Договор купли продажи квартиры с рассрочкой платежа – удобный инструмент, специально придуманный для тех случаев, когда у покупателя недвижимости не имеется на руках всей необходимой для приобретения суммы.
Что такое рассрочка?
Покупая квартиру в рассрочку, приобретатель вносит ее стоимость равными частями в течение оговоренного договором времени. График платежей обычно оформляют дополнительным соглашением или приложением к купчей. Его формат определяется по договоренности сторон: ежемесячный, ежеквартальный, ежегодный. Проценты на сумму долга могут начисляться или нет, как пожелает продавец.
Рассрочка получила самое широкое распространение, поскольку:
- Позволяет сторонам скорее договориться даже при отсутствии на руках покупателя всей необходимой суммы.
- Бюджет нового владельца жилья испытывает более щадящую нагрузку.
- Покупатель имеет возможность купить квартиру дороже, чем может себе позволить без рассрочки.
После подписания договора недвижимость находится под обременением, что обязательно фиксируется в Росреестре. Новый владелец не имеет законной возможности от своего лица как-либо ею распорядиться, пока не будет погашен последний взнос в соответствии с графиком платежей. Продажа, передача в дар или по наследству возможна, но лишь с письменного согласия бывшего владельца.
Рассрочка с залогом и без залога
Речь о залоге идет при приобретении квартир в рассрочку всегда. До полного погашения указанной в договоре суммы продаваемая недвижимость находится в залоге у продавца (залогодержателя). Им может быть физическое лицо, а также юридическое, особенно, когда речь идет о приобретении по договору долевого участия в строительстве (ДДУ). Этот момент обязательно оговаривается сторонами и вносится в текст купчей.
Сторонам следует помнить, в каких случаях залог прекращается автоматически:
- Сразу после последней выплаты по графику.
- Из-за смерти любой из сторон.
- После выявления покупателем существенного недостатка квартиры, серьезно снижающего ее цену.
Чтобы избежать сложностей при внезапном ухудшении платежеспособности покупателя, следует внести в купчую специальные пункты, где оговорить: при каких условиях, после скольких пропусков текущих платежей недвижимость можно выставить на реализацию, а когда продавец может рассчитывать только на получение пени.
Оформление сделки между физическими лицами
Когда сторонами купли-продажи квартиры в рассрочку являются физические лица (граждане), то стандартный порядок действий включает в себя этапы:
- Сбор документов. Все участники должны предоставить свои паспорта, свидетельства о заключенных браках и зарегистрированных разводах, а состоящие в браке – согласие супругов на сделку. Дополнительно представляется выписка из Росреестра на данную квартиру, собираются справки об отсутствии задолженностей по лицевому счету. Продавец подготавливает правоустанавливающие документы.
- Составляется график платежей, в котором указываются все важные моменты: сроки и суммы выплат, величина задатка. Если каждый платеж вносится с процентами, то указывается их ставка. Каждая сумма указывается не только цифрами, но и прописью.
- Формулируется, согласовывается и подписывается сторонами купчая, приложением к которой становится график платежей. Обязательно указываются контакты сторон, а также порядок, в котором будут вноситься деньги: номер банковского счета для перечисления, либо иной способ взаиморасчетов. Если покупатель желает вносить деньги наличными, то на каждый платеж оформляется отдельная расписка.
- Купчая регистрируется в ЕГРП.
Скачать образец договора купли продажи квартиры с рассрочкой платежа 2019
Можно ли использовать материнский капитал?
Никаких препятствий для использования средств материнского капитала нет. Пенсионный фонд имеет все основания для перечисления денег по заявлению получателя, если предоставлена купчая, выписка из ЕГРП, подтверждающая переход права собственности, а также график внесения платежей по рассрочке.
Каков предельный срок выплаты?
Никаких ограничений на сроки выплат закон не налагает. Только сами стороны решают, когда именно должна быть полностью погашена рассрочка. Это может произойти в течение года или нескольких лет.
Каких подводных камней стоит опасаться?
В случае внезапной утраты работы или тяжелой болезни рассрочка, как и ипотека, способна превратиться в настоящую проблему для плательщика. По закону он обязан выплатить получателю не только все указанные в графике суммы, но и пени со штрафами за просрочку. Более того, через 2-3 месяца после нарушения графика договор может быть досрочно расторгнут, если такое условие в нем заранее оговорено.
Самые важные риски покупателя при покупке квартиры в рассрочку:
- Его платежеспособность может ухудшиться внезапно, что предсказать невозможно, но можно лишь договориться с продавцом о наиболее безболезненном способе выхода из такой ситуации.
- Продавец может отказаться снять обременение с квартиры после завершения выплат. Обязательство сделать это обязательно включается в условия купчей, что дает покупателю возможность отстаивать свои права в суде.
- Если деньги передаются из рук в руки наличными, то есть риск утратить расписки, что даст в будущем продавцу возможность отрицать факт получения оплаты.
Далеко не всегда снятие обременения проходит гладко. Да, при погашении всей суммы задолженности, соответствующее заявление в Росреестр от продавца должно поступить незамедлительно. Но на деле случается всякое: человек может переехать в другой город, умереть, пропасть без вести, сменить адрес и фамилию, попасть в места лишения свободы и т.д. Защититься от таких неприятностей можно путем внесения в условия купчей пункта, в котором будет прописано обязательство продавца вовремя снять обременения, либо передать право сделать это доверенному лицу (его имя тоже указывается).
Продавец также рискует:
- Плательщик может нарушить согласованный график один раз или делать это постоянно.
- При определенных обстоятельствах купчая может быть расторгнута, а все деньги придется вернуть покупателю, причем квартира может вернуться к владельцу в худшем состоянии, чем была на момент подписания купчей.
Труднее всего приходится продавцу, когда купчую расторгают, а деньги приходится возвращать. Если выплаты продолжались несколько лет, то выплаченные суммы уже могут быть потрачены. Лучше не спешить с этим, а отложить траты до полного погашения рассрочки.
Загрузка...
