Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Каким образом осуществить покупку квартиры с неузаконенной перепланировкой, чтобы потом не пожалеть о ней мы расскажем ниже.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой. Квартира в ремонте

Приобретение недвижимости непосредственно у собственников (речь идет о вторичном рынке) требует внимательности и бдительности, так как покупка может стать не радостным моментом, а очень даже грустным. Иногда собственники скрывают ограничения, которые имеет жилая площадь или же утаивают перепланировку.

Что такое незаконная перепланировка?

Практически 10 лет назад слово перепланировка звучало грубо и опасно, так как покупатели боялись вступать в такую сделку, но уже сейчас люди относятся более лояльно к такому недостатку. Большинство покупателей, которые намеренно идут на сделку с незаконной перепланировкой имеют свою выгоду. Выгода заключается в существенные скидки, которую продавцы обычно предоставляют ввиду отсутствия разрешения на перепланировку.

В соответствии со статьей 25 ЖК РФ перепланировкой можно называть те изменения, в недвижимости, которые заключаются в изменении размера комнат.

Зачастую люди просто приобретают двухкомнатную квартиру меньшего размера и делают из нее одну большую или наоборот. В настоящее время все изменения, которые были внесены в размер недвижимости, следует легализовать . Только после этого можно продавать.

Какие действия признаются законными, а какие относятся к незаконным?

В понятие риэлторов и строителей все изменения размера недвижимости могут быть значительные или нет, первые естественно требуют легализации, вторые нет.

Категорически запрещено:

Сносить, переносить или осуществлять иной монтаж несущих стен;
Закладывать вентиляционные отсеки;
Увеличивать жилую площадь в большую сторону за счет объединения с кухней или же балконом;
Переносить батареи на балкон;
Осуществлять ремонтные работы на полу, которые требуют электрических проводов, которые подключены к общему стояку;
Объединять комнату и кухню в квартирах где имеется свой источник передачи газа;
Изменять расположение санузла и ванной и переносить его на те места, где у соседей имеется комната с постоянным пребыванием.

При покупке на вторичном рынке следует быть внимательными и внимательно смотреть на план планировки изначальный сверяя его с настоящими условиями. В случае если были отмечены несоответствия от покупки стоит отказаться. Необходимо попросить продавца привести документы в порядок, а только потом возобновлять сделку.

Но существует и ряд допустимых действие, которые не требуют разрешения, к ним можно отнести:

Проведение ремонтных работ, которые не затрагивают стены;
Не препятствует вентиляции;
Режим теплоизоляции и водоснабжения в соответствии с планом;
Проведение ремонта;
Установка мебели.

Но следует знать, что любые перепланировки, которые планирует осуществлять собственник недвижимости должны быть обязательны разрешены компетентными органами. Естественно конкретного списка что можно делать, а что нет, не существует. Поэтому нужно действовать от противного — разрешено все то, что не запрещено. Однако перед подписанием документов, которые дают вам органы, специализирующие на перепланировке, максимально изучите такие данные как возраст дома, размер недвижимости.

Штраф за перепланировку

Чем грозит перепланировка естественно актуальный вопрос для тех, кто раздумывает над покупкой такого жилья.
Незаконная перепланировка, в ходе которой не было нанесено вреда третьему лицу наказывается штрафом в сумме:

Для собственников недвижимости от 2000 рублей;
Для лиц, которые имеют должность – от 4000 рублей;
Юридические лица достаточно крупный денежный эквивалент — от 40 000 рублей.

Если был нанесет вред чужой недвижимости или же ущерб человеку, то:

Для собственников недвижимости до 5000 рублей;
Для лиц, которые имеют должность – до 50 000 рублей;
Юридические лица достаточно крупный денежный эквивалент — до 300 000 рублей.

[su_note note_color=»#df9ea1″ text_color=»#0b0c0b» radius=»20″]Кроме оплаты штрафа собственнику грозит демонтаж того, что было поставлено или же наоборот возведение в тех местах где изначально имелись стены.[/su_note]

Преимущества и недостатки

Преимущества естественно разделяются на те, которые буду актуальны у продавца и соответственно у покупателя.
Так, например,

покупателю удобнее купить недвижимость с перепланировкой, которая не подкреплена законодательством с существенной скидкой, которая может достигать до 15% от средней стоимости данной собственности на рынке недвижимости;
продавец с законной перепланировкой становится автоматически собственником жилья, который в основном выстроен по индивидуальному эскизу и такого не встретишь у других, данный факт может стоить достаточно приличной суммы.

Основными рисками, которые и являются недостатками:

Для покупателя:
- Если перепланировка была замечена только после заключения договора, новому собственнику придется потратить немало времени и денежных средств для легализации;
- Соседи и пострадавшие третьи лица могу обратиться в государственные органы с жалобой на прежнего собственника, а в ответе непременно будет новый, а именно покупатель;
- В ходе осуществления проверки, специализированные органы могут признать перепланировку опасной и заставит сносить все построенные стены и возводить в соответствии с планом первоначальным;
- При отсутствии разрешения собственнику могут быть назначены штрафные санкции, которые могут достигать 50000 рублей;
- Перепланировка, в которой отсутствовали разрешения, могут быть опасными не только для окружающих, но и для самого собственника (обрушится стена, начнется возгорание).
Для продавца:
- Обнаружение перепланировки до того, как договор был подписан может стать основание для того, чтобы покупатель передумал осуществлять покупку;
- Стоимость должна быть снижена, возможно этот факт привлечет покупателей;
- Легализация стоит денежных затрат и времени, которых в основном нет при срочной продаже;
- Если покупатель сразу не увидит перепланировку, не стоит радоваться. Даже после заключения договора купли-продажи в судебном порядке он может потребовать компенсацию за легализацию или же потребовать расторжение договора.

Особенности покупки в ипотеку

Большая часть банков категорически отрицательно отвечают на заявку по ипотечному кредитованию, где объектом выступает квартира с перепланировкой.

В ипотеке риски бывают связаны с таким моментом: если заемщик не вернет денежные средства банку, то перед выставлением недвижимости на торги банк должен будет затратить собственные денежные средства на узаконивание.

В случае если банк одобрил ипотеку, то собственнику дается максимальный срок 1 год в течении, которого он обязан согласовать изменения с вышестоящими органами. Если договоренность нарушена, то кредитор может потребовать расторжение договора.

Что делать если уже заключили сделку?

Если покупатель обнаружил несоответствия уже после заключения договора, то следует обратиться за разъяснениями к продавцу. От него можно потребовать компенсацию на легализацию изменений. Если продавец отвергнет все предложенные варианты, покупатель имеет право обратиться в суд, где может попросить:

Снизить стоимость недвижимости;
Возместить денежные средства, которые были затрачены на узаконивание.

Иными вариантами являются для продавца:

самостоятельное устранение недостатков за свой счет;
расторжение сделки. Данное условие рассматривается судом и решение зависит от того,была ли у покупателя возможность предварительно осмотреть квартиру.