Как продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка?

При невозможности оплачивать кредит, продажа ипотечной квартиры в залоге у банка может стать единственным вариантом выхода из непростой ситуации. Финансовые проблемы не являются единственной причиной для появления такого решения. Часто заключения подобной сделки требуют жизненные обстоятельства, когда человек меняет место жительства или желает улучшить условия проживания. Обременение в большинстве случаев накладывает ограничения на возможность продажи залоговой квартиры, но проведение сделки возможно при помощи нескольких вариантов.

Основные ограничения при залоге

В качестве обеспечения по ипотеке выступает залоговое имущество, которым в значительной части случаев становится приобретаемое на заемные средства жилье. На него накладывается обременение, действующее в течение всего срока кредитного соглашения. Для владельца это означает невозможность проведения имущественных сделок с залоговым объектом, к числу которых относится и продажа.

При подписании договора важно тщательно изучать пункты, содержащиеся в документе. Именно они определяют возможность продажи квартиры, находящейся в залоге у банка. В большинстве случаев на проведение такой сделки накладывается запрет, так как подобного рода ограничение дает кредитору уверенность в сохранности залогового имущества. В случае невозможности должника своевременно погасить займ, банк всегда сможет возместить свои расходы за счет средств, полученных от реализации залоговой недвижимости на торгах.

При полном погашении кредита и начисленных процентов обременение снимается. С этого момента собственник вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению. При невозможности полной оплаты долга, стоит рассмотреть варианты заключения соглашения с банком.

Погашаем кредит и продаем квартиру

Наиболее простым вариантом с точки зрения взаимоотношений с банком является способ досрочного погашения кредита. На практике он часто становится сложен в реализации, так у заемщика для этого в большинстве случаев не имеется достаточного объема свободных средств для оплаты долга. В такой ситуации необходимо искать дополнительные источники финансирования.

Такими могут стать:

оформление нового займа;
поиск согласного на сделку с обременением покупателя.

При наличии средств для погашения дальнейший порядок действий для возможности продажи квартиры прост. Заемщику необходимо уведомить банк о желании досрочно погасить кредит, внести средства в размере остатка задолженности и пройти процедуру снятия обременения.

Новый кредит

Оформление нового займа будет целесообразно в том случае, если для погашения остатка по действующему кредиту требуется небольшая сумма. После внесения средств для погашения кредита и снятия обременения владелец сможет продать квартиру, а за счет полученных средств оплатить задолженность по вновь оформленному займу.

Преимуществом варианта является:

Возможность досрочного погашения основного кредита и экономия на переплате:
При удачной продаже можно не только погасить кредиты, но и получить в свое распоряжение остаток средств;
Отсутствие иных участников сделки и зависимости от третьих лиц.

Сложность варианта заключается в том, что немногие банки готовы работать с клиентом, имеющим непогашенный ипотечный кредит. При оформлении нового займа необходимо тщательно просчитывать вопросы выгоды, в противном случае возможна ситуация, при которой денег от реализации квартиры окажется недостаточно для закрытия вновь оформленного кредита.

Заключаем сделку с покупателем

Сценарий действий схож с предыдущим вариантом, но предполагает погашение кредита за счет средств, полученных от покупателя. Основная сложность заключается в том, что довольно непросто найти клиента, который бы согласился на покупку квартиры с обременением.

«Козырями» продавца могут стать:

предложение цены ниже рыночной;
поиск лица, заинтересованного в покупке данного объекта по причине удачного расположения или иных факторов.

Для покупателя такой вариант является одним из самых рискованных. Продавец после погашения кредита за счет полученного аванса может отказаться от сделки продажи после снятия с квартиры обременения. Даже наличие договора в такой ситуации не сможет избавить от длительных судебных разбирательств, а при наличии претензий со стороны банка сделка может быть оспорена.

Идем на соглашение с банком

Наиболее часто применяемым вариантом продажи залогового жилья является заключение договоренностей с банком о возможности его продажи. Для кредитной организации в значительной части случаев проще пойти на компромисс с клиентом, чем тратить время, силы и средства на решение вопросов задолженности.

Когда стоит рассчитывать на компромисс

Заемщику для получения одобрения важно убедить кредитора в том, что в силу жизненных обстоятельств ему требуется продать залоговую недвижимость. Часто такая ситуация обусловлена финансовой несостоятельностью физического лица, когда гражданин больше неспособен делать выплаты.

В качестве убедительных оснований банки готовы принимать следующее:

Потеря работы;
Длительный период невыплат по заработной плате;
Серьезная болезнь;
Существенное снижение материального благополучия.

В ряде случаев продажа квартиры необходима заемщику для приобретения другого жилья, что часто бывает при переезде в другой город, разводе или выделении собственной территории повзрослевшим детям. В таких ситуациях заемщик также вправе рассчитывать на одобрение банка.

Какие варианты существуют

Сделки по продаже жилого имущества с участием банка считаются одними из самых надежных. Связана такая ситуация с тем, что гарантом юридической чистоты проводимой операции является кредитная организация, которая тщательно контролирует все этапы сделки и проверяет достоверность документов.

Существуют следующие способы продажи с участием кредитора:

банк выступает только посредником, а покупателя и условия продажи определяют договоренности продавца и покупателя;
все вопросы продажи регулируются кредитной организацией.

В первом варианте заемщик должен после получения согласия на сделку от банковской организации найти покупателя и достигнуть с ним договоренностей. Далее урегулируется вопрос оставшейся по ипотеке задолженности. Расчет между участниками сделки идет с привлечением механизма банковских ячеек. В одну покупатель закладывает средства для погашения кредита, а во вторую — деньги для продавца.

Порядок действий выглядит следующим образом:

Подписывается договор купли-продажи и документ регистрируется в Росреестре;
Закладная переходит покупателю;
Продавец получает средства и гасит кредит из средств первой ячейки;
На основании погашенной закладной происходит снятие обременения с регистрацией права собственности;
Продавец получает средства, хранимые во второй ячейке.

При таком способе продажи залогового имущества покупатель уверен, что при форс-мажорных обстоятельствах он не потеряет свои средства. Риск банка также минимален, так как в случае завершения всех этапов сделки он получит полное погашение кредитной задолженности.

Вариант продажи залогового объекта банком может оказаться финансово невыгодным. В такой ситуации кредитная организация самостоятельно ищет покупателя и определяет условия реализации, поэтому конечная цена реализации квартиры может быть предложена ниже рыночной стоимости.

Вопросы налогообложения

Продажа залогового имущества связана с вопросами налогового регулирования. При получении дохода и владении жилым объектом менее законодательно установленного срока продавец будет обязан уплатить отчисления в бюджет в размере 13%.

Налоговые обязательства не возникают в следующих случаях:

жилье было куплено после 2016 года и срок владения составил более 5 лет;
недвижимость приобретена до 2016 года и право собственности действовало более 3 лет;
при расчете налоговой базы размер налога к уплате получился нулевой.

Декларация о полученных доходах подается на следующий год после продажи жилого объекта. Документ может быть составлен самостоятельно с соблюдением перечня требований или при помощи специалистов.

Наличие обременения существенно осложняет процесс продажи недвижимости, но не является непреодолимым препятствием. Оптимальным вариантом является заключение договоренностей с банком, при которых кредитная организация дает одобрение на отчуждение залогового имущества и при этом является гарантом законности проведения сделки.

Оценка статьи:

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...