Что такое договор дарения на квартиру с обременением плюсы и минусы

договор дарения квартиры с обременением, дома под углом

Заключение договора дарения квартиры с обременением в современном обществе становится распространенным явлением. Связано это, как правило, с материальными трудностями дарителя. В каждом отдельном случае существуют определенные нюансы отчуждения жилья, с которыми мы и попробуем разобраться.

Дарение

Отчуждение квартиры путем оформления дарственной осуществляется безвозмездно. Такой вариант передачи недвижимости, в основном, практикуется между близкими родственниками, хотя возможно и одаривание постороннего лица.

Для договора обязательна письменная форма, без нотариального заверения.

Нотариус удостоверяет сделку только в случае:

  • если хозяин квартиры несовершеннолетний или человек, ограниченный в дееспособности;
  • если у квартиры не один владелец.
Чтобы новый собственник был узаконен и вписан в официальный реестр, договор необходимо сдать в регистрирующий орган.

 

Скачать образец 2019 года дарственной на квартиру для Росреестра.

 

Виды обременений

Обременения представляют собой некие ограничения, не позволяющие в полной мере реализовывать полномочия собственника.

Для недвижимости самыми распространенными видами ограничений являются:

  • право бессрочного проживания третьих лиц;
  • ипотека/залог;
  • арест.

Теперь разберем подробнее все детали дарения квартиры при заявленных обременениях.

Договор дарения с обременением в виде пожизненного проживания

Возможность бессрочного проживания возникает в следующих случаях:

  1. На основании письменной договоренности.
  2. В случае отказа лица от приватизации.
  3. Если такое право предоставлено третьему лицу завещанием.
  4. При заключении договора ренты.
Во всех перечисленных случаях подарить квартиру можно, но в договоре отдельным пунктом должно быть прописано условие о том, что за дарителем, либо иными третьими лицами, сохраняется право постоянного пользования недвижимостью.

В каждом из заявленных случаев есть свои особенности, касающиеся оформления дарственной.

 

Скачать договор дарения с обременением в виде пожизненного проживания

 

Дарение с договоренностью о проживании

Такой вариант сделки чаще используют внутри семьи, когда у всей родни хорошие взаимоотношения. Но намного чаще в таких случаях составляют завещание.

Посторонние лица навряд ли захотят приобрести квартиру с «постояльцем». Обычно так своей недвижимостью распоряжаются одинокие старики. Они дарят квартиру постороннему лицу, которому доверяют. Но, по большей части, здесь оформляются рентные отношения либо завещание.

Договор с условием о пожизненном проживании третьего лица заключается в письменном виде с отдельным указанием этого пункта. Нотариального заверения не требует.

Информация о таком обременении в государственном реестре отсутствует, поскольку оно является не обязательным, а договорным.

Преимущества такой дарственной заключаются в следующем:

  1. Для дарителя:
    • обеспечение жильем;
    • сохранение регистрации;
    • отсутствие трат на коммунальные услуги (теперь это обязанность нового собственника).
  2. Для одариваемого:
    • обретение недвижимости бесплатно;
    • отсутствие обязанности ухаживать и обеспечивать дарителя;
    • отсутствие в будущем притязаний со стороны иных родственников дарителя (в отличие от завещания);
    • если стороны договора близкие родственники (дети, супруги, родители, бабушки, дедушки, внуки, братья, сестры), не придется отдавать 13 % налога.

Но есть и определенные недостатки такого договора:

  1. Для дарителя:
    • отсутствие какой-то материальной выгоды от сделки;
    • вероятность, что квартира будет продана незнакомым лицам, которые вселяться туда (согласие проживающего дарителя на последующие сделки не требуется).
  2. Для одаряемого:
    • в случае последующего отчуждения жилья оно будет переходить с неприятным «бонусом» в виде жильца. То есть продать квартиру по обычной цене уже не получится, придется делать хорошую скидку.
Важно знать, что схитрить здесь не удастся. Ведь если не предупредить о таких жильцах, новые приобретатели с легкостью оспорят сделку в суде.    
  • невозможность препятствовать дарителю проживать в квартире;
  • для того, чтобы стать полноправным владельцем жилья, придется ждать неопределенное время.

 

 

Отказники от приватизации

Не смотря на отказ от передачи квартиры в собственность, у такого лица автоматически возникает право пожизненного проживания там. Обычно, сделка дарения проходит чисто, ведь такие возможные претенденты на жилплощадь не указываются в официальном реестре на недвижимость. Но вот потом могут возникнуть судебные иски о вселении.

Одаряемый может обезопасить себя от будущих притязаний следующим образом:

  1. Заказать на сайте Росреестра расширенную выписку из ЕГРН, где можно увидеть, была квартира приватизирована или нет.
  2. Если квартира приватизированная, запрашиваем расширенную архивную справку о лицах, прописанных в жилом помещении. Но эту информацию дают только собственнику или по официальному запросу (например, нотариусу).
  3. Если в прошлом имела место приватизация, оформлять дарственную лучше у нотариуса. Во-первых, нотариус самостоятельно установит всю важную информацию (основания правообладания, наличие прописанных и отказников). Плюс ко всему, у нотариуса такой отказник может сделать заявление, что на жилплощадь не претендует.
Как видим, «бесплатного сыра» не бывает. Если собственник решит подарить постороннему человеку квартиру, велика вероятность последующих неприятностей.

Основные минусы такого дарения:

  • отказники не прописываются в общедоступных источниках (выписка из ЕГРН);
  • чтобы их установить, необходимо понести дополнительные затраты (обратиться к нотариусу);
  • вероятность предъявления к новому собственнику судебных исков о вселении;
  • невозможность выселить таких лиц.

Завещательный отказ

Возможность проживания в квартире может быть предоставлено лицу на основании завещательного отказа. Например, собственник квартиры завещал ее одному из наследников, но вместе с тем обязал его предоставить право пользования жилплощадью определенному им человеку (отказополучателю).

Данный вид обременения фиксируется в ЕГРН. Кроме того, эти сведения можно взять из первичного документа, на основании которого квартира перешла в собственность дарителя, — нотариального свидетельства о праве.

Препятствий к дарению такой квартиры нет, но право пользования квартирой за указанным завещателем лицом будет сохранено. Данное условие в обязательном порядке прописывается в договоре.

 

 

Рента

Одной из разновидности рентных отношений является пожизненное содержание с иждивением. Суть его заключается в том, что собственник передает свою недвижимость третьему лицу, которое взамен на это содержит его и обеспечивает жильем. Обеспечение жильем, чаще всего, и выражается в том, что получатель ренты может пожизненно проживать в переданной квартире.

Рентный договор заверяется у нотариуса, после чего проходит процедуру государственной регистрации, о чем в ЕГРН заносится соответствующая запись.

Подарить или иным образом распорядиться такой квартирой можно только с согласия рентополучателя. Важный момент, что в случае отчуждения жилья с таким обременением, обязанность содержать иждивенца переходит на нового собственника.

В дарственной также необходимо отдельной строкой прописать условие о наличии такого обременения.

В таком договоре для одаряемого, все же, больше минусов, чем плюсов:

  • одаряемый обязан будет пожизненно содержать жильца;
  • квартира находится в залоге у содержанца, и, при нарушении обязательств по договору (задержка платежей, неоплата лечения и пр.), она может быть изъята обратно;
  • все дальнейшие действия с недвижимостью допускаются только по согласию иждивенца;
  • недвижимость переходит из рук в руки с иждивенцем, который вправе проживать там постоянно.

Ипотека

Суть ипотеки заключается в том, что в случае непогашения кредита банк может отобрать квартиру в счет погашения долга. Запись о наличии ипотечного обременения обязательно отражается в ЕГРН.

Законом не запрещено отчуждение квартиры с обременением ипотекой, но делается это с разрешения банка. При этом новый владелец, по сути, становится поручителем по займу, и несет все риски, связанные с залогом квартиры. Проще говоря, за долги жилье изымут.

Для того, чтобы подарить квартиру необходимо соблюсти определенный порядок:

  1. Обратиться в банк с заявлением о разрешении на отчуждение имущества. В заявлении убедительно аргументировать мотивы дарения, и предоставить документацию о финансовом благополучии одаряемого.
  2. В случае согласия банка, оформляем договор дарения, где обязательным пунктом прописываем, что жилье находится в ипотеке.
  3. Оформляется дополнительное соглашение к ипотечному договору о смене залогодателя, которое, наряду с договором дарения, регистрируется в Росреестре. Квартира останется в залоге до полного погашения долга.

На практике, банки редко дают согласие на дарение такой жилплощади, поскольку сделка безвозмездная, и риски неплатежей увеличиваются. Охотнее они идут на уступки при продаже жилья, ведь в этом случае покупатель перечисляет деньги не продавцу, а банку. Эти средства идут в счет погашения займа.

Реальнее будет погасить задолженность, снять обременение и свободно распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Для должника безусловным преимуществом такого дарения является перераспределение финансовых обязательств. Но большой минус заключается в том, что предварительно сделку должен одобрить банк, который редко дает свое согласие. То есть такая сделка до полного исполнения обязательств практически невозможна.

Риски одаряемого в данном случае заключатся в том, что квартира будет находиться в залоге, и вероятность лишения жилья крайне высока. Кроме того, новому собственнику придется нести траты на страхование жилища.

 

 

Возможно ли дарение арестованной квартиры

Арест или запрет на распоряжение имуществом накладывается в следующих случаях:

  • за долги;
  • в качестве обеспечительной меры при рассмотрении судебного дела в отношении недвижимости.

Данное обременение содержится в реестре прав на недвижимость. Ни подарить, ни каким-либо иным образом распорядиться арестованной квартирой не получиться. Переход права по такой дарственной просто не пройдет регистрацию в Росреестре. Сначала необходимо снять аресты (заплатить долг, дождаться окончания суда), а уже после квартиру можно будет подарить на общих основаниях.

И несколько слов в заключение. Как мы видим, даже обремененные квартиры могут выступать предметом дарения. Но в отличие об «свободного» жилья, при оформлении такой дарственной необходимо в ряде случаев соблюсти определенный порядок (запросить согласие), и дополнить стандартный договор условием о наличии обременения. 
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector