Какие документы нужны при покупке квартиры в 2019 году?

Необходимые документы при покупке квартиры – это не только паспорта сторон и купчая, но и целый ряд бумаг, доказывающих законность совершения сделки. Только при наличии полного пакета документации переход права собственности пройдет Госрегистрацию в Росреестре.

Какие документы нужны в 2019 году список

Когда квартиру подбирают и приобретают на вторичном рынке (у граждан), то в стандартный пакет документов включают:

1.  Купчую. Договор купли-продажи подготавливают в 3 экземплярах, из которых два остаются у сторон, а третий в Росреестре. Обязательная информация, указываемая в договоре:
   • когда и где он подписан;
   •  паспортные данные сторон (лиц, участвующих в сделке по доверенности);
   • информация о квартире из ее кадастрового паспорта (адрес, площадь и т.д.);
   • цена (согласно ст. 317 ГК РФ – только в рублях);
   •  сроки и способ оплаты;
   • подтверждение соответствия паспортной планировки фактической.
     • К договору прилагают:
   • справку УФМС о том, что в данный момент в квартире никто не зарегистрирован;
   • выписку из ЕГРП с указанием собственника квартиры и отметкой об отсутствии обременений;
   • акт приема-передачи (ст. 556 ГК РФ).
2. Кадастровый паспорт. Его предъявляют в Росреестр лишь в том случае, если ранее на данный объект такой паспорт не предоставлялся. Повторно предъявлять нет необходимости
3. Согласие супруга на сделку (п. 3 ст. 35 СК РФ). Это относится и к состоящим в браке продавцам, и к тем, кто таковой брак расторгнул. Этот документ оформляют и заверяют у нотариуса.
4. Выписка из домовой книги. Из выписки становится  ясно, кто был прописан по данному адресу и имеются ли такие лица на текущий момент.
5. Паспорта сторон.
6. Заявление на регистрацию купчей в Росреестре. Стандартную форму можно найти вместе с инструкцией по ее заполнению на официальном сайте ведомства.
7. Квитанция на оплату госпошлины. Платит ее покупатель и представляется только оригинал документа.
8. Разрешение органов опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Требуется, если в числе продавцов (совладельцев продаваемой квартиры) – несовершеннолетние.

Этот пакет документов является минимальным. Если у сделки есть особые обстоятельства, то перечень расширяется. Особенно это касается сделок с участием несовершеннолетних, а также при оформлении недвижимости сразу на несколько лиц в различных долях.

Особенности при покупке в ипотеку

Когда недвижимость покупается на заемные средства банка, покупатель получает вначале одобрение кредитной организации. Для этого готовится первый пакет документов. Когда банк одобряет выдачу займа под залог приобретаемого жилья (ипотеку), то следом готовят второй пакет документации для регистрации сделки.

Главная особенность регистрации сделок такого типа состоит в том, что теперь Росреестр производит оформление и ипотеки, и факта покупки. Для этого покупатель вместе с заявлением подает стандартный вышеперечисленный пакет документов, а нему дополнительно бумаги, имеющие отношение к ипотеке:

1. Одобренное банком заявление на выдачу кредита под залог данной квартиры.
2. Квитанция об оплате госпошлины. Ее предоставляют и банк (2000 руб.) и заемщик (500 руб.). Еще одна квитанция подтверждает оплату за регистрацию перехода права собственности (1000 руб.).
3. Закладная. Договор ипотеки оформляется в банке, а по его требованию может быть заверен нотариально.
4. Договор на выдачу ипотечного займа. Текст полностью формулируется банком, а от покупателя требуется только предоставить свои данные и подпись.
5. Согласие супруга заемщика на ипотеку. Этот документ также необходимо оформлять в нотариальной конторе.

Что меняется при покупке за материнский капитал?

Средства материнского капитала покупатель получает из Пенсионного фонда. Туда и подается соответствующее заявление для получения денег. Препятствий к выплате не будет, если выполнены установленные законом требования (ФЗ №256 от 29.12.2006 г.):

• Происходит покупка отдельного жилья (не комната, не доля).
• Объект недвижимости находится на территории РФ.
• Форма купли-продажи не противоречит действующему законодательству.
• По итогам сделки все члены семьи становятся совладельцами приобретаемого жилья.

Нюансы при покупке жилья в новостройке

Купить в новостройке квартиру можно в двух случаях:

1. В полностью сданном в эксплуатацию доме.
2. В строящемся здании.

Если объект сдан в эксплуатацию, то у него уже имеется владелец: строительная компания, либо иное юридическое лицо. В первом случае сделка ничем не отличается от купли-продажи на вторичном рынке.

Во втором случае покупатель проходит этапы:

• Регистрирует договор долевого участия в строительстве (ДДУ).
• Оформляет в Росреестре сданную в эксплуатацию квартиру в свою собственность.

Для регистрации в Росреестре ДДУ нужны документы:

1. Заявление на регистрацию ДДУ. Его заполняет отдельно покупатель, отдельно застройщик. Образец можно увидеть и скачать на сайте Росреестра, как и информацию о заполнении.
2. Квитанции об оплате госпошлины. Одна – от застройщика на 2000 руб. Вторая – от покупателя на 100 руб.
3. ДДУ. В нем обязательно должны быть указаны сведения о сторонах сделки, о многоквартирном доме и квартире в нем,  о сроках завершения строительства и графике погашения стоимости приобретаемого жилья. Подают 3 экземпляра, из которых один остается в Росреестре, а два других возвращаются сторонам с отметкой о регистрации. Дополнительно стороны по своему желанию могут заверить свои экземпляры у нотариуса.
4. Разрешение на строительство. Его получает в местном муниципалитете компания-застройщик. В этом документе содержатся точные сведения о том, когда должно быть завершено строительство.
5. Проект и на многоквартирный дом и на квартиру в нем.
6. План дома с разметкой расположения квартир и нежилых помещений (лестничные пролеты, подъезды, лифты и т.д.).
7. Описание квартиры. Бумагу составляет застройщик, а подписи на ней ставят и его представитель, и покупатель. К описанию обычно прилагается схема, поясняющая, где в доме находится квартира.
8. Документ на землю под многоквартирным домом. Она может быть в собственности у застройщика, либо в аренде у муниципалитета.
9. Договор страхования. Продавец обязан страховать свои риски, на случай неисполнения обязательств перед дольщиками. Оплата этих расходов ложится на плечи застройщиков.
10. Паспорт покупателя.
11. Учредительные документы строительной компании, куда входят ее устав и свидетельство о Госрегистрации, ИНН, протокол о назначении директора и выписка из ЕГРЮЛ.

Когда дом будет сдан в эксплуатацию, настанет черед прохождения второго этапа регистрации, для которого потребуются дополнительно:

• Заявление от лица покупателя.
• Квитанция об оплате госпошлины (1000 руб.).
• Зарегистрированный ДДУ.
• Передаточный акт, по которому покупатель принял квартиру у застройщика. Его оформляют в 2 экземплярах и в Росреестр подаются оба из них.
• Справка застройщика о получении от дольщика всей суммы в оплату за квартиру.
• Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Его предоставляет застройщик.
• Кадастровый паспорт квартиры. Его в БТИ заказывает застройщик и потом передает покупателю.

Какие документы надо проверить?

Защитить себя от мошенников можно двумя способами. Первый предполагает передачу полномочий по ведению сделки риелтору или юристу, которые и проверят ее законность. Во втором случае можно самостоятельно проверить предъявляемые документы.

Покупателю

Самостоятельно проверить добропорядочность продавца поможет проверка следующих документов:

1. Архивная (расширенная) выписка из домовой книги. Она дает полное представление обо всех лицах, зарегистрированных в данной квартире за указанный срок. Обращать внимание следует на выбывших лиц, которые могут следовать к месту учебы, отбывания уголовного наказания, либо являться бывшими супругами. Отсутствие регистрации по данному адресу для таких лиц не приравнивается к утрате прав на жилье.
2. Расширенная выписка из ЕГРП. В ней указываются сведения обо всех обременениях (договора пожизненной ренты, ипотека, залог и т.д.).
3. Заключение оценщика о рыночной стоимости квартиры. Его требуют банки для выдачи ипотеки.
4. Справки из нарко- и психоневрологического диспансеров. Их стоит затребовать на продавца, чтобы подтвердить его дееспособность на момент заключения сделки.
5. Справка об  отсутствии задолженностей по лицевому счету квартиры.

Продавцу

Продавец заинтересован в том, чтобы продать недвижимость, поэтому в его интересах проверить финансовую состоятельность покупателя и убедиться в его дееспособности.

Для этого стоит проверить:

1. Выписку о состоянии банковского счета. Предоставляется по запросу владельца счета.
2. Если от лица покупателя действует доверенное лицо, то важно убедиться, что доверенность не отозвана, направив запрос в нотариальную контору.