Возможна ли продать долю в квартире без согласия других собственников?

продать долю в квартире без согласия других собственников, женщина прикрывает рот

Для граждан продажа доли в квартире без согласия других собственников может стать настоящей проблемой и без знания основных способов совершения такой сделки можно допустить ошибки, последствия которых могут быть плачевными. Несоблюдение основных требований законодательства может привести к расторжению договора, если факт нарушения прав будет доказан в суде.

Какие ситуации возможны

Наличие у недвижимости нескольких собственников сегодня относится к числу распространенных ситуаций. Появление двух или более владельцев предполагает обязательное соблюдение определенных условий процедуры, при выполнении которых продажа жилья может быть осуществлена.

Все варианты наличия более одного собственника подразделяются на две большие группы — долевое и совместное владение.

Возникновение долевой собственности может быть связано со следующими обстоятельствами:

  • проведение приватизации жилья;
  • дарение;
  • наследование;
  • выделение долей из общего права владения

При наличии долей для возможности продажи квартиры, должно быть соблюдено право преимущественной покупки. Оно заключается в том, что первоначально предложение делается действующим владельцам. При их отказе приобрести долю или отсутствии положительного решения продавец может приступать к поиску потенциальных покупателей на стороне.

Нежелание сособственника на совершение сделки в этом случае не будет иметь значение, так как требования законодательства и ГК РФ были выполнены. При этом судом не будут признаны претензии в виде отсутствия средств на приобретение, сложностей материального характера, отказа делить территорию с другим лицом.

Совместная собственность

Совместная собственность возникает при приобретении жилой недвижимости супругами во время брака. В этом случае действует правило 50%, то есть каждый из партнеров имеет равное право владения имуществом. В такой ситуации продажа возможна только при наличии согласия на сделку обоих супругов, в противном случае сделка может быть признана в дальнейшем недействительной при наличии претензий у одного из партнеров.

При отказе одного из них от совершения отчуждения выход возможен, но только при переходе недвижимости в разряд общей долевой собственности. Сделать это можно при привлечении механизма брачного договора или суда. Судебная практика показывает, что при определении размера доли могут быть учтены иные обстоятельства, которые меняют правило равного распределения совместно нажитого имущества межу супругами.

Пошаговая инструкция продажи доли

Для возможности продажи доли важно соблюсти правило преимущественной покупки. Если имеется возможность продажи квартиры как единого объекта, то стоит сделать попытки убедить «несогласного» собственника в необходимости осуществления сделки.

Специалисты рынка недвижимости  говорят о том, что отчуждение квартиры отдельными долями невыгодно, так как при этом теряется 20-30% ее стоимости. К «переговорам» стоит привлечь близких сособственника  и тех, кто способен повлиять на несогласие и изменить решение сособственника в части возможности продажи жилого объекта.

При несогласии другого собственника на продажу квартиры как целого объекта продавцу остается только инициировать процесс отчуждения своей доли.

Порядок действий в 2019 году выглядит следующим образом:

  • оформление уведомления;
  • выжидание законодательно определенного срока;
  • получение документа об отказе;
  • поиск покупателя;
  • заключение договора;
  • регистрация сделки и проведение расчетов.

Извещение предполагает составление в письменной форме и содержание информации о цене предложения и других существенных условиях. Документ рекомендуется отправить заказным письмом или при возможности привлечь для этого услуги нотариуса.

 

Скачать уведомление о продаже доли в квартире образец 

 

В этом случае при наличии разногласий и претензий в части нарушения прав других владельцев легко будет доказать соблюдение требование законодательства о праве преимущественной покупки. Уведомление направляется в адрес всех собственников жилья.

По истечении 30 дней

По истечении 30 дней с даты вручения уведомления и при отсутствии согласия на приобретение доли продавца можно приступать к заключению сделки с третьим лицом. Рекомендуется иметь на руках письменный отказ, в противном случае возможны претензии со стороны «обиженных» собственников.

Цена предложения и условия отчуждения имущества для покупателя должны быть аналогичны тем, что содержались в документе для других совладельцев. Если они изменились в связи с уступками, то процесс отправки уведомления должен быть вновь повторен с самого начала.

Любые сделки с участием дольщиков должны подлежать нотариальному заверению. Специалист проверяет соблюдение правила преимущественной покупки и иных законодательных требований. Нотариальный тариф по одной сделке берется однократно и не зависит от количества владельцев долей, участвующих в процессе отчуждения.

Сегодня действуют следующие правила:

  1. Берется в размере 0,5% от суммы соглашения;
  2. Не может быть меньше 300 рублей;
  3. Не может превышать 20 000 рублей.

Расценки нотариальной конторы предполагают оплату работы по составлению и оформлению документов.Дальнейшая Регистрация сделки аналогична стандартной купли-продажи, наиболее часто документы подаются при личном обращении в Росреестр или при использовании услуг МФЦ.

С 01.02.2019 в действие вступил новый закон, согласно которому документы в государственный орган регистрации обязан подавать нотариус, при условии отсутствия возражения на осуществление подобных действий со стороны участников сделки.

Альтернативные варианты

Несогласие сособственника на продажу доли может доставить множество неприятностей и конфликтных ситуаций. При этом нельзя пытаться применять силу и принуждение для изменения мнения, так как подобные действия могут в дальнейшем стать основанием для признания совершенной сделки недействительной.

Довольно часто в жизни складывается ситуация, когда собственник ставит препятствия различного рода и мешает осуществить сделку по продаже доли другому владельцу. Это может быть связано с максимальным затягиванием сроков выдачи ответа об отказе в приобретении, организацией барьеров и «отпугивании» потенциальных покупателей.

Даже после осуществления сделки сособственник имеет в распоряжении 3 месяца, в течение которых он может подать иск о нарушении своих прав. Для продавца подобное развитие событий всегда связано с временными затратами и эмоциональными переживаниями.

При наличии открытого конфликта продавец может пойти на хитрость и прибегнуть к способам, для которых не нужно прохождения процедуры соблюдения требования преимущественной покупки.

К таким альтернативным вариантам относится:

  1. Договор дарения;
  2. Оформление займа и оплата долга за счет залога в виде доли.

Подобные варианты имеют право существовать в качестве альтернативы традиционной продажи доли, которые позволяют избежать необходимости получать согласие другого собственника на проведение сделки. Недостатком обоих вариантов является высокий риск признания отчуждения недействительным, если будет доказан намеренный обман и фиктивность проведенных действий.

Стоит учитывать то, что договор дарения предполагает свойство безвозмездности, поэтому при нарушении покупателем устных договоренностей вернуть себе деньги или жилое имущество будет практически нереально.

Наличие несогласия другого собственника по вопросу продажи доли другого владельца не является непреодолимым препятствием и не должно стать причиной отказа от сделки. Для возможности проведения отчуждения достаточно соблюсти правило преимущественной покупки, что потребует определенного количества времени и сил. К использованию альтернативных вариантов следует подходить осторожно, тщательно взвесив все возможные риски.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector