Риски продавца и покупателя при покупке квартиры по доверенности

как правильно купить квартиру по доверенности

Покупка квартиры по доверенности сопряжена с некоторыми рисками. Есть вероятность остаться и без приобретения, и без денежных средств. Такая ситуация может возникнуть при любых сделках, в том числе с недвижимостью, даже без участия представителей. При включении их в цепочку купли-продажи ситуация усложняется.

Понятие доверенности

Доверенность представляет собой документ, по которому юридическое или физическое лицо уполномочивает другое для совершения определенных действий по отношению к третьим лицам. Составляется она в письменном виде на специальном бланке и удостоверяется у нотариуса. Порядок ее применения установлен гражданским законодательством страны.

В следующих случаях функции по составлению и заверению доверенности переходят к иному лицу, а именно:

  • Тяжелой болезни человека, его долгом пребывании в лечебном учреждении. Заменой нотариусу послужит в такой ситуации главный врач больницы;
  • При нахождении на борте корабля, полномочиями наделяется капитан судна;
  • Отбывания наказания в исправительных учреждениях, доверенность подписывает его начальник;
  • Военной службы, командир части имеет рассматриваемые права.

Неотъемлемой частью каждой доверенности являются подпись и печать нотариуса, дата составления и период действия, который не должен превышать три года. Лицо, которое доверяет проводить действия от своего имени вправе обратиться за аннулированием документа.

 

Скачать образец (бланк) 2019 года доверенности со стороны покупателя 

Скачать образец (бланк) 2019 года доверенности со стороны продавца 

 

Оформление сделок с недвижимостью  через представителя по доверенности

Приобретение жилья для каждого  человека очень серьезный шаг, который требует значительных денежных вложений. Оформление сделки купли-продажи должно происходить напрямую между продавцом и покупателем.  В случае неуверенности в своих силах можно передать обязанность по заключению договора и дальнейшим действиям иному лицу, которое обладает необходимыми знаниями и опытом. Это первый вариант прохождения сделки по доверенности.

Еще одним аргументом в пользу посредника становится невозможность одной из сторон лично встретиться с контрагентом. Она может проживать в отдалении от местонахождения квартиры или продавца/покупателя, удалится временно из указанных мест. Кроме того, в случаях, указанных для замены нотариуса, может быть рациональным привлечение третьего лица.

Типичные риски и мошенничества, поджидающие покупателя

Чаще всего конфликтные и незаконные ситуации возникают при неправомерных или ошибочных действиях  продающей стороны. Для покупателя возникают следующие риски, когда в оформлении сделки по купле-продаже недвижимости участвует представитель по доверенности:
  1. Отзыв доверенности. Как уже отмечалось в данной статье, доверитель может в любой момент отозвать действие документа. Сделка при подписании лицом по отмененной бумаге становится ничтожной.
  2. Смерть собственника квартиры. Если доверитель скончался, покупателю это может быть неизвестно, и он успеет передать деньги лицу по доверенности. Сделка в таком случае отменяется, и на объект недвижимости будут претендовать наследники. Ввиду того, что взаимоотношения были оформлены с лицом, которого больше  нет среди живых, то уплаченную сумму наследникам не передают. Процесс возврата средств покупателю в таком случае значительно  усложняется.
  3. Недееспособность или психические нарушения доверителя. К сожалению, нотариальное удостоверение не является страхованием от рассматриваемых случаев. При таком положении дел доверенность, а также сама сделка, становятся недействительными.
  4. Недееспособность или нарушение психики доверенного лица. Последствия аналогичны предыдущему пункту, то есть сделка будет признана ничтожной.
  5. Пропажа собственника. Лицо, передавшее свои полномочия на проведение продажи, может оказаться без вести пропавшим и деньги ему не попадут. Через суд такое лицо в дальнейшем признается умершим, уплаченные средства должны оказаться в руках наследников. Однако гарантировать такой расклад никто не может.
В случае отмены, утраты силы доверенности лицо, которому она была выдана, должно быть осведомлено об этом. Каким именно образом осуществляется такой процесс, и в какой период Гражданский кодекс не описывает.

Риски со стороны продавца

Форс-мажорные ситуации, беспокоящие продавца, сводятся к неполучению денег за передаваемую квартиру. То есть лицо, которое действует по доверенности, может оставить себе денежные средства, предназначенные на покупку жилья. Оно может исчезнуть и скрываться, его розыскать будет, в том числе из-за границы, весьма сложно. В таком случае сделка не состоится. Конечно, доверитель здесь рискует гораздо больше, ведь именно он может потерять большую сумму денег.

Бороться с лицами, действующими по доверенности, можно. Но они должны  находиться в адекватном состоянии, без наблюдения в психиатрических, наркологических диспансерах и тому подобное, не быть ограничены в дееспособности. Для отстаивания своих прав нужно знать, где находится недобросовестный представитель, куда он дел денежные средства. В иных случаях разбирательства затягиваются, негативные последствия настигают обе стороны сделки.

Действия, направленные на снижение риска

Конечно, свести риски к нулю при операциях с недвижимостью не удастся. При участии в сделке купли-продажи квартиры лиц по доверенности необходимо провести следующие действия:

  1. Проверить наличие обязательных сведений – наименование документа, дата составления, фамилии, имена, отчества, места жительства, паспортные данные доверителя и доверенного лица, срок действия доверенности. Причем последнего  стоит проверить не только на наличие, но и на предмет актуальности на момент сделки.
  2. Изучить перечень действий, на которые уполномочен представитель. Должны быть указаны все мероприятия, необходимые для оформления купли-продажи (подписание договора, акта приема-передачи объекта недвижимости, передачи или получения денежных средств, подачи заявления на регистрацию договора и перехода права собственности и так далее).
  3. Удостовериться в действительности доверенности в соответствующем реестре, размещенном на сайте Федеральной нотариальной палаты.
  4. Связаться с доверителем. Лично встретиться, переговорить по телефону или по Skype, чтобы исключить его смерть или минимизировать вероятность недееспособности и тому подобное. Результаты такого контакта лучше зафиксировать.
  5. Копию доверенности сохранить и положить на хранение с остальным пакетом документов.
Даже нотариальное заверение доверенности не может стать гарантом успешной сделки. Обе стороны при участии представителей обеспокоены соблюдением всех договоренностей, реализацией своих прав. И это весьма оправдано. В средствах массовой информации, от друзей и знакомых часто слышатся истории ο мошенничествах с недвижимостью. Чаще всего подобные операции возлагают на родственников или близких друзей. При прохождении сделки через агентство тоже часто оформляется нотариальная доверенность.
Ссылка на основную публикацию

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: