Как продать квартиру, находящуюся в залоге ВТБ 24

Продать квартиру в ипотеке ВТБ 24, будильник и тетрадь с надписями, пора продавать квартиру и покупать новую

Продать квартиру в ипотеке ВТБ 24 вполне реально, однако, чтобы сделка носила законный характер, кредитная организация должна быть в курсе намерений заемщика. О том, как это сделать и какие проблемы могут возникнуть при реализации ипотечной недвижимости, поговорим далее.

Требуется ли одобрение банка

Статья 37 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998 года разрешает залогодателю отчуждать переданное в залог имущество при наличии согласия залогодержателя и при условии того, что договор об ипотеке не содержит ограничений в этой части.

Иными словами, если прямого запрета на продажу ипотечной квартиры в соглашении не содержится, заемщик вправе реализовать предмет залога, а также подарить или обменять его.

Надо сказать, что кредитор не заинтересован в продаже ипотечного имущества, однако, если заемщик погашает при этом долг, сделка выгодна обеим сторонам кредитного договора.

В этой связи перед продавцом встает проблема, которая заключается в том, чтобы убедить кредитную организацию в целесообразности продажи ипотечной квартиры.

В качестве аргумента можно привести один из следующих:

  1. Необходимость срочного переезда в другой город;
  2. Резкое ухудшение финансового положения заемщика, которое неминуемо приведет к снижению уровня его платежеспособности;
  3. Изменения в семейном положении. В данном случае к невозможности исполнения обязательств в прежнем объеме может привести появление в семье новых членов, например, еще одного ребенка или нетрудоспособного родственника, а также более кардинальные перемены, например, прекращение брачных отношений между супругами.
  4. Улучшение материального положения заемщика, вследствие чего последний намеревается расширить жилплощадь путем приобретения более просторной квартиры для своей семьи.

Тем не менее, даже при наличии веских оснований перед заемщиком возникают сложности, требующие тщательной проработки и принятия правильного решения.

Так, например, залогодателю придется учитывать следующие нюансы:

  1. Реализация ипотечной квартиры при непогашенной задолженности будет проблематичной, так как банк наверняка потребует сначала выплатить долг.
  2. Не каждый покупатель захочет связываться с залоговой недвижимостью, поэтому, вероятнее всего, цену придется снижать.
  3. Не исключено, что сделку не получиться оформить быстро, что устроит далеко не каждого покупателя.
  4. Могут возникнуть проблемы со стороны кредитора, так как последнему крайне невыгодно терять недополученные проценты.

 

 

Как продается квартира в ипотеке ВТБ 24

Способы реализации ипотечного имущества в различных банках могут отличаться.

В ВТБ 24 чаще всего используются следующие схемы:

  1. Самостоятельная продажа квартиры. При таком раскладе заемщик должен располагать свободными средствами для погашения остатка задолженности по кредиту. Далее все просто. Продавец погашает долг, снимает обременение и реализует жилье по стандартной схеме купли-продажи.
  2. Реализация с одновременным погашением ипотеки за счет средств аванса, переданного покупателем. В данном случае договор купли-продажи будет содержать существенное условие, предусматривающее погашение долга перед ВТБ 24 предварительно переданной продавцу суммой (авансом или задатком). Когда кредитор списывает задолженность и дает добро на снятие обременения, сделка регистрируется, а продавец получает оставшуюся сумму от продажной цены квартиры.
  3. Продажа квартиры с параллельным погашением долга перед банком за счет средств строительной компании или риелтора. Данный способ применяется нечасто и состоит он в следующем: застройщик со скидкой выкупает квартиру заемщика, погашая при этом ипотечный долг, после чего реализует приобретенную недвижимость собственными силами.
    1. Кроме строительной компании, в качестве приобретателя может выступать агент по недвижимости, который погашает ипотеку и выкупает квартиру за счет средств найденного им покупателя.
Особого внимания заслуживают схемы реализации новостроек, так как в данном случае покупатель не просто погашает долг перед кредитором, но и становится новым участником долевого строительства. Подобные сделки реализуются не иначе как по переуступке прав требования, а стоимость недвижимости, как правило, ниже рыночной цены.

Как оформляется сделка

Независимо от выбранного способа продажи заемщик должен погасить оформленный на него кредит. В этой связи стандартный порядок действий продавца при реализации квартиры, находящейся в ипотеке ВТБ 24, будет состоять из следующих этапов:

  1. Поиск покупателя, готового приобрести обремененное ипотекой жилье;
  2. Получение от кредитора справки, содержащей актуальные на данный момент сведения об остатке задолженности по кредиту;
  3. Подписание с покупателем договора купли-продажи, содержание которого в обязательном порядке должно включать: подробно описанные условия реализации квартиры, порядок и сроки расчетов, а также положение о снятии обременения;
  4. Погашение остатка ипотечной задолженности за счет средств задатка или собственных накоплений заемщика;
  5. Освобождение квартиры из-под залога;
  6. Окончательный расчет между продавцом и покупателем;
  7. Регистрация покупателем права собственности на приобретенный объект.

 

 

Иногда продажа ипотечной недвижимости обусловлена иными факторами, нежели просто невозможность дальнейшего исполнения обязательств. Допустим, заемщик хочет продать ранее приобретенное жилье и купить новую квартиру большей площади. В таких обстоятельствах потребуется помощь посредника, например, риелтора.

При этом схема реализации будет отличаться, представляя собой следующую последовательность:

  • Обсуждение существенных условий сделки между продавцом большей по площади квартиры и заемщиком ВТБ 24 с последующим заключением договора купли-продажи;
  • Выкуп ипотечной квартиры посредником (риелтором или девелопером);
  • Оформление нового ипотечного кредита (можно в том же банке) на большую сумму, достаточную для покупки другого жилья у застройщика или риелтора;
  • Регистрация сделки с наложением обременения на приобретенный объект.

Конечный результат такой схемы предполагает следующее: заемщик так и остается заемщиком, выплачивая кредит за новую, большую по площади квартиру, а посредник приобретает недвижимость со скидкой для последующей перепродажи.

Подводные камни при реализации ипотечной квартиры

Риски при совершении подобных сделок присутствуют всегда, причем в большей степени рискует приобретатель залоговой недвижимости.

Так, например, среди возможных неприятных последствий не исключена вероятность возникновения следующих проблем:

  • Банк намеренно затянет процесс выдачи справки или снятия обременения, вследствие чего завершающий этап сделки отодвинется на неопределенный срок.
  • Заемщик может найти деньги для погашения остатка по кредиту, расплатиться с кредитором и присвоить переданный покупателем аванс. Чтобы избежать подобного рода последствий, специалисты рекомендуют осуществлять расчеты с использованием банковских ячеек.
    • Аналогичная описанной ситуация может возникнуть, если стороны отказываются от заключения предварительного договора. В таких обстоятельствах рекомендуется как минимум оформлять договор задатка, чтобы в крайнем случае взыскать переданные продавцу деньги через суд.

Отзывы заемщиков, прибегавших к процедуре продажи квартиры в ипотеке ВТБ 24, свидетельствуют о том, что кредитор неохотно расстается с переданной в залог недвижимостью и зачастую умышленно затягивает процесс.

Данное обстоятельство в конечном итоге может привести к потере покупателя. А учитывая то, что найти охотника на обремененную квартиру не так-то просто, предпочтительным остается вариант погашения ипотеки за счет собственных средств.

Есть в числе заемщиков и довольные совершенной сделкой клиенты, которым посчастливилось реализовать объект выгодно и быстро. Однако, не исключено, что столь благоприятный исход обусловлен такими факторами, как незначительность остатка по кредиту и недостаточная, с точки зрения кредитора, ликвидность залогового имущества.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector