Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) в России и мире. Можно ли в них инвестировать.

Ипотечные ценные бумаги, дом и ключи от него

Ипотечные ценные бумаги — весьма распространенный способ вложения средств, позволяющий держателю получать доход за счет изменения цен на рынке недвижимости, в поддержку которой они были выпущены.

Ипотечный рынок и его модели

Недвижимость является наиболее стабильным активом, стоимость которого никогда не показывает отрицательной динамики. Именно поэтому эта сфера очень выгодна для инвестирования во всех странах.

В зависимости от способа финансирования ипотеки, в современном мире выделяют два типа ипотечного кредитования: франко-скандинавский и американский. В первом случае ипотека выдается за счет средств целевых вкладчиков, которые привлекаются банками. Такая система используется в Германии, где существуют банки, специализирующиеся на ипотечном кредитовании. Финансирование ипотеки через ипотечные ценные бумаги составляет не более 20 %.

Финансирование ипотеки в США на протяжении последних 30 лет происходит преимущественно за счет производства ипотечных облигаций. Такая система получила большое распространение во многих странах мира.

Что такое ипотечные ценные бумаги?

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) являются долговыми ценными бумагами, обеспечивающие своего владельца правом на получение регулярного дохода от пулов – определенных активов, которые определяются правом требования по ипотечным кредитам.

Пример. При выдаче ипотечного кредита банком выпускается ИЦБ на сумму недвижимости, послужившей залогом. Приобретая данные бумаги, инвестор вносит средства в количестве, равном сумме, потраченной банком на выдачу кредита. Получив деньги, банк может предоставить их по ипотечному кредиту следующему клиенту, получая прибыль в виде процентов по долгу. Именно с этих ежемесячных платежей, которые вносит должник, банк гасит стоимость ИЦБ.

Популярность такого рода инвестиций обеспечена залогом в виде недвижимости. За последние несколько лет цены на жилье стабильно растут, что обеспечивает стабильно высокие доходы держателям ИЦБ. Ипотечные ценные бумаги разделяют в зависимости от процесса поступления денежных средств от пулов.

Поступление средств владельцам «сквозных» ИЦБ происходит после удержания банком платы за обслуживание и административные услуги. Именно к такому типу относят большинство ипотечных ценных бумаг. Структурированными называют бумаги, выпуск которых делится на классы. Выплаты по ним производятся согласно правилам структурирования и обслуживания данных классов.

 

 

Особенности ИЦБ

Оплата основного долга происходит ежемесячно, определенной суммой, в отличие от погашения долга по другим ценным бумагам, когда оплата приходит по истечению срока одним поступлением. Кроме того, в зависимости от того, происходит ли оплата долга по ипотеке строго по графику или до назначенного срока, платежи по ИЦБ могут приходить в разное время и на различные суммы. Также может измениться и количество этих платежей.

Существенным отличием ценных ипотечных бумаг считают их небольшую ликвидность (то есть небольшую обращаемость). Это связано с их относительно большой стоимостью. Однако, благодаря тому, что ИЦБ имеют обеспечение в виде конкретных объектов недвижимости, они являются одним из самых защищенных видов вложений. Большую их часть скупает  государство через государственные фонды, а так же страховые компании.

Доход по ИЦБ рассчитывается исходя из ипотечной ставки, за вычетом затрат на административное обслуживание кредита, плату управляющему и прочее. Даже после вычета всех затрат доход от ИЦБ будет существенно превышать доход от банковского вклада или прочих ценных бумаг.

Виды ИЦБ

В Российской Федерации более других ИЦБ распространены следующие разновидности: закладная, облигация с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия.

Закладная является именной ценной бумагой, механизм ее действия описывает федеральный закон «Об ипотеке». Закладная является не просто ценной бумагой, подкрепленной залогом, но и сама может являться объектом залога. Ее передача происходит по упрощенным правилам, совершая передаточную надпись с последующей регистрацией в государственных органах.

Ипотечные облигации могут находиться как в виде документа так и не иметь документарной формы. Обеспечением ИЦБ является ипотечное покрытие. Это объем средств, равный стоимости долга банку по ипотечному кредиту, включая начисленные проценты. Согласно правилам, банк может произвести таких облигаций на сумму, не превышающую 80 % от стоимости недвижимости, находящейся у него в залоге.

В отличие от предыдущих документов, стоимость ипотечного сертификата участия как ценной бумаги, определяется как доля держателя от общей суммы ипотечного покрытия. ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» регламентирует порядок выпуска и оборота этого вида ИЦБ. Эта ценная бумага определяет право инвестора на определенную долю от суммы ипотечного покрытия, что закрепляется договором. Исходя из этого, ипотечный сертификат участия может находиться в свободном обороте.

Держателями сертификатов могут быть как физические лица, так и государственные организации. Выпуск ИЦБ могут производить только лицензированные коммерческие организации.

 

 

Рынок ипотечных ценных бумаг в России

Вложения в ипотечные ценные бумаги на западном рынке обычно долгосрочные, но в РФ чаще предпочитают инвестиции сроком не более 3-5 лет, то есть краткосрочные вклады.

Специалисты связывают это с тем, что в России рынок ипотечных ценных бумаг находится еще в процессе активного развития. Федеральное законодательство в этой части имеет много пробелов и недочетов, которые не способствуют ускорению этого процесса, однако совершенствование в этой сфере регулярно происходит.

К тому же у российских банков имеются денежные средства в достаточном количестве для выдачи ипотечных кредитов населению, в связи с этим прибегать к выпуску ИЦБ, нет надобности. На современном российском рынке ИЦБ пользуются спросом ипотечные сертификаты участия и ипотечные облигации. Их оборот регламентирован ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», находящимся в процессе доработки в целях актуализации под современные условия экономики.

Однако, несмотря на это, ИЦБ являются видом гарантированной прибыли. Крупные государственные компании, фонды и инвесторы чаще являются держателями ипотечных сертификатов участия. Более мелкие инвесторы, а также частные лица чаще покупают ипотечные облигации, так как стоимость их гораздо меньше. Закладные не получили широкого распространения, несмотря на упрощенную процедуру передачи права.

Как инвестировать в ИЦБ

Покупка ипотечных ценных бумаг происходит через фондовые биржи. Существуют агентства и организации (доверительные управляющие, брокерские конторы и т.д.), специализирующиеся на консультациях по вопросам инвестиций и соответствующих операциях. Привлечение инвесторов может происходить через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), которые создаются под конкретные проекты.

Доходность при инвестировании в ИЦБ зависит от средних ставок по предоставленным ипотечным кредитам. При понижении процентной ставки (рефинансирование ипотеки), либо при досрочной оплате ипотеки заемщиком доходность для инвесторов снижается, потому что банк вынужден досрочно погасить купленную инвестором ИЦБ.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector