Как правильно оформить договор купли продажи квартиры с рассрочкой платежа?

рассрочки платежа

Договор купли продажи квартиры с рассрочкой платежа – удобный инструмент, специально придуманный для тех случаев, когда у покупателя недвижимости не имеется на руках всей необходимой для приобретения суммы.

Что такое рассрочка?

Покупая квартиру в рассрочку, приобретатель вносит ее стоимость равными частями в течение оговоренного договором времени. График платежей обычно оформляют дополнительным соглашением или приложением к купчей. Его формат определяется по договоренности сторон: ежемесячный, ежеквартальный, ежегодный. Проценты на сумму долга могут начисляться или нет, как пожелает продавец.

Рассрочка получила самое широкое распространение, поскольку:

  1. Позволяет сторонам скорее договориться даже при отсутствии на руках покупателя всей необходимой суммы.
  2. Бюджет нового владельца жилья испытывает более щадящую нагрузку.
  3. Покупатель имеет возможность купить квартиру дороже, чем может себе позволить без рассрочки.

После подписания договора недвижимость находится под обременением, что обязательно фиксируется в Росреестре. Новый владелец не имеет законной возможности от своего лица как-либо ею распорядиться, пока не будет погашен последний взнос в соответствии с графиком платежей. Продажа, передача в дар или по наследству возможна, но лишь с письменного согласия бывшего владельца.

Рассрочка с залогом и без залога

Речь о залоге идет при приобретении квартир в рассрочку всегда. До полного погашения указанной в договоре суммы продаваемая недвижимость находится в залоге у продавца (залогодержателя). Им может быть физическое лицо, а также юридическое, особенно, когда речь идет о приобретении по договору долевого участия в строительстве (ДДУ). Этот момент обязательно оговаривается сторонами и вносится в текст купчей.

Важно: дважды заложить одну и ту же недвижимость нельзя. Поэтому продавец обязан предъявить покупателю выписку из ЕГРП, в которой должно быть обозначено отсутствие обременений у данной квартиры.

Сторонам следует помнить, в каких случаях залог прекращается автоматически:

  • Сразу после последней выплаты по графику.
  • Из-за смерти любой из сторон.
  • После выявления покупателем существенного недостатка квартиры, серьезно снижающего ее цену.

Чтобы избежать сложностей при внезапном ухудшении платежеспособности покупателя, следует внести в купчую специальные пункты, где оговорить: при каких условиях, после скольких пропусков текущих платежей недвижимость можно выставить на реализацию, а когда продавец может рассчитывать только на получение пени.

Оформление сделки между физическими лицами

Когда сторонами купли-продажи квартиры в рассрочку являются физические лица (граждане), то стандартный порядок действий включает в себя этапы:

  1. Сбор документов. Все участники должны предоставить свои паспорта, свидетельства о заключенных браках и зарегистрированных разводах, а состоящие в браке – согласие супругов на сделку. Дополнительно представляется выписка из Росреестра на данную квартиру, собираются справки об отсутствии задолженностей по лицевому счету. Продавец подготавливает правоустанавливающие документы.
  2. Составляется график платежей, в котором указываются все важные моменты: сроки и суммы выплат, величина задатка. Если каждый платеж вносится с процентами, то указывается их ставка. Каждая сумма указывается не только цифрами, но и прописью.
  3. Формулируется, согласовывается и подписывается сторонами купчая, приложением к которой становится график платежей. Обязательно указываются контакты сторон, а также порядок, в котором будут вноситься деньги: номер банковского счета для перечисления, либо иной способ взаиморасчетов. Если покупатель желает вносить деньги наличными, то на каждый платеж оформляется отдельная расписка.
  4. Купчая регистрируется в ЕГРП.
Важнейшей составной частью купчей является ответственность каждой из сторон за нарушения принятых обязательств. Обязательно указывается: как и при каких обстоятельствах купчая может быть расторгнута.

 

Скачать образец договора купли продажи квартиры с рассрочкой платежа 2019

 

Можно ли использовать материнский капитал?

Никаких препятствий для использования средств материнского капитала нет. Пенсионный фонд имеет все основания для перечисления денег по заявлению получателя, если предоставлена купчая, выписка из ЕГРП, подтверждающая переход права собственности, а также график внесения платежей по рассрочке.

Отметка Росреестра о наличия обременения в виде залога не является основанием для отказа в выплате материнского капитала, поскольку она не входит в перечень установленных законом причин (п. 2 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ от 29.12.2006 г.).

Каков предельный срок выплаты?

Никаких ограничений на сроки выплат закон не налагает. Только сами стороны решают, когда именно должна быть полностью погашена рассрочка. Это может произойти в течение года или нескольких лет.

Часто спрашивают: можно ли после подписания купчей с графиком платежей внести в него изменения, например, продлить? Можно, но как это будет сделано при необходимости также необходимо указать в договоре. Например, при ухудшении платежеспособности покупателя (увольнение, тяжелая болезнь и т.д.) ему предоставляется отсрочка текущего платежа на конкретный срок, либо возможность согласовать с продавцом новый график выплат.

Каких подводных камней стоит опасаться?

В случае внезапной утраты работы или тяжелой болезни рассрочка, как и ипотека, способна превратиться в настоящую проблему для плательщика. По закону он обязан выплатить получателю не только все указанные в графике суммы, но и пени со штрафами за просрочку. Более того, через 2-3 месяца после нарушения графика договор может быть  досрочно расторгнут, если такое условие в нем заранее оговорено.

Самые важные риски покупателя при покупке квартиры в рассрочку:

  1. Его платежеспособность может ухудшиться внезапно, что предсказать невозможно, но можно лишь договориться с продавцом о наиболее безболезненном способе выхода из такой ситуации.
  2. Продавец может отказаться снять обременение с квартиры после завершения выплат. Обязательство сделать это обязательно включается в условия купчей, что дает покупателю возможность отстаивать свои права в суде.
  3. Если деньги передаются из рук в руки наличными, то есть риск утратить расписки, что даст в будущем продавцу возможность отрицать факт получения оплаты.
Сторонам следует со всем вниманием отнестись к формулировке условий купчей, куда необходимо внести все, что только может пригодиться в случае возникновения непредвиденных ситуаций. Если оснований  увеличения доходов в ближайшее время нет, то не стоит соглашаться на короткий график платежей с большими суммами выплат.

Далеко не всегда снятие обременения проходит гладко. Да, при погашении всей суммы задолженности, соответствующее заявление в Росреестр от продавца должно поступить незамедлительно. Но на деле случается всякое: человек может переехать в другой город, умереть, пропасть без вести, сменить адрес и фамилию, попасть в места  лишения свободы и т.д. Защититься от таких неприятностей можно путем внесения в условия купчей пункта, в котором будет прописано обязательство продавца вовремя  снять обременения, либо передать право сделать это доверенному лицу (его имя тоже указывается).

Чтобы не допустить саму возможность оспаривания фактов выплат, необходимо собирать и хранить все подтверждающие документы: чеки, квитанции, расписки. Нельзя передавать деньги без документов.

Продавец также рискует:

  1. Плательщик может нарушить согласованный график один раз или делать это постоянно.
  2. При определенных обстоятельствах купчая может быть расторгнута, а все деньги придется вернуть покупателю, причем квартира может вернуться к владельцу в худшем состоянии, чем была на момент подписания купчей.

Труднее всего приходится продавцу, когда купчую расторгают, а деньги приходится возвращать. Если выплаты продолжались несколько лет, то выплаченные суммы уже могут быть потрачены. Лучше не спешить с этим, а отложить траты до полного погашения рассрочки.

Чем дольше срок выплат, тем выше риски продавца. Чтобы не оказаться в ситуации, когда через 10 лет купчая оказалась расторгнутой, а квартиру вернули в аварийном состоянии, в договоре следует предусмотреть специальный пункт. В нем обязать покупателя поддерживать техническое состояние жилья на стабильно высоком уровне, вовремя выполнять текущий ремонт.

 

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector