Что такое договор дарения на квартиру с обременением плюсы и минусы

Заключение договора дарения квартиры с обременением в современном обществе становится распространенным явлением. Связано это, как правило, с материальными трудностями дарителя. В каждом отдельном случае существуют определенные нюансы отчуждения жилья, с которыми мы и попробуем разобраться.

Дарение

Отчуждение квартиры путем оформления дарственной осуществляется безвозмездно. Такой вариант передачи недвижимости, в основном, практикуется между близкими родственниками, хотя возможно и одаривание постороннего лица.

Для договора обязательна письменная форма, без нотариального заверения.

Нотариус удостоверяет сделку только в случае:

• если хозяин квартиры несовершеннолетний или человек, ограниченный в дееспособности;
• если у квартиры не один владелец.

Скачать образец 2019 года дарственной на квартиру для Росреестра.

Виды обременений

Обременения представляют собой некие ограничения, не позволяющие в полной мере реализовывать полномочия собственника.

Для недвижимости самыми распространенными видами ограничений являются:

• право бессрочного проживания третьих лиц;
• ипотека/залог;
• арест.

Теперь разберем подробнее все детали дарения квартиры при заявленных обременениях.

Договор дарения с обременением в виде пожизненного проживания

Возможность бессрочного проживания возникает в следующих случаях:

1. На основании письменной договоренности.
2. В случае отказа лица от приватизации.
3. Если такое право предоставлено третьему лицу завещанием.
4. При заключении договора ренты.

В каждом из заявленных случаев есть свои особенности, касающиеся оформления дарственной.

Скачать договор дарения с обременением в виде пожизненного проживания

Дарение с договоренностью о проживании

Такой вариант сделки чаще используют внутри семьи, когда у всей родни хорошие взаимоотношения. Но намного чаще в таких случаях составляют завещание.

Договор с условием о пожизненном проживании третьего лица заключается в письменном виде с отдельным указанием этого пункта. Нотариального заверения не требует.

Информация о таком обременении в государственном реестре отсутствует, поскольку оно является не обязательным, а договорным.

Преимущества такой дарственной заключаются в следующем:

1. Для дарителя:
   • обеспечение жильем;
   • сохранение регистрации;
   • отсутствие трат на коммунальные услуги (теперь это обязанность нового собственника).
2. Для одариваемого:
   • обретение недвижимости бесплатно;
   • отсутствие обязанности ухаживать и обеспечивать дарителя;
   • отсутствие в будущем притязаний со стороны иных родственников дарителя (в отличие от завещания);
   • если стороны договора близкие родственники (дети, супруги, родители, бабушки, дедушки, внуки, братья, сестры), не придется отдавать 13 % налога.

Но есть и определенные недостатки такого договора:

1. Для дарителя:
   • отсутствие какой-то материальной выгоды от сделки;
   • вероятность, что квартира будет продана незнакомым лицам, которые вселяться туда (согласие проживающего дарителя на последующие сделки не требуется).
2. Для одаряемого:
   • в случае последующего отчуждения жилья оно будет переходить с неприятным «бонусом» в виде жильца. То есть продать квартиру по обычной цене уже не получится, придется делать хорошую скидку.

• невозможность препятствовать дарителю проживать в квартире;
• для того, чтобы стать полноправным владельцем жилья, придется ждать неопределенное время.

Отказники от приватизации

Не смотря на отказ от передачи квартиры в собственность, у такого лица автоматически возникает право пожизненного проживания там. Обычно, сделка дарения проходит чисто, ведь такие возможные претенденты на жилплощадь не указываются в официальном реестре на недвижимость. Но вот потом могут возникнуть судебные иски о вселении.

Одаряемый может обезопасить себя от будущих притязаний следующим образом:

1. Заказать на сайте Росреестра расширенную выписку из ЕГРН, где можно увидеть, была квартира приватизирована или нет.
2. Если квартира приватизированная, запрашиваем расширенную архивную справку о лицах, прописанных в жилом помещении. Но эту информацию дают только собственнику или по официальному запросу (например, нотариусу).
3. Если в прошлом имела место приватизация, оформлять дарственную лучше у нотариуса. Во-первых, нотариус самостоятельно установит всю важную информацию (основания правообладания, наличие прописанных и отказников). Плюс ко всему, у нотариуса такой отказник может сделать заявление, что на жилплощадь не претендует.

Основные минусы такого дарения:

• отказники не прописываются в общедоступных источниках (выписка из ЕГРН);
• чтобы их установить, необходимо понести дополнительные затраты (обратиться к нотариусу);
• вероятность предъявления к новому собственнику судебных исков о вселении;
• невозможность выселить таких лиц.

Завещательный отказ

Возможность проживания в квартире может быть предоставлено лицу на основании завещательного отказа. Например, собственник квартиры завещал ее одному из наследников, но вместе с тем обязал его предоставить право пользования жилплощадью определенному им человеку (отказополучателю).

Препятствий к дарению такой квартиры нет, но право пользования квартирой за указанным завещателем лицом будет сохранено. Данное условие в обязательном порядке прописывается в договоре.

Рента

Одной из разновидности рентных отношений является пожизненное содержание с иждивением. Суть его заключается в том, что собственник передает свою недвижимость третьему лицу, которое взамен на это содержит его и обеспечивает жильем. Обеспечение жильем, чаще всего, и выражается в том, что получатель ренты может пожизненно проживать в переданной квартире.

Рентный договор заверяется у нотариуса, после чего проходит процедуру государственной регистрации, о чем в ЕГРН заносится соответствующая запись.

В дарственной также необходимо отдельной строкой прописать условие о наличии такого обременения.

В таком договоре для одаряемого, все же, больше минусов, чем плюсов:

• одаряемый обязан будет пожизненно содержать жильца;
• квартира находится в залоге у содержанца, и, при нарушении обязательств по договору (задержка платежей, неоплата лечения и пр.), она может быть изъята обратно;
• все дальнейшие действия с недвижимостью допускаются только по согласию иждивенца;
• недвижимость переходит из рук в руки с иждивенцем, который вправе проживать там постоянно.

Ипотека

Суть ипотеки заключается в том, что в случае непогашения кредита банк может отобрать квартиру в счет погашения долга. Запись о наличии ипотечного обременения обязательно отражается в ЕГРН.

Для того, чтобы подарить квартиру необходимо соблюсти определенный порядок:

1. Обратиться в банк с заявлением о разрешении на отчуждение имущества. В заявлении убедительно аргументировать мотивы дарения, и предоставить документацию о финансовом благополучии одаряемого.
2. В случае согласия банка, оформляем договор дарения, где обязательным пунктом прописываем, что жилье находится в ипотеке.
3. Оформляется дополнительное соглашение к ипотечному договору о смене залогодателя, которое, наряду с договором дарения, регистрируется в Росреестре. Квартира останется в залоге до полного погашения долга.

На практике, банки редко дают согласие на дарение такой жилплощади, поскольку сделка безвозмездная, и риски неплатежей увеличиваются. Охотнее они идут на уступки при продаже жилья, ведь в этом случае покупатель перечисляет деньги не продавцу, а банку. Эти средства идут в счет погашения займа.

Реальнее будет погасить задолженность, снять обременение и свободно распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Риски одаряемого в данном случае заключатся в том, что квартира будет находиться в залоге, и вероятность лишения жилья крайне высока. Кроме того, новому собственнику придется нести траты на страхование жилища.

Возможно ли дарение арестованной квартиры

Арест или запрет на распоряжение имуществом накладывается в следующих случаях:

• за долги;
• в качестве обеспечительной меры при рассмотрении судебного дела в отношении недвижимости.

Данное обременение содержится в реестре прав на недвижимость. Ни подарить, ни каким-либо иным образом распорядиться арестованной квартирой не получиться. Переход права по такой дарственной просто не пройдет регистрацию в Росреестре. Сначала необходимо снять аресты (заплатить долг, дождаться окончания суда), а уже после квартиру можно будет подарить на общих основаниях.