Можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую? Для чего вообще это делать и какие варианты обмена доступны на сегодняшний день, рассмотрим в этой статье.
Можно ли совершить обмен
За годы выплаты кредита может поменяться не только финансовое, но и семейное положение заемщика. К примеру, если у супругов родились дети, а купленное жилье находится в районе с неразвитой инфраструктурой, закономерно возникает желание переехать в тот район, где больше детских садов, больниц и школ. Иногда необходимость обмена обусловлена спецификой профессиональной деятельности заемщика, например, если ему предложили перевод на новое место работы в другой части мегаполиса. Причин множество, но важно то, что предусматривает в этом случае закон.
Последний до момента полного погашения задолженности является таким же ограниченным в правах собственником, что и заемщик. Таким образом, кредитор формально владеет имуществом, но не имеет права пользоваться или распоряжаться им. Заемщик фактически владеет и пользуется жильем, но ограничен в части распоряжения, то есть не может совершать в отношении имущества сделки.
При этом стороны наделяются правом распоряжения только в следующих случаях:
- Кредитор — если по суду на имущество будет обращено взыскание в случае невыплаты заемщиком долга;
- Заемщик – если погасит ипотеку в полном объеме (после внесения последнего платежа и снятия обременения).
Однако, вернемся к кредитному договору. Именно этот документ наделяет стороны теми или иными правами, равно как ограничивает в определенных правах. Так, например, кредитная организация может включить в текст соглашения положения, запрещающие продавать, сдавать в аренду или обменивать ипотечное жилье. Но может и не включать либо установить запрет в виде необходимости получения согласия кредитора на совершение тех или иных действий.
Как обменять ипотечную квартиру
Существует несколько способов обмена, но прежде чем их рассмотреть, необходимо ознакомиться с существенными условиями процедуры:
- В качестве замены может выступать исключительно готовая квартира в новостройке либо жилое помещение на вторичном рынке. Менять квартиру на жилье, находящееся в стадии строительства, нельзя.
- С момента оформления ипотеки должно пройти не менее двух лет от общего периода кредитования. Причем некоторые кредитные организации увеличивают этот срок до пятидесяти процентов от общего периода.
- Необходимо иметь положительную кредитную историю, а также числиться добросовестным заемщиком в своем банке (просрочек быть не должно).
- Подысканный заемщиком вариант должен отвечать требованиям кредитора. И это, пожалуй, одно из самых важных условий, означающее, что квартира на обмен не может уступать по характеристикам и местоположению предмету залога. Идеально подойдет аналогичное или улучшенное жилье в этом же доме или в этом же комплексе, но вряд ли банк согласится на обмен, если жилье будет расположено в другом городе.
- Объект на замену не может уступать по стоимости и ликвидности тому, который передан банку в качестве залога. Цена новой квартиры должна соответствовать либо превышать стоимость старой.
Таким образом, обмен должен быть оправданным и не нарушать интересов кредитора.
Варианты обмена
На усмотрение заемщика можно предложить следующие схемы:
- Через оформление договора мены. Этот вариант подойдет тогда, когда обе квартиры максимально соответствуют друг другу, например, жилье равнозначное по площади и характеристикам, но расположенное в другом районе города. Если квартира находится в другом регионе, обмен возможен, но для этого потребуется не только разрешение банка, но, и чтобы в выбранном субъекте страны присутствовало отделение вашего кредитора. При этом большее по стоимости жилье в приоритете, поэтому получить одобрение на обмен квартиры, например, в Тверской области на квартиру в Москве, вероятнее всего, будет легко. Если же выбранное жилье уступает ипотечной квартире, получить разрешение сложно, ведь на момент обращения большая часть обязательств заемщика еще не исполнена, поэтому аргументировать просьбу лучше всего финансовой несостоятельностью или уменьшением доходов. Процедура обмена в данном случае включает следующие этапы:
- Обращение в банк с предоставлением документации на новую квартиру;
- Если кредитор принимает положительное решение, заемщику нужно согласовать с другой стороной условия сделки;
- После согласования заключается договор мены;
- Оформляется залоговый документ на новый объект;
- Кредитор снимает обременение со старой квартиры.
- Алгоритм несложный, однако, найти человека, готового обменять свою квартиру на залоговую, не так-то просто.
- Обмен с оформлением краткосрочной ссуды. Это более сложный и затратный способ обмена, так как в определенный промежуток времени заемщику придется возложить на себя дополнительные обязательства, связанные с погашением краткосрочного потребительского кредита. В этом случае схема будет следующей:
- Поиск покупателя, который согласиться приобрести ипотечную квартиру;
- Оформление краткосрочного займа в размере остатка задолженности по ипотеке. Сделать это можно в этом же банке либо получить ссуду у другого кредитора;
- Далее заемщик погашает ипотечный кредит за счет средств потребительского;
- Банк снимает обременение с квартиры;
- Стороны заключают договор купли-продажи на бывшую в ипотеке квартиру, а заемщик за счет вырученных от реализации средств полностью либо частично гасит краткосрочную ссуду;
- Приобретается новая квартира в ипотеку.
- У этого варианта есть минусы. В частности, банк, предоставляющий потребительский кредит, может потребовать поручителя, а кроме того, неизбежно возникнут дополнительные расходы, связанные с оформлением нового залога.
- Обмен с параллельным заключением двух договоров купли-продажи. Этот способ является наиболее предпочтительным для кредитора, так как риски при совершении подобной сделки незначительны. Принцип обмена заключается в следующем:
- Получение официального разрешения банка на продажу ипотечной квартиры;
- Поиск покупателя. На этом этапе важно предупредить сторону соглашения о том, что жилье с обременением;
- Поиск квартиры взамен старой;
- Получение разрешения на оформление новой ипотеки. На этой стадии процесса кредитора можно сменить;
- Реализация старой квартиры;
- Покупка нового объекта недвижимости с привлечением заемных средств.
Здесь важно отметить явные преимущества. Во-первых, заемщик может выбрать новую квартиру, не ограничивая себя в предпочтениях, чего нельзя сделать при заключении договора мены. Во-вторых, не исключается возможность замены заемщика по первоначальному кредитному договору, если у покупателя не хватает средств для приобретения жилья. При этом первый заемщик получит средства, составляющие разницу между суммой стоимости квартиры и суммой остатка по кредиту. Таким образом, вырученные средства можно внести в качестве первоначального взноса при оформлении новой ипотеки.
Нюансы обмена в Сбербанке
Обмен квартиры в ипотеке в Сбербанке характеризуется следующими особенностями:
- Обмен осуществляется на основании письменного прошения заемщика. При этом одновременно с заявлением необходимо предоставить всю документацию относительно действующего кредитного договора и участников кредитных отношений, включая паспорта, справки о доходах и копии трудовых книжек поручителей и созаещиков;
- Кредитору нужно предоставить исчерпывающую информацию о замене, включая отчет об оценке, а также техническую и правоустанавливающую документацию на выбранную квартиру;
- На рассмотрение обращения банку необходимо время. Обычно этот период не превышает 30 дней;
- В случае одобрения заемщик подписывает со Сбербанком допсоглашение, предусматривающее замену залогового объекта;
- На основании подписанного соглашения снимается обременение со старой квартиры и одновременно оформляется залоговый документ на новую.
В остальном порядок общий, который меняется в зависимости от способа обмена. Важно отметить лишь то, что Сбербанк относится к подобным процедурам с особой тщательностью и действует исключительно в собственных интересах, поэтому шансы обменять ипотечную квартиру в Сбербанке высоки у тех, кто числится добросовестным заемщиком, не допускает просрочек и отвечает главным требованиям кредитора.
Загрузка...
