Что такое ипотечное покрытие какой правильный учет и применение

Ипотечное покрытие, связка ключей с брелком смайлика

Ипотечное покрытие как термин не сразу понятен обывателю. Разберемся в его содержании, применении и учете в данной статье.

Что такое ипотечное покрытие

Под ипотечным покрытием понимают обеспечение по облигациям и тому подобное эмитента в виде заложенных объектов недвижимости и прав на них. С помощью их погашаются обязательства перед держателями ценных бумаг при невозможности сделать это иным способом.

Для понимания термина необходимо разобраться в организации процесса. Рассмотрим его на примере. Банк выдал ипотечных кредитов на сумму сто миллионов рублей. Денежные средства кредитора переходят к заемщикам. То есть происходит финансовый отток.

Взамен банковская организация получает заложенное недвижимое имущество. На указанный размер выданных денег она может выпустить облигации под обеспечение недвижимости. Выплата дивидендов держателям ценных бумаг проводится за счет взносов заемщиков по ипотеке. При невозможности это сделать заложенные объекты продаются. Для данного действия требуется решение суда.

Виды ценных бумаг с ипотечным покрытием

На территории нашей страны допускается выпуск и продажа следующих видов ценных бумаг с обеспечением в форме заложенной недвижимости:

  1. Облигаций. Выпускаются на сумму выплат от заемщиков по ипотечным кредитам – основной долг плюс процент банку.
  2. Закладной. По данной бумаге можно получить соответствующие денежные средства в любой момент на основании обращения.
  3. Сертификату участия. Не имеет оценки в абсолютном значении, вознаграждение считается в процентах от общей суммы ипотечного покрытия. Данный вид бумаг имеют право выпускать только организации с лицензией, которая дает право напрямую сотрудничать с Негосударственными пенсионными фондами и Паевыми инвестиционными фондами.

Как применяется на практике

Рассматриваемый вид инвестирования недооценен в России. Он оказывает влияние на экономическую ситуацию в стране.

Приведем описание выгоды в отношении всех действующих лиц процесса:

  1. Для банка – оформленные ипотеки, приносящие значительный доход в виде уплачиваемых процентов, и выпущенные ценные бумаги.
  2. Для держателя ценной бумаги – вложение средств с небольшим размером риска при большой доходности. Объясняется это в том числе постоянно растущими ценами на недвижимое имущество в Российской Федерации, особенно жилого назначения.
  3. Для получателя ипотеки – вероятность уменьшения размера процентной ставки и, как следствие, переплаты по причине достаточного количества данного типа кредитования.

 

 

Сложности и возможности учета

Несмотря на высокие процентные ставки и многочисленные требуемые справки ипотечное кредитование пользуется спросом среди населения. Растут и объемы выпуска ценных бумаг под указанное обеспечение. Поэтому вопрос учета всех требований усложняется и становится все более важным.

Заниматься учетом вправе как банк, так и депозитарий или, простыми словами, специализированная фирма. Процесс автоматизируется при помощи программ. Они позволяют:

  • Считать задолженность по ипотечным кредитам.
  • Переоценивать активы.
  • Определить порядок работы с финансовыми отчетными документами.
  • Учитывать сведения о недвижимом имуществе и выпущенных ценных бумагах.
  • Отображать историю операций в отношении имущества, входящего в состав ипотечного покрытия.
  • Вести реестр держателей облигаций и сертификатов.
  • В автоматическом режиме рассчитывать и переводить причитающиеся дивиденды.
  • Составлять график выплат основного долга.
  • Контролировать нарушения.
  • Систематизировать входящие и исходящие документы, создавать необходимые запросы, уведомления и тому подобное.

Признание закладной недействительной

При проведение каких-либо операций с деньгами, в том числе через банк существует опасность попасть на умышленные действия мошенников. Обостряется ситуация во время тяжелой экономической ситуации в стране.

По действующему законодательству ипотечными ценными бумагами являются облигации и сертификаты участия. Ипотечное покрытие складывается из обеспеченных ипотекой требований на основании соответствующих договоров с заемщиками, в том числе теми, которые удостоверены закладными.

При признании сделки купли-продажи недвижимого имущества закладная становится недействительной. Оспаривание и аннулирование указанного договора происходит не редко. Даже при выигранном деле в суде истцы могут или вовсе не получить своих денег, или не в полном объеме, или в течение долгого времени. На момент передачи полномочий судебным приставам организация либо физическое лицо может быть признаны банкротом или находиться в процессе его.

Когда закладная теряет свое действие, приобретенные ценные бумаги остаются без своего обеспечения. В некоторых случаях подводят к описанному развитию событий намеренно для того, чтобы не возвращать полученные средства.

 

 

Реестр ипотечного покрытия

Сведения о требованиях по ипотечным покрытиям записываются в соответствующий реестр. В нем указываются:

  • Размер требования.
  • Описание объекта залога с указанием наименования и адреса.
  • Стоимость объекта залога на рынке.
  • График погашения требования.
  • Статус требования, то есть на какой стадии находится исполнение обязательств.
  • Другое.

Доверительное управление ипотечным покрытием

Право выдавать сертификаты участия с ипотечным покрытием имеют только компании, у которых есть лицензия на управление фондами инвестиционного или пенсионного типа, или кредитные организации. Именно они занимаются управлением рассматриваемым видом обеспечения.

Функции управляющего ипотечным покрытием заключается в следующем:

  1. Получение положенных платежей.
  2. Перенаправление средств держателям ценным бумаг.
  3. Контроль за ходом выполнения обязательств перед инвестором, в том числе работа по взысканию имущества должника.

Доверенное управляющее лицо имеет право участвовать в судебных разбирательствах как в качестве истца, так и в качестве ответчика. Условия взаимодействия по управлению ипотечным покрытием закрепляются в соответствующих правилах. Они регистрируются в Центральном Банке нашего государства.

Держатели сертификатов участия имеют общую долевую собственность в виде содержания ипотечного покрытия. Физически выделить причитающуюся долю каждого из них невозможно.

Перспективы и особенности в России

Ипотечное покрытие как вид обеспечения ценных бумаг широко распространено за границей. В нашей стране о подобном виде дохода населению малоизвестно, он недостаточно развит. Но у данного варианта инвестирования есть большие перспективы развития ввиду следующих обстоятельств:

  1. Рост цен на недвижимое имущество. Если стоимость квадратного метра и снижается, то незначительно и в годовом разрезе все равно растет. Это касается не только жилья.
  2. Продолжительный срок ипотечного кредитования. Данный заем чаще всего предоставляется ни на один год, а то и десятилетий. Все это время инвестор получает дивиденды. Обязанность банка по их выплате прекращается вместе с закрытием договора ипотечного кредитования. Досрочное погашение встречается редко, тем более значительно раньше положенного срока. Поэтому риск недополучения своей прибыли держателем ценной бумаги минимален.
Таким образом, вклады денежных средств в ценные бумаги с ипотечным покрытием могут составить  достойную конкуренцию другим вариантам преумножения капитала. Как и у других видов инвестирования, у рассмотренного процесса есть свои риски и особенности, которые необходимо учитывать при принятии решения о вовлечении в него.
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector