Счета эскроу по ипотеке в 2019 году: механизм работы

Счета эскроу по ипотеке представляют собой новый механизм, при помощи которого сегодня решается проблема защиты прав дольщиков. Нововведения напрямую затронули компании, которые занимались строительством, поэтому ипотечным заемщикам следует знать о сути последних законодательных изменений.

Изменения в законодательстве

В течение последнего десятилетия в обществе не утихали споры, связанные с проблемами обманутых дольщиков. Покупка жилья на этапе начального строительства была связана с определенными преимуществами, поэтому несмотря на потенциальный риск российские граждане решались на такие сделки. Разница в стоимости квартиры на этапе приобретения и ценой готового жилья могла достигать 30 %, что с финансовой точки зрения позволяло получить неплохой доход или сэкономить значительную часть семейного бюджета.

За время существования механизма долевого строительства число пострадавших неуклонно росло. Участники сделки оставались без квартир и собственных сбережений, а их протесты не могли оставаться без внимания властей.

Причин такой ситуации было несколько:

• мошеннические действия третьих лиц;
• недобросовестность строительной организации;
• ухудшение финансового положение застройщика;
• инициирование в отношении компании процедуры банкротства.

Переход на новую модель финансирования должен был состояться 1 июля 2019 года. Нововведение призвано обезопасить дольщиков от мошеннических действий и снизить риск получения недостроенного жилья. Все хранимые средства на счетах эскроу подлежат обязательному страхованию. Новая схема построения взаимоотношений предполагает так называемую «дорожную карту», которая должна способствовать окончательному переходу от ранее используемого варианта долевого строительства к проектному финансированию. До 2020 года застройщики могут использовать новый механизм, но вправе при определенных условиях прибегать к старому варианту. Далее привлечение средств через счета эскроу станет обязательным требованием.

Что такое счета эскроу по ипотеке

Механизм эскроу в банковской сфере входит в число распространенных и востребованных инструментов. В долевом строительстве под термином понимается специально открытый в банке счет, на котором сосредотачиваются деньги дольщиков в течение всего срока строительства дома. Застройщик может получить деньги только в том случае, если исполнит взятые на себя обязательства в полном объеме.

Особенность эскроу-счетов состоит в следующем:

1. Владелец счета не может распоряжаться средствами до момента завершения строительства объекта;
2. Проценты по счету не начисляются и банк не получает сумм вознаграждения;
3. Открыть счет может только ограниченное число банковских организаций;
4. Предусмотрена специальная система страхования;
5. Критерии соответствия банков определяются специальным документом.

Для возможности открытия счета эскроу банк должен соответствовать требованиям, которые определены Постановлением Правительства РФ. В их число входит обладание лицензией, участие в системе страхования вкладов, отсутствие ограничений на проведение операций в определенных областях и ряд иных требований. Банк для работы с эскроу счетами должен обладать определенным рейтингом, значение которого определяется специальными агентствами.

Как работает счет эскроу

Схема привлечения эскроу-счетов к процессу кредитования достаточно проста. Она предполагает появление дополнительного участника правоотношений, в роли которого выступает банковская организация. Кредитное учреждение играет роль посредника между заемщиком и застройщиком.

Сегодня принято применять следующие термины:

• депонент – покупатель, выступающий заемщиком ипотечных средств;
• бенефициар – продавец жилой недвижимости;
• агент – банковская организация, отвечающее за ведение эскроу счета.

Процесс кредитования с использованием специальных счетов состоит из следующих последовательно выполняемых этапов:

1. Обращение дольщика к застройщику для заключения договора ДДУ;
2. Использование заемщика услуг банка для открытия счета эскроу;
3. Подписание ипотечного соглашения с кредитной организацией;
4. Предоставление в банк договора ДДУ для снятия ограничений на перечисление средств;
5. Получение застройщиком подтверждения факта зачисления средств на счет эскроу.

Мнения экспертов

С 1 июля 2019 года требование о применении эскроу-счетов стало обязательным для застройщиков. Исключения составляют лишь ситуации, когда речь идет об объектах с высокой степенью готовности. Таким компаниям разрешено строить взаимоотношения с покупателями по старым правилам. Мнение экспертов в отношении нововведений неоднозначны.

Несомненным преимуществами механизма принято считать:

• гарантия защищенности сделки от мошеннических действий;
• снижение риска невыполнения застройщиком обязательств;
• прозрачность взаимоотношений и дополнительный контроль со стороны банка;
• использование безналичного способа расчетов.

Использование эскроу счета связано со следующими недостатками:

• относительно небольшая сумма страхования;
• ограниченное количество банков, имеющих право на открытие таких счетов;
• невозможность использование механизма между юридическими лицами;
• недостаточность судебной практике.

В случае отзыва лицензии у банка и иных проблемах собственник ипотечной квартиры может рассчитывать на возврат страховой суммы в объеме не более 10 млн. рублей. Застройщики для финансирования проектов вынуждены искать новые источники, так как до момента сдачи объектов они не могут использовать деньги покупателей, размещенных на счетах эскроу. В итоге привлечение кредитов приводит к удорожанию жилья, так как строительные компании вынуждены уплачивать проценты за использование кредитов. При невозможности получения займа существует большой риск банкротства или приостановки строительства, что также способно негативно отразиться на покупателях недвижимости.

Счета эскроу в Сбербанке для застройщиков

Процесс открытия специального счета в Сбербанке предполагает следующую последовательность:

• внесение покупателем квартиры денег на счет в рассрочку либо единовременно;
• блокирование банком средств до момента окончания строительства;
• перечисление денег застройщику после сдачи объекта.

В ходе сделки потребуются следующие документы:

• договор-основание с подписями застройщика и покупателя;
• заявление депонента об открытии счета, заполненного по форме и требованиям банка;
• предоставление участниками сделки образцов подписей;
• подписание трехстороннего договора в отношении будущих правоотношений в части использования механизма счета эскроу;
• предоставление застройщиком требования о платеже и оговоренного перечня документов после сдачи дома в эксплуатацию.

Сбербанк готов открыть счет эскроу вне зависимости от того, приобретается ли квартира на собственные средства или в ипотеку. Займ на приобретение недвижимости может быть оформлен в любом из российских банков. Главным условием для открытия считается получение согласие от застройщика на использование услуг Сбербанка.