Особенности продажи квартиры, находящейся в собственности менее 5 лет

Продажа квартиры в собственности менее 5 лет происходит по общим правилам. Срок владения недвижимостью не влияет на процедуру оформления сделки купли-продажи. Разница состоит в обложении подоходным налогом. В данной статье будут рассмотрены особенности указанного случая.

Законодательная база

При продаже недвижимого имущества его собственник должен оплатить налог на доходы физических лиц (ндфл). Главным документом, регулирующим данный вид сбора, является Налоговый кодекс нашей страны. В последние несколько лет его содержание претерпело ряд изменений. Основные из них были введены федеральными законами № 382 от 29.11.2014 г. и № 424 от 27.11.2018 г.

Особенности налогообложения

Не во всех случаях должен быть оплачен налог с продаж.В любой категории налогоплательщиков есть исключения. Ранее освобождались от налога те, у кого недвижимость находилась в собственности более трех лет. С 2016 года этот срок был увеличен до пяти лет. Новый закон стал применяться для объектов недвижимого имущество, право на которое зарегистрировано позднее указанного года, в иных случаях продолжают действовать старые правила.

Кроме того, прежний минимальный срок собственности предусмотрен для продажи следующих квартир:

подаренной;
унаследованной;
приватизированной;
с рентой с иждивенцем.

Возникновение права собственности, в большинстве случаев, отражается в соответствующем свидетельстве, выданном регистрирующим органом (по новым законам в выписке из ЕГРН). С 2016 года пенсионерам также необходимо следовать общим правилам с учетом их изменений. Каких-либо послаблений для этой категории граждан не предусмотрено.

Еще в одном случае уплата налога не предусмотрена – когда запрашиваемая стоимость квартиры менее цены, за которую она была приобретена. Но установлена минимальная налогооблагаемая база, которая равна 70% от кадастровой стоимости. Она представляет собой официальную оценку недвижимости.

Обычно рыночная стоимость квартиры намного превышает кадастровую. Для уменьшения размера налога иногда указывают в договоре сумму сделки меньше реальной. Но в таком случае продавец укрывает доход и может быть за это наказан, а покупатель при признании сделки недействительной имеет законное право на возврат только официально указанной суммы.

Налоговые ставки

В отношении подоходного налога 2019 изменения коснулись нерезидентов нашего государства. Для них действуют те же минимальные сроки нахождения в собственности для освобождения от налога. Таким образом, произошло уравнение прав всех налогоплательщиков.

В иных случаях установлены следующие ставки ндфл:

в отношении резидентов РФ – 13%;
для нерезидентов – 30%.

Приведем пример для понимания новых правил налогообложения.

Гражданин Иванов Иван Иванович решил продать свою квартиру в феврале 2019 года. Она была им куплена в феврале 2015 года. Срок владения в данном случае составляет четыре года, а это меньше минимально установленного по новому закону. Но право собственности было зарегистрировано до 2016 года. Это значит, что в данном случае минимально необходимый срок владения квартирой остается равным трем годам. Такое условие соблюдено, следовательно, налог с продажи рассмотренной жилой недвижимости не выплачивается.

Особенности продажи при последующей покупке другой недвижимости

Часто происходит продажа старой квартиры и покупка новой дороже. В таком случае налогооблагаемая сумма вычисляется как разница между вырученными средствами и затратами на приобретаемое жилья. Последнюю нужно подтвердить официально. К таким документам относят договор ο покупке новой жилой недвижимости, платежные документы за материалы и услуги при строительстве дома.

Но не всегда есть такая возможность. К примеру, отсутствуют документы, подтверждающие стоимость материалов для строительства, а ценность всего объекта включает и их. В таком случае можно воспользоваться имущественным вычетом.

Когда приобретаемое жилье дороже проданного, получается отрицательная сумма к расчету налога, а значит, он не выплачивается. Рассмотрим противоположный пример. Квартира находится в собственности резидента РФ 2 года, право на которую возникло в 2017 году, была продана за 4 миллиона рублей. Новое жилье приобретено за 2 миллиона, есть подтверждающие эту сумму документы.

Посчитаем, какой налог должен оплатить в итоге гражданин: (4 000 000 – 2 000 000)*0,13 = 260 000 руб. В случае отсутствия подтверждающих документов выплата рассчитывалась как тринадцать процентов от суммы продажи: 4 000 000*0,13 = 520 000 руб. В рассмотренном примере разница измеряется в два раза.

Особенности продажи квартиры с долями

Рассмотрим указанный случай на примере. Семья из двоих родителей и ребенка путем приватизации жилья стали обладателями квартиры. Доли распределились равномерно – каждому по одной трети в общей собственности. Свидетельство ο праве датировано 2008 годом. В 2017 году после смерти отца его доля перешла к дочери и стала равной двум третьим. Единовременно с наследованием квартира продается.

Таким образом, первично право возникло за 9 лет до продажи, а на новую долю менее года. Срок владения объектом исчисляется от выделения первой доли. В данном случае он превышает пять лет, не имеет значения тот факт, что еще одна доля была приобретена гораздо позднее и минимальный срок для освобождения от налога не подошел.

Налоговый вычет

При продаже квартиры может быть применен имущественный вычет. Он регулируется статьей 220 Налогового кодекса. Согласно нему вычет предоставляется в размере доходов от продажи помещений жилого назначения, но не более одного миллиона рублей.

За один налоговый период – год используется право вычета в пределах указанной суммы, несмотря на количество сделок. То есть, если продается две квартиры в течение года, то уменьшить налогооблагаемую базу можно по одной из них. Когда отчуждается общее имущество семьи, то оба супруга имеют право на имущественный вычет.

Рассмотрим пример.

Квартира, подаренная лицу, продана за три миллиона рублей. Затрат на приобретение жилья собственник не понес, новый объект не приобретается. Используя налоговый вычет, получаем сумму выплаты: (3 000 000 – 1 000 000)* 0,13 = 260 000 рублей.

Предоставление сведений в налоговую инспекцию

При нахождении квартиры в собственности более пяти лет, а в некоторых случаях трех, обязанность по оплате налога не возникает, а значит, сведения ο сделке не предоставляются.

В случае, когда минимальный срок не прошел, а гражданин хочет получить льготу, подается декларация по форме 3-НДФЛ. Заполняется она за прошедший налоговый период – год, должна быть направлена до конца апреля. К указанному документу прилагаются копии: паспорта заявителя, договора купли-продажи недвижимого имущества в отношении проданной квартиры и приобретенной (при наличии), иных документов, удостоверяющих стоимость нового жилья. Документация может быть предоставлена лично, через представителя по доверенности, почтой России, а также через личный кабинет на сайте Федеральной налоговой службы.

Налоговая служба осуществляет проверку документов, после чего направляет платежный документ для оплаты налога. До 15 июня необходимо произвести расчет по данному документу.При обнаружении несоответствий, нарушений уполномоченный орган вправе отказать в предоставлении льготы.

Последствия неуплаты налога

Уклонение от уплаты налогов наказывается в соответствии с действующим законодательством. Если к вышеупомянутой дате налогоплательщик не исполнит свои обязательства, на него накладывается штраф. Его размер составляет 20% от налоговой суммы. При этом есть минимальная сумма штрафных санкций, равная 1 000 рублей.

Кроме того, каждый просроченный день влечет начисление пени. Когда задолженность достигает 3 000 рублей уполномоченный орган вправе требовать в законном порядке оплаты, а также принимать меры для принудительного изъятия денежных средств.

Таким образом, налоговое законодательство в последние годы было неоднократно изменено. Данные обстоятельства повлияли и на рынок жилой недвижимости. Указанные способы уменьшения налогооблагаемой базы помогут собственнику осуществить выгодную сделку.

Оценка статьи:

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...