Что такое ипотека на жилье: термин и основания возникновения ипотеки

Что такое ипотека на жилье, наверняка, знают многие. На сегодняшний день это очень распространенное явление, поскольку накопить на покупку недвижимости получается далеко не у всех. Давайте разберемся в основных понятиях, и посмотрим, как возникает данное обязательство.

Общие понятия

Ипотека – это предоставление недвижимости в залог кредитору с целью гарантии исполнения финансового обязательства. При уклонении от выплат кредитор вправе получить исполнение за счет залогового имущества.

Среди обычного населения широко распространены так называемые ипотечные кредиты. Такой займ выдается банком для покупки конкретного жилья, которое автоматически переходит в залог банку до полного погашения кредита.

Основания возникновения ипотечного обязательства

По механизму возникновения ипотека бывает:

1. Договорная.
2. Законная.

Ипотека в силу закона возможна в следующих случаях:

• Приобретение/строительство конкретного жилья в кредит.
• Передача жилья по договору ренты (бывший собственник жилья является постоянным залогодержателем).
• В отношениях, возникающих из долевого строительства, земельный участок и застройка находятся в залоге у дольщиков.

Как заключается договор

Ипотечный договор заключается в письменном виде, и впоследствии подлежит государственной регистрации.

Существует несколько вариантов оформления сделки:

1. Составление отдельного договора об ипотеке.
2. Оформление закладной. Это отдельный документ, который подтверждает, что имущество находится в залоге, а также дает ее владельцу право получения денежных средств. Для банка экономически выгодно наличие закладной, поскольку впоследствии этот документ можно перепродать другим организациям и извлечь прибыль.
3. Составление смешанного договора купли-продажи и ипотеки, где участвуют сразу 3 стороны – продавец, покупатель и банк.
4. Подписание договора купли-продажи с использованием кредитных средств.

По общему правилу, нотариус в этой сделке не обязателен. Исключение составляют те случаи, когда:

• в ипотеку передается доля в жилом помещении;
• если в договоре стороны предусматривают внесудебный порядок реализации недвижимости.

Банковские критерии для потенциального ипотечного клиента

В России условия предоставления ипотечных кредитов определяются банковскими организациями. В основном, к заемщикам предъявляются следующие требования:

1. Возрастной ценз. Минимальный возраст – 21 год, максимальный – 60-65 лет (для женщин и мужчин соответственно). Связано это с платежеспособностью, поскольку ипотечные кредиты выдают на достаточно длительные сроки (от 10 до 30 лет).
   • Важно понимать, что к моменту погашения кредитного обязательства клиент должен только достигнуть предельного возраста (60-65 лет). Лишь немногие банки согласятся выдать кредит пенсионерам.
2. Официальное место работы. Чем стабильнее и дольше трудовая деятельность на одном месте работы, тем лучше.
3. Возможность внести первоначальный взнос.
4. Финансовое благополучие. Как правило, размер ипотечного платежа не должен превышать трети семейного бюджета.
5. Хорошая кредитная история.
6. Приобретаемая недвижимость должна находится в презентабельном состоянии. Средства на покупку ветхого жилья не дадут.

Как получить ипотеку в России

Как правило, оформление ипотеки проходит в несколько этапов.

Как ее получить рассмотрим ниже:

1. Определяемся с выбором. Первое, с чего стоит начать, это определиться с параметрами недвижимости, которую желаете приобрести (количество комнат, новостройка/вторичка). Просмотрев пару-тройку предложений, станет понятна цена вопроса. После этого обратитесь сразу в несколько банков с целью ознакомления с условиями выдачи ипотеки (проценты, ежемесячный платеж, срок, страховка).
2. Заявка на кредит. Выбрав наиболее выгодные банковские условия, составляем заявку на определенную сумму.
3. Одобрение кредита. Дальше уже банк будет оценивать вас как заемщика (возраст, платежеспособность, семейное положение).
4. Сбор документов и окончательный выбор недвижимости. При одобрении заявки, у вас есть несколько месяцев (от 2 до 4) на поиск недвижимости и сбор необходимых документов (о трудоустройстве, доходе и семейном положении). Лучше все же подобрать жилье заранее, и обговорить с продавцом возможность оплаты в кредит. В идеале заключается предварительный договор купли-продажи, который подлежит передаче в банк.
5. Оценка квартиры. Эта процедура подтверждения рыночной стоимости жилья. Проводится она оценочной организацией, но не любой, а аккредитованной банком. Все расходы по оценке несет заемщик.
6. Подача в банк всех документов. Сюда относятся личные документы заемщика, документы на недвижимость плюс оценка эксперта. Банк проверяет все предоставленные документы на предмет законности и «чистоты».
7. Перечисление в банк первоначального взноса. Его размер варьируется от 10 до 40 % стоимости жилья, в каждом банке по-разному.
8. Подписание документов: кредитного договора и договора купли-продажи. Эти сделки можно совместить в одной (трехсторонний договор). Одновременно в банке открывается специальный счет, на котором «заморожены» денежные средства, адресованные продавцу. Получить их можно только после перехода права собственности.
9. Государственная регистрация сделок в Росреестре. Как правило, переход права собственности на жилье заемщику и ипотека регистрируются одномоментно.
10. Расчеты с продавцом. Как уже было сказано, продавцу деньги поступают только в том случае, если сделка успешно прошла регистрацию.

Как регистрируется сделка

Договор будет считаться заключенным после его регистрации в Росреестре.

Данная процедура совершается в следующем порядке:

1. Договорная ипотека регистрируется только при условии, что заявление подается совместно и кредитором, и должником.
2. Если сделку заверял нотариус, то договор регистрируется по заявлению нотариуса.
3. Ипотека в силу закона фиксируется регистрационными органами одновременно с переходом права собственности на жилье.

Что будет, если не платить кредит

Что такое ипотека на жилье и как она работает в случае неисполнения кредитных обязательств, поможет разобраться действующее законодательство.

Алгоритм действий здесь такой:

• Банк выдает клиенту кредит на покупку жилья, которое автоматически переходит в залог.
• Если долг не погашается или допускаются просрочки, квартира изымается и продается, а с вырученных средств банк покрывает свои расходы. Также допускается оставление имущества у залогодержателя.

Чем отличается ипотека от жилищного кредита

Разница здесь кроется в целях и условиях кредитования:

1. Ипотека – это целевой кредит на покупку конкретного жилья. Жилищный кредит, обычно, нецелевой, даже если полученные деньги пойдут на покупку квартиры.
2. При ипотеке денежные средства переводятся напрямую продавцу, а при оформлении жилищного кредита деньги заемщик получает на руки.
3. Ипотечный кредит подразумевает нахождение квартиры в залоге у банка. При заключении обычного кредита, даже если он взят с целью покупки жилья, последнее будет находится в собственности заемщика, и ничем не обременено.
4. Кредиты с ипотекой более выгодны, нежели обычные нецелевые: предоставляемые суммы намного выше, процентная ставка минимальная, а, соответственно, меньше и ежемесячный платеж.
5. Ипотека предоставляется на более длительный срок (10-30 лет), чем обычный кредит.
6. При ипотеке обязательно внесение первоначального взноса и последующее страхование приобретенного жилья. К обычным кредитам такие требования не относятся.

Какова роль ипотеки

Основные функции ипотеки заключаются в следующем:

1. Обеспечение обязательства. Она гарантирует кредитору возврат средств.
2. Помогает населению решить жилищный вопрос.
3. Стимулирует строительство нового жилья. Выражается это в выдаче кредитов застройщикам.
4. Социальная функция. Выражается в том, что государство помогает отдельным категориям граждан (бюджетники, молодые семьи) взять ипотеку на льготных условиях – под более низкий процент или на условиях софинансирования.
5. Поддержание демографической ситуации. Эта функция напрямую вытекает из содержания предыдущей, ведь рождаемость зависит, в том числе, и от жилищных условий семьи.
6. Поддерживает экономическую ситуацию в стране, увеличивая оборот недвижимости.
7. Налоговая дисциплина. Заключается она в том, что при получения ипотечного кредита учитывается только официальный доход, задекларированный в налоговых органах. Таким образом, необходимость получения денежных средств заставит граждан вывести доходы из теневой экономики.