Что важно знать об ипотеке, чтобы правильно подготовиться. Мнение экспертов.

Что нужно знать об ипотеке в целом и отдельным категориям граждан в частности, чтобы не оказаться в  сложной жизненной ситуации после оформления кредита? Рассмотрим, на какие нюансы нужно обращать внимание, и какие риски связаны с ипотечным кредитованием.

Определение ипотеки и ее особенности

Ипотечный кредит представляет собой вид целевого займа, который выдается под залог объектов недвижимости. Предметом залога могут выступать как нежилые объекты, так и помещения, пригодные для проживания, в том числе жилье, приобретенное на средства займа.

При взятии ипотеки физическими лицами в залог кредитной организации передается, как правило, приобретаемый объект либо иная ликвидная недвижимость, не уступающая по характеристикам купленной квартире. Последний вариант используется нечасто, так как семьи, нуждающиеся в улучшении условий проживания, редко имеют в собственности иное, кроме приобретаемого, жилье.

Что нужно знать, когда берешь ипотеку?

В первую очередь необходимо изучить ее особенности, к числу которых специалисты относят следующие:

1. Ссуженные банком средства можно использовать только в строго определенных целях. В данном случае на покупку или строительство жилья.
2. Период кредитования будет длительным, обычно более десяти лет (в зависимости от суммы кредита). Максимальный период достигает тридцати лет.
3. По ипотеке процентная ставка всегда ниже, нежели по другим видам банковских продуктов;
4. При оформлении ипотеки кредитор обязательно потребует залог.  И это самая важная особенность, так как отсутствие залогового имущества лишает кредитную организацию гарантии возврата ссуженных средств. Если по каким-либо причинам гражданин не сможет расплатиться, на предмет залога можно обратить взыскание. В этом случае заемщик лишается купленного жилья, а банк покрывает убытки за счет реализации залоговой недвижимости.
5. При ипотечном кредитовании правоотношения сторон сделки регулируются гражданским законодательством, федеральным законом № 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости) и условиями кредитного договора, поэтому в случае разногласий, урегулирование конфликта должно осуществляться в соответствии с этими нормативно-правовыми актами.

Разновидности ипотечных кредитов

• для приобретения квартиры в строящемся доме;
• для приобретения готового жилья (в том числе на вторичном рынке);
• для покупки объекта ИЖС с земельным участком либо отдельного участка под строительство;
• для покупки недвижимости под залог другой, принадлежащей заемщику недвижимости.

Ипотека на льготных условиях, специально созданная для отдельных категорий граждан, представлена следующими программами:

1. Ипотека для молодых семей;
2. Ипотека с использованием средств материнского капитала;
3. Специально разработанные региональные программы, предусматривающие субсидирование процентных ставок или предоставление нуждающимся гражданам безвозмездных субсидий;
4. Программа НИС (ипотека для военнослужащих);
5. Местные программы, предусматривающие выделение средств для приобретения экологически чистых домов из дерева (деревянная ипотека);
6. Льготная ипотека под 6% годовых для семей, в которых с 2018 по 2022 года родятся второй и последующие дети (семейная ипотека).

Помимо стандартных, привычных большинству российских граждан программ, кредитные организации предлагают ряд уникальных банковских продуктов, в числе которых:

• ссуды на ремонт и отделку приобретенного жилья;
• ипотека, выдаваемая по двум документам (без подтверждения доходов);
• кредитование граждан с неудовлетворительной кредитной историей (ипотека с большой величиной первоначального взноса и высокой процентной ставкой);
• ссуды на покупку гаража или места на парковке;
• ипотека для иностранцев;
• ссуды для пенсионеров (некоторые банки готовы одобрить кредит лицам, старше семидесяти лет);
• ипотека, предлагаемая ИП и владельцам собственного бизнеса для покупки объектов предпринимательской деятельности (нежилой недвижимости).

Схема ипотечного кредитования

Для начала рассмотрим механизм кредитных правоотношений, связанных с оформлением ипотеки. Именно на этот, проверенный годами план действий, нужно ориентироваться потенциальному клиенту банка.

Итак, приобретение жилья в ипотеку протекает в несколько последовательно совершаемых этапов:

1. Поиск подходящего для покупки объекта с заключением предварительного договора купли-продажи;
2. Выбор оптимального варианта ипотеки (нужно тщательно изучить предлагаемые различными банками продукты и остановиться на более выгодном);
3. Подача заявки на получение ссуды и пакета требуемых кредитором документов (в каждом банке требования будут разными);
4. Одобрение заявки с последующим заключением кредитного договора;
5. Уплата первоначального взноса на счет продавца;
6. Регистрация купчей в органах Росреестра с установлением обременения в отношении приобретаемого объекта недвижимости;
7. Перечисление на счет продавца оставшейся стоимости жилого помещения;
8. Ежемесячное перечисление суммы установленного договором платежа вплоть до полного погашения займа;
9. Вывод недвижимости из-под залога (снятие обременения после выплаты кредита).

Это общая схема покупки жилья в ипотеку, однако, в зависимости от категории заемщика и выбранной программы кредитования алгоритм может включать дополнительные мероприятия, например, когда при оформлении кредита используются средства господдержки.

Нюансы подготовки и выбора

И вот что, по мнению специалистов, нужно сделать обязательно:

1. Для начала решите, на что вы берете ссуду: на новостройку или на вторичное жилье.
2. Соберите как можно больше информации о продуктах, предлагаемых ведущими банками на российском рынке кредитования (не менее пяти схожих предложений);
3. Используйте онлайн-калькулятор для того, чтобы вычислить примерную суммы ежемесячного платежа и сумму переплаты;
4. Учитывайте при расчетах не только величину процентной ставки, но и возможные скидки от застройщиков, а также величину дополнительных расходов, связанных с оформлением кредита (например, стоимость страховки, оценки предмета залога и регистрационных действий);
5. Правильно оценивайте свои возможности в части соответствия требованиям кредитора. Здесь нужно учитывать все, включая возраст, величину дохода, семейное положение, возможность найти поручителей;
6. Сбор обязательных для подачи заявки документов начинайте заблаговременно (иногда можно подать заявку сразу в несколько банков);
7. Определитесь с периодом кредитования и суммой ежемесячного платежа, которые будут вам под силу (не стоит соглашаться на сомнительный вариант ипотеки, чтобы через несколько лет оказаться в числе неплательщиков);
8. Проанализируйте отзывы заемщиков относительно выбранного вами банка. Иногда печальный опыт других людей может оказать неоценимую услугу.

Помимо специфических, заемщик должен учитывать и общие для всех видов ипотечного кредитования моменты. Так, например, нужно знать, что большинство банков предоставляет ипотечные кредиты гражданам в возрасте от 18 до 65 лет при наличии у них стабильного подтвержденного дохода и определенного периода трудового стажа.

Как и любой другой вид кредитования, ипотека сопряжена с определенными рисками для обеих сторон правоотношений, поэтому заемщику нелишнем будет изучить подводные камни ипотечного кредита, в числе которых следующие:

• Длительное ограничение собственника в правах. До момента погашения ссуды кредитор будет выступать совладельцем приобретенного заемщиком жилья. Это означает, что гражданин не сможет совершать какие-либо сделки с имуществом без официального разрешения банка. Под ограничение попадает дарение, аренда, продажа, передача в наследство.
• Риск потерять приобретенную на средства кредитора недвижимость, если заемщик не сможет расплатиться по долгам;
• Значительная сумма переплаты, которая напрямую зависит от продолжительности периода кредитования (чем дольше платишь, тем больше теряешь);
• Возникновение дополнительных расходов, которых невозможно избежать (в любом случае придется платить за страховку, оценку и регистрацию, не считая вероятности возникновения штрафных санкций);
• Жесткие требования, предъявляемые как к самому заемщику, так и к приобретаемому объекту недвижимости;
• Обязательное внесение суммы первоначального взноса, копить на который придется заранее.