Ипотечные риски для заёмщика и банка в России

Риски ипотечного кредитования – неотъемлемая часть кредита, причём для обеих сторон кредитного договора. Их нельзя избежать, но можно предупредить или смягчить удар.

Риски ипотечного кредита могут быть вызваны целым рядом причин, связанных с событиями в макроэкономике, падением уровня жизни населения, кредитно-финансовой политике государства, применяемыми инвестиционно-кредитными технологиями и инструментами, изменением ипотечных стандартов, изменениями цен на недвижимость и т.п.

Основные риски при ипотечном кредитовании для заёмщика

В преддверии заключения кредитного договора, обеспеченного ипотекой, заёмщику необходимо как можно внимательнее прочитать подписываемый договор и все приложения. Должная осмотрительность и внимательность помогут избежать включения в договор несогласованных условий и процентного риска. Процентным риском называют условие кредитного договора, при котором ставка по кредиту привязана к некоему постоянно меняющемуся индексу. Расчёты с учётом плавающей процентной ставки могут повлечь непредвиденное удорожание кредита.

Рациональный подход к заключению кредитного договора и его вдумчивое прочтение помогут избежать валютного риска – удорожание валютного кредита за счёт увеличения стоимости валюты. Несмотря на низкую ставку валютных кредитов по сравнению с рублёвыми, кредит нужно брать в валюте дохода заёмщика.

Кредитный риск

Подобные ситуации способны спровоцировать появление кредитного риска – риска невозврата кредита. Кроме перечисленного  выше, кредитный риск может возникнуть и по другим причинам, в том числе, как следствие реализации риска утраты дохода, строительного риска, риска потери права собственности (титула), риска утраты предмета залога, риска снижения стоимости залога.

Риск потери права собственности

Риск потери права собственности может возникнуть при признании сделки купли-продажи заложенной недвижимости недействительной (ничтожной) в судебном порядке. Поводы для признания сделки недействительной могут быть различными, например, заключение сделки неправомочным лицом (без доверенности), реализация жилой недвижимости с обременением – другим залогом, зарегистрированными нетрудоспособными иждивенцами (детьми, инвалидами, пенсионерами).

Риск снижения стоимости залога

Риск снижения стоимости залога может быть спровоцирован экономическим кризисом, падением цен на недвижимость. Заёмщик оплачивает долг и проценты по нему, исходя из номинальной стоимости объекта, взятой в долг.

Защиты рисков по ипотеке для заёмщика

Безусловно, существуют способы защиты рисков по ипотеке для заёмщика.

Снизить вероятность процентного риска можно такими способами как:

• избегать заключения договора с переменной ставкой, использовать для расчёта по кредиту только  фиксированную ставку;
• выбрать краткосрочный кредит с переменной ставкой;
• определить в договоре минимальные и максимальные значения для плавающей кредитной ставки.

Дабы минимизировать вероятность возникновения строительного риска нужно проверить соответствие заключаемого договора долевого участия специальному законодательству, запросить у застройщика пакет разрешительной документации на строительство, утверждённую проектную декларацию, убедиться в платёжеспособности иными способами.

Кредитный риск можно минимизировать путём реструктуризации задолженности по согласованию с банком – уменьшение размера ежемесячного платежа за счёт увеличения срока страхования или на определённый срок.

Основные риски при ипотечном кредитовании для банка

Банк и заёмщика объединяет вероятность кредитного риска – прекращение заёмщиком оплаты кредита.

Банк также подвержен процентному риску – превышение кредитных ставок по займам самого банка над процентными ставками по предоставленным банком кредитам.

Риски которые прогнозирует ЦБ

ЦБ РФ в мае 2019 года заявил о возможности формирования «кредитной спирали» на ипотечном рынке, при которой популярность кредитования, обеспеченного ипотекой, спровоцирует рост цен на недвижимость. Рисковыми последствиями «кредитной спирали» могут быть обвал цен на рынке недвижимости, следующий за повышением, что подорвёт строительный бизнес, и увеличение просроченной задолженности по кредитам. Данная ситуация близка к ипотечному буму и может напомнить события 2008 года.

Банками разработаны методы снижения рисков ипотечного кредитования. К ним относятся:

1. Оценка предмета залога и платёжеспособности заёмщика;
2. Проработка механизма обращения взыскания, как теоретической правовой части, так и практической касательно самой реализации;
3. Контроль над правильной регистрацией имущественных прав на предмет ипотеки, как заёмщика, так и самого банка;
4. Контроль над состоянием предмета залога дабы своевременно заявить требование о его замене либо принятия действий для улучшения его состояния.
5. Участие в соответствующих государственных программах финансирования  и предоставления гарантий;
6.  Страхование;
7. Создание резервных фондов;
8. Своевременные действия по возврату кредитов, работа с проблемными долгами, в том числе, переуступка прав по ним коллекторскими агентствами;
9. Аквизиторское страхование, при котором банк получает комиссию за страхование своих кредитных долгов у аквизитора;
10. Реструктуризация кредитов заёмщиков на взаимовыгодных условиях.