

Раздел ипотеки, оформленной до брака

Если кредит брал один из супругов до начала совместного проживания либо до официальной регистрации брачных отношений, судьба имущества и ипотечного долга будет решаться с учетом следующих моментов:

• Личное имущество каждого из супругов при разводе разделу не подлежит при условии того, что оно приобретено до брака;
• Муж или жена вправе требовать долю в ипотечной квартире либо выплаты компенсации, если сможет доказать в суде факт финансового участия в погашении кредита супруга.

Раздел квартиры, приобретенной в рамках программы НИС

Накопительно-ипотечная система или, как ее называют, военная ипотека, предусматривает обязательное участие государства в схеме приобретения жилья. Средства господдержки выделяются исключительно военнослужащему и на строго определенные цели. Именно поэтому после развода квартира признается личной собственностью заемщика. При этом долг также сохраняется за участником НИС. Его бывший супруг может заявить требование о выплате компенсации либо выделении части в имуществе только в следующих случаях:

• если сможет доказать факт внесения личных средств в погашение первоначального взноса или долга по кредиту;
• если после увольнения участника НИС долг погашался из общего бюджета семьи.

И здесь важно учитывать еще один нюанс. В ситуациях, когда квартира приобреталась в рамках НИС с дополнительным привлечением средств маткапитала, решение будет приниматься, исходя из интересов несовершеннолетнего. Это означает, что квартира, с большой долей вероятности, останется в долевой собственности заемщика и его ребенка.

Что рекомендуют эксперты

Советы про раздел имущества при ипотеке не имеют четкой направленности. Опытный специалист может предложить лишь общие пути решения проблемы. Остальное будет зависеть от конкретной ситуации и возможностей супругов.

Тем не менее, в качестве альтернативных решений эксперты предлагают следующие:

1. Если супруги созаемщики и один из них отказывается выплачивать свою часть долга, ипотеку можно переоформить на одного. В таком случае освободившийся от долговых обязательств супруг автоматически лишается права требовать долю в общем имуществе.
2. Если оба супруга не против, квартиру можно сдать в аренду и за счет вырученных средств погашать ипотеку. Правда для этого нужно получить разрешение банка.
3. В согласия кредитора ипотечное имущество можно продать. При этом львиная доля вырученных от реализации средств идет на погашение остатка по кредиту.