Кто должен платить налог с продажи квартиры покупатель или продавец?

Многие владельцы недвижимости перед совершением сделки стараются тщательно изучить вопросы, кто должен платить налог с продажи квартиры и можно ли этого избежать. Согласно действующему законодательству с полученных доходов российские граждане обязаны выплатить налог в размере 13%. В случае отчуждения квартиры сумма отчислений может быть уменьшена или сведена к нулю, поэтому стоит узнать о возможных способах снижения.

Можно ли избежать обязанности по уплате налогов

Обязанность по уплате налогов определена на законодательном уровне. При получении дохода гражданин обязан сделать отчисления в бюджет в размере 13%. Государство не предоставляет никаких льгот в части уплаты НДФЛ. Это означает, что после отчуждения имущества продавец обязан отчитаться перед налоговой службой и заплатить налог вне зависимости от того, является ли он пенсионером, недееспособным или принадлежит к категории социально незащищенных слоев населения.

При получении дохода физическое лицо обязано:

определить базу и провести исчисление налога;
заполнить декларацию;
предоставить в налоговую службу форму 3-НДФЛ и подтверждающие документы в налоговую службу;
уплатить налог в бюджет.

Сумма отчислений зависит от нескольких факторов и обстоятельств, каждый из которых может повлиять на размер налоговой базы для расчета налога. Несвоевременное предоставление декларации влечет последствия в виде административной ответственности.

Какие факторы влияют на размер налога

Налоговое законодательство подвергается постоянным изменениям, что часто у обычных граждан вызывает сложности с определением того, сколько необходимо будет средств отчислить в бюджет.

На необходимость уплаты налога и его размер влияние оказывают следующие факторы:

длительность нахождения квартиры в собственности;
способ получения недвижимости во владение;
цена реализации и кадастровая стоимость;
возможность получения вычета.

Законодательство определяет понятие минимального срока владения жильем, после истечения которого гражданин может не волноваться о том, что необходимо подавать 3-НДФЛ и платить налог. Важную роль в определении такой возможности играет год приобретения и способ приобретения.

В 2019 году для физических лиц действуют следующие правила в части минимального срока нахождения жилья в собственности:

3 года — для квартир купленных до 2016 года, а также после при условии получения их в наследство или дар от близких родственников, получении в результате действий по приватизации либо по оформления договора ренты;
5 лет — для жилых объектов, купленных на собственные или привлеченные средства после 2016 года.

Период владения рассчитывается не в годах, а в месяцах, а время начала отсчета всегда можно посмотреть в правоустанавливающих документах. За исходную точку берется не дата заключенного договора купли-продажи, а информация из выписки ЕГРН, то есть, когда владелец получил право собственности.

Правила определения налогооблагаемой базы

До 2016 года для определения налогооблагаемой базы для исчисления НДФЛ бралась цена договора купли-продажи, что предоставляло возможности для занижения стоимости недвижимости с целью минимизации отчислений в бюджет. С целью исключения подобных мошеннических действий в налоговое законодательство были проведены изменения в части правил расчета налога.

В качестве базы берется наименьшая величина:

договорная цена, по которой прошла реализация жилого объекта;
кадастровая стоимость жилого объекта, умноженная на корректировочный коэффициент 0,7.

Согласно действующим правилам бывший владелец квартиры может уменьшить налогооблагаемую базу, что естественно приведет к снижению суммы отчислений в бюджет.

Сделать он это может одним из следующих способов:

использовать вычет в размере 1 млн. рублей;
уменьшить на сумму расходов, понесенных ранее при покупке недвижимости.

В некоторых случаях после проведения расчетов НДФЛ может составить нулевую сумму. Такое возможно в ситуации, когда вычет перекрывает размер налоговой базы или недвижимость продается по цене приобретения. Нулевая сумма налога не означает отсутствие необходимости подавать декларацию и пакет документов, так как инспектор должен убедиться в правильности расчетов и законности применения способов доя снижения суммы налога.

Когда нужно платить налог после продажи квартиры

Законодательно определены сроки, в течение которых гражданин обязан подать отчитаться перед налоговой инспекцией в части прилученных доходов и уплатить налоговые отчисления с продажи квартиры. Подобная обязанность возникает на следующий год после продажи жилой недвижимости. Вопросы налогообложения и порядок действий регламентируются НК РФ.

Он определяет следующие сроки:

до 30 апреля — конечная дата возможной подачи декларации;
до 15 июля — окончательный момент для уплаты налога.

Нарушителю за каждый месяц допущенной просрочки будет начислено штраф 5% от неуплаченной суммы, но не меньше 1 000 рублей и не более 30%. Для продавца подобное правило означает, что даже если размер налоговых отчислений был нулевой, то при отсутствии факта подачи 3-НДФЛ он вынужден будет платить за нарушение действующего законодательства.

Налог с продажи недостроенной квартиры

Многие российские граждане пользуются возможность сэкономить при покупке жилого объекта, и приобретают недвижимость на стадии «котлована». При изменении планов владелец недостроя может принять решение о необходимости продажи квартиры несмотря на то, что дом находится на стадии возведения. В этом случае заключается договор переуступки, при котором покупатель приобретает право требования, а собственником он станет после сдачи объекта в промышленную эксплуатацию.

Полученные доходы в рамках договора прав переуступки также подлежат налогообложению по ставке 13%.

При этом гражданин может также уменьшить размер налогооблагаемую базу:

на объем имущественного вычета в сумме 250 000 рублей;
на общий объем произведенных расходов.

Для возможности применять подобные способы бывший владелец должен предоставить в налоговую инспекцию документы, доказывающие законность их использования. Регламентные сроки и правила предоставления декларации в случае продажи по договору переуступки не отличаются от стандартной процедуры.

Особенности уплаты при переводе категории жилья

В последние годы распространена практика, когда квартира приобретается для проведения перепланировки и в дальнейшем объект переводится в категорию нежилой недвижимости. Подобные действия позволяют владельцу получить более высокий доход при продаже, так как за возможность организовать на территории офис или склад покупатели готовы платить больше.

При продаже «переделанной» квартиры владелец получает доход, а следовательно, должен платить НДФЛ. Однако, закон говорит о том, что необходимость его уплаты возникает в том случае, если не соблюден минимальный срок владения. Подавать декларацию придется в следующих случаях:

Если квартира была подарена или получена в наследство после 2016 года и срок ее нахождения в собственности составил менее 3 лет;
Если жилой объект был приобретен по договору купли-продажи и после регистрации сделки прошло менее 5 лет.

При продаже объекта с измененным статусом часто возникает путаница в части правильного определения даты получения права владения собственностью. Согласно действующим правилам любые изменения основных характеристик недвижимости подлежат государственной регистрации.

При этом предыдущая запись о зарегистрированном праве не погашается, а следовательно, начальной точкой считается именно указанная в ней дата. Однако имеется один важный нюанс и если нежилое помещение использовалось самим владельцем для предпринимательской деятельности, то он будет обязан после его продажи оплатить НДФЛ.

Заключение

Необходимость уплаты налога после продажи жилого объекта зависит от нескольких факторов. Соблюдение правила минимального срока нахождения жилья в собственности способно полностью освободить продавца от обязанности отчитываться перед налоговой в части полученных доходов. Возможность применения гражданином имущественного вычета или уменьшения базы для исчисления налога на величину произведенных расходов способна снизить бремя финансовой нагрузки.

Оценка статьи:

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...