Недофинансирование ипотеки в Сбербанке в отличие от иных кредитных организаций — достаточно распространенная практика, позволяющая продавцу реализовать недвижимость с наименьшими потерями. В чем выгода такой сделки и каков механизм ее реализации, рассмотрим ниже.
Что такое недофинансирование ипотеки
В соответствии с действующими нормами налогового законодательства граждан, реализующий объект недвижимости, обязан уплатить в доход государства часть полученной от продажи имущества прибыли, так называемый подоходный налог в размере 13 %. Освобождаются от уплаты налога только продавцы, владевшие реализуемым объектом на момент продажи в течение периода не менее 5 лет. Учитывая то, что фискальные органы имеют доступ к информации относительно имущества, принадлежащего налогоплательщикам на праве собственности, обмануть инспекцию вряд ли получится.
К тому же за неуплату налога бывшему собственнику грозит серьезное наказание. Данный фактор послужил толчком к поиску варианта снижения величины суммы, подлежащей уплате в бюджет. И надо сказать поиск решения этой проблемы увенчался успехом. Так как налоговой базой при исчислении налога на доход выступает продажная цена объекта, при уменьшении ее величины снижается и сумма налога.
В этой связи схема кредитования в данном случае будет состоять в следующем:
- Заемщик предоставляет отчет оценочной компании, согласно которому цена на квартиру или иной объект недвижимости будет соответствовать реальной стоимости жилья.
- Кредитор одобряет ипотеку на полную сумму, соответствующую продажной цене объекта, на основании двух договоров (ДКП жилого помещения и ДКП неотделимых улучшений).
- Продавец и покупатель заключают договор на меньшую сумму, а в приложение составляют соглашение на приобретение неотделимых от объекта недвижимости улучшений. В результате совокупная стоимость по двух документам будет соответствовать цене, указанной в отчете оценочной компании.
- В итоге продавец получает полную величину денежных средств, а налог платит с продажной цены, указанной в основном договоре.
Под понятием покупки неотделимых улучшений обычно подразумеваются затраты на ремонт. Если жилье неновое, покупатель после приобретения жилого помещения будет вынужден произвести работы, связанные с приведением его в надлежащее состояние, что неминуемо повлечет дополнительные расходы на покупку строительных материалов и оплату услуг ремонтной бригады. В результате искусственно заниженная стоимость объекта заметно возрастет.
Сбербанк стал одним из первых кредиторов, который пошел навстречу своим клиентам и разрешил ипотеку с недофинансированием. Разберемся в тонкостях этой процедуры на примере оформления кредита в крупнейшем банке страны.
Как оформить ипотеку с недофинансированием в Сбербанке
Наиболее значимым этапом оформления ипотечного кредита является этап подготовки отчета об оценке кредитуемого объекта. И здесь важно учесть один момент. Оценка производится компанией, состоящей с кредитором в партнерских отношениях, следовательно, оценочная стоимость будет соответствовать реальной рыночной цене на момент проведения экспертизы. Поэтому чтобы не привлекать внимание к разнице в суммах, не стоит значительно снижать стоимость недвижимости. Пусть разница будет не слишком заметная.
Порядок оформления такой сделки в органах Росреестра требует совершение двух действий:
- Регистрация сделки на основании правоустанавливающего документа и соглашения с кредитором. На этом этапе осуществляется переход права и устанавливается ограничение;
- Регистрация залога на основании закладной и ипотечного договора. На этом этапе при получении регистратором письменного уведомления Сбербанка исключается запись о первом обременении и регистрируется залог.
При этом схема кредитования с недофинансированием предусматривает составление определенного набора документов, включающего:
- основной договор купли-продажи;
- договор на покупку неотделимых улучшений;
- соглашение с банком на предоставление ипотечного кредита.
Весь процесс оформления недофинансированной ипотеки в Сбербанке включает следующие этапы:
- Подача заявки на получение ипотеки (заполняется анкета и передается стандартный пакет документов);
- Одобрение выбранного для покупки жилья (кредитору предоставляется документация на кредитуемый объект);
- Заключение всех обязательных договоров (купли-продажи объекта, неотделимых улучшений и ипотечного соглашения);
- Регистрация сделки;
- Регистрация залога;
- Расчеты с продавцом.
Стоит ли оформлять ипотеку с недофинансированием
На первый взгляд покупка квартиры по заниженной стоимости – идеальный вариант для обеих сторон сделки, однако, как и любая сделка, данная схема имеет свои плюсы и минусы. И вот в чем они состоят.
Преимущества:
- Передающая сторона получает возможность снизить сумму налога при получении полной стоимости реализованного объекта.
- Принимающая сторона получает своеобразную скидку, приблизительно равную величине разницы между реальным размером налога и суммой, показанной в декларации.
Недостатки:
- При меньшей сумме ипотечного кредита уменьшится величина налогового вычета, предоставляемого покупателю.
- В случае признания сделки недействительной покупатель не сможет вернуть все переданные продавцу деньги. Возвращена будет только та сумма, которая указана в основном договоре. При этом величина задолженности перед кредитором останется неизменной.
Загрузка...
