Ипотека на покупку коммерческой недвижимости физическим лицом

Коммерческая ипотека для физических лиц, руки из бетона охватывают угол дома, скульптура в Венеции

Коммерческая ипотека для физических лиц – плод развития ипотечного кредитования последнего десятилетия. Доля сегмента выданных кредитов на покупку коммерческой недвижимости на ипотечном рынке составляет всего 5%.

Нюансы коммерческой ипотеки на  недвижимость для физических лиц.

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц не занимает лидирующих позиций среди предложений банков. Причин этому множество и вполне объективных. Во-первых, белые пятна в законодательной базе —  не отрегулирован механизм защиты права кредитора. Практически невозможно оформить залог приобретаемой недвижимости в пользу банка одновременно с переходом права собственности к заёмщику.

Во-вторых, не развит рынок сделок с коммерческой недвижимостью.  Поэтому сумма кредита рассчитывается исходя из установленной оценочным путём стоимости объекта, а не его согласованной сторонами цене. Каждый раз при рассмотрении кредитной заявки на приобретение такой недвижимости банк вынужден направлять своих сотрудников или привлечённого эксперта для оценки её рыночной стоимости.

В-третьих, увеличивается трудоёмкость процесса оценки соответствия претендента условиям банка. Кредитору нужно оценить ликвидность будущего бизнеса, будь то сдача помещения в аренду или ведение уже имеющегося. Также оценки подлежит личность самого заёмщика по аналогии с жилищным кредитованием. Главный вопрос – сможет ли заёмщик выплачивать кредит при прекращении оплаты ему арендных платежей или иных доходов от предпринимательской деятельности.

Учитывая сложность и трудоёмкость оформления, согласования и рассмотрения кредитных заявок получить такой кредит без первоначального взноса практически невозможно. Напротив, первоначальный взнос достаточно высокий и составляет от 20 до 50%. По согласованию между банком и заёмщиком первоначальный взнос может быть заменён иным обеспечением – залогом иной недвижимости.

Главными отличиями коммерческой ипотеки от  жилищной является:

  • Более высокий процент за пользование кредитом. Сегодня он составляет от 9 до 14%.
  • Более высокий размер первоначального взноса – от 20%.
  • Более короткий период кредитования. Максимальный срок кредита – 15 лет.
  • Объект обязательно должен быть построен и сдан в эксплуатацию.

Чем хороша коммерческая ипотека

Несмотря на внушительный размер первого платежа по кредиту и более высокий процент по сравнению с жилищной ипотекой у коммерческой ипотеки есть и плюсы. Ответ на вопрос чем хороша коммерческая ипотека, лежит на поверхности. Она позволяет приобрести в собственность нежилое помещение  достаточно быстро.

И, соответственно, не медлить с расширением производства, развитием бизнеса и получением долгожданной прибыли. Ставка по кредиту не меняется в течение срока кредитования в отличие от стоимости аренды, увеличение которой, как правило, происходит один раз в год. Также банк может разработать для клиента индивидуальный график платежей в случае сезонного получения прибыли.

Безусловно, приобретение недвижимости для предпринимательской деятельности в кредит выгодно для крупных бизнесменов. Это связано с наличием финансовой возможности на долгосрочное планирование деятельности.

Среди недостатков программ кредитования на покупку коммерческой недвижимости можно выделить высокие процентные ставки, короткий срок кредитования, небольшое количество предложений на рынке банковских услуг, жёсткие критерии отбора кандидатов на получение желанного кредита.

Какие продукты следует покупать, чтобы бремя коммерческой ипотеки было по силам? В первую очередь, потребность в собственном помещении должна быть очень острой и не носить временный характер. Во-вторых, платёж по ипотеке должен быть соразмерен величине возможной арендной платы за приобретаемое помещение.

 

 

Как купить ИП этот сложный продукт?

Претендент должен:

  1. Проработать на рынке не менее года;
  2. Иметь положительный баланс;
  3. Обладать другими источниками дохода кроме сдачи в аренду собственного помещения. Для банка важно, чтобы заёмщик мог оплачивать кредит,  даже не используя прибыль от сдачи в аренду заложенного помещения.
  4. Не иметь задолженности по оплате обязательных платежей и налогов.
  5. Соответствовать другим критериям оценки физического лица для целей получения ипотечного кредита.

Общий перечень необходимых документов без учёта индивидуальных требований самого банка выглядит следующим образом:

  • Паспорт гражданина РФ;
  • Свидетельство о браке и о рождении детей;
  • Военный билет при наличии;
  • Свидетельство об ИНН;
  • Выписки со счетов;
  • Свидетельства о праве собственности на другие объекты недвижимости и транспорт;
  • Проект предварительного договора купли-продажи;
  • Сведения о рыночной стоимости приобретаемого объекта, подготовленные профессиональным экспертом;
  • Договора страхования, как самого заёмщика, так и его имущества с указанием банка в качестве выгодоприобретателя;
  • Правоустанавливающий документ на приобретаемый объект и информация об отсутствии обременений.

Пожалуй, это всё что нужно, чтобы стать заёмщиком.

Кроме требований к заёмщику банк предъявляет требования и к объекту:

  • предмет ипотеки должен быть объектом капитального строительства;
  • находиться в регионе работы банка, его филиалов и представительств;
  • к предмету ипотеки не должны предъявляться права третьих лиц;
  • в основном площадь объекта не должна превышать 100 кв.м.

Уровень риска оценивается по трём основным параметрам:

  1. Финансовое положение заёмщика (оценка размера бизнеса, схема его ведения, уровень прозрачности, финансовая устойчивость, прибыльность и т.п.);
  2. Ликвидность приобретаемой недвижимости;
  3. Наличие собственных средств, в том числе, для первоначального взноса, ближайшие перспективы получения денежных средств.

 

 

Как происходит оформление коммерческой ипотеки.

На сегодняшний день существует три варианта ответа на вопрос как происходит оформление коммерческой ипотеки.

Первый способ оформления самый длительный. Сначала регистрируется переход права собственности с частичной оплатой покупной суммы за счёт покупателя. Затем регистрируется залог за банком, выдача непосредственно кредита и полный расчет между сторонами.

Второй способ более доступный. В первую очередь регистрируется залог в пользу банка. При этом продавец недвижимости получает часть суммы из средств покупателя и гарантии банка о выплате оставшейся части в определённый срок. И лишь после регистрации залога оформляется право собственности покупателя – заёмщика.

В рамках реализации третьего способа в правоотношения включают еще одну фигуру – номинального собственника недвижимости. Покупатель приобретает стопроцентную долю в этом обществе или его акции за счёт кредитных средств и таким образом приобретает недвижимость. На момент приобретения объект уже находится в залоге у банка-кредитора.

Выяснить какие банки дают кредит на приобретение коммерческой недвижимости, не представляет сложностей. Проекты бизнес-ипотеки для физических лиц и организаций представлены в предложениях ведущих игроков финансового рынка, таких как Сбербанк, ВТБ 24, Альфа-Банк, Россельхозбанк, Абсолют Банк и Росбанк. Суммы, выдаваемые в кредит на покупку коммерческой недвижимости, варьируются от 10 млн. от Сбербанка до 150 млн. от ВТБ.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector