Срок действия оценки недвижимости является одним из важнейших параметров при ипотечном кредитовании. Ведь для принятия решения банку требуется актуальная стоимость недвижимости. Для определения реальной покупной цены жилья недостаточно одного только предложения продавца. Необходимо мнение стороннего арбитра, которым является профессиональный оценщик. Предлагаем подробнее рассмотреть сам оценочный процесс, узнать, как долго делается оценка и в течение какого времени результаты экспертизы будут действительны для банка.
Обязательна ли оценка
Вне зависимости от того, на первичном или вторичном рынке приобретается жилье, недвижимость подлежит обязательной оценке. Причем все расходы по оценке несет покупатель.
Сейчас для ипотеки жилья Сбербанк реализует весьма выгодное предложение, в рамках которого покупателю не нужно проводить оценку недвижимости. Суть проекта заключается в том, что на специальном сервисе ДомКлик будут размещены объявления о продаже квартир, уже оцененных банком. То есть покупателю достаточно выбрать жилье из предложенного списка, а экспертизу можно не делать. Кроме того, при выборе недвижимости на данном сервисе снижается процентная ставка по кредиту.
Для чего банку необходима оценка
Оценка недвижимости несет в себе две основные функции:
- Выяснение реальной стоимости жилья. От этого напрямую зависит размер выдаваемого кредита.
- Определение ликвидности. Иначе говоря, это оценка вероятности продать имущество на случай неисполнения кредитных обязательств.
Требования, предъявляемые к недвижимости
Например, для выдачи ипотеки ВТБ24 выдвигает следующие запросы:
- квартира должна быть пригодной для проживания и соответствовать санитарным нормам;
- наличие инженерных коммуникаций (вода, электричество, канализация, отопление);
- наличие ванной комнаты и туалета;
- наличие кухни.
Ипотеку точно не одобрят на аварийное жилье, общежития, коммунальные квартиры, деревянные бараки.
Кто занимается оценкой
Оценочной деятельностью занимаются специалисты-оценщики. Причем это может быть как фирма, так и оценщик в единственном лице. Самое главное, наличие у него квалификационного аттестата и страхового полиса, а также членства в саморегулируемой организации оценщиков.
Можно подыскать и любого другого оценщика. Но в этом случае придется самостоятельно проверять все необходимые документы, искать отзывы. К тому же, велика вероятность, что отчет по форме и содержанию может не подойти банку, и его придется переделывать.
Алгоритм оценки
Оценка производится в несколько этапов:
- Выбор оценочной организации/оценщика.
- Подписание договора на оценку.
- Передача оценщику документов на недвижимость.
- Выход оценщика по адресу, осмотр и фото-фиксация объекта.
- Анализ полученной информации с описанием объекта, мониторинг рынка аналогичного жилья.
- Произведение необходимых расчетов, с выводом итоговой рыночной и ликвидационной стоимости недвижимости.
- Составление оценочного отчета, и передача его заказчику и банку.
Договор с оценщиком
Отношения между заказчиком и оценщиком оформляются письменным договором, в котором обязательно указываются:
- данные об оценщике и заказчике;
- указание на независимость оценщика (отсутствие личной заинтересованности в предмете оценки, отсутствие родства (свойства) с заказчиком);
- оценочное задание (объект и цель оценки, вид оценочной стоимости (рыночная, кадастровая), актуальная дата оценки имущества);
- размер и порядок оплаты;
- применимые оценочные стандарты;
- типовые условия договора (срок, права и обязанности сторон, ответственность).
Какие документы потребуются
Для оформления договора и проведения оценочных мероприятий эксперту недостаточно лишь визуального осмотра.
Вот перечень документов, который понадобится для составления отчета:
- паспорт заказчика;
- правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на жилье (выписка из ЕГРН, свидетельства, договоры);
- техническая документация (технические планы и паспорта);
- договор на участие в долевом строительстве (если жилье строится).
На что смотрит оценщик
Итак, на что именно обращается внимание при осмотре жилья:
- Ситуация в жилом районе:
- престижность района;
- экология (наличие поблизости предприятий, автозаправок, близость к автодороге, ж/д вокзалу, аэропорту);
- наличие поблизости детских садов, школ, магазинов, развлекательных центров, общественного транспорта, метро;
- плотность застройки.
- Придомовая территория:
- наличие оборудованной парковки (подземной, охраняемой);
- наличие детской площадки;
- озеленение придомовой территории;
- наличие огороженной территории;
- интенсивность машинопотока мимо жилого дома;
- наличие поблизости объектов, снижающих покупательский спрос (круглосуточные бары, ночные клубы и пр.).
- Состояние многоквартирного дома:
- год строительства дома;
- нахождение дома в аварийном состоянии;
- наличие информации о будущей реконструкции или сносе дома;
- дата завершения строительства (для долевого строительства);
- этажность;
- внешнее состояние фасада;
- материал отделки дома, стен, перекрытий, кровли;
- наличие лифта, мусоропровода, пожарной сигнализации;
- наличие коммуникаций (газ, электричество, водоснабжение, отопление);
- как организован доступ в подъезд (домофон, консьерж).
- состояние мест общего пользования.
- Состояние квартиры:
- этаж;
- наличие обременений (арест, залог);
- количество соседей по лестничной клетке;
- наличие электричества, воды, газа;
- состояние инженерных коммуникаций (сантехника, радиаторы отопления);
- необходимость ремонта, наличие протечек на потолке;
- высота потолка;
- общая и жилая площади, количество комнат (с указанием площади каждой комнаты), наличие смежных помещений;
- наличие балкона;
- наличие современных стеклопакетов;
- выход окон (на обе стороны, наличие «солнечных» комнат, вид из окна);
- планировка;
- наличие перепланировки и возможность ее узаконить;
- внутренняя отделка (материалы полов, стен, потолков);
- иные удобства (кондиционер, подогрев полов).
Оценочный отчет
По результатам выхода на объект оценщик составляет письменный отчет, в котором подробно описывается объект оценки, и прикладываются фотографии. Кроме того, эксперт излагает весь процесс оценки, какие подходы для определения стоимости недвижимости им применялись, анализирует схожие объекты недвижимости.
Как определяется стоимость квартиры
Для определения стоимости жилья оценщик использует сравнительную методику. То есть он сравнивает объект оценки с аналогичной недвижимостью. Причем сравнивать, необходимо, только недвижимость из аналогичного сегмента (не менее трех квартир).
Оценщик анализирует все факторы, влияющие на рынок жилья:
- социально-экономическую ситуацию в стране;
- параметры, влияющие на спрос и предложение;
- качественные характеристики объектов;
- данные о ценовых предложениях на аналогичное жилье, о суммах совершаемых сделок.
Как быстро делается оценка
Вся оценочная процедура, как правило, занимает от 2 до 7 дней. Оценщик осматривает жилье за несколько часов. Дальше все зависит от того, как быстро он проанализирует все полученные данные, рассчитает стоимость и подготовит письменный отчет. Точные сроки оценки указываются в договоре.
Срок действия отчета об оценке недвижимости
Когда лучше делать оценку
Многих из нас интересует вопрос, а можно ли прийти в банк с уже готовой оценкой. Да, можно, но сделать это необходимо в течение срока действия оценки рыночной стоимости недвижимости (в течение полугода, с момента составления отчета).
Как мы поняли, без оценки залоговой недвижимости банк не сможет выдать ипотечный кредит. И для того, чтобы рыночная стоимость была действительна, банку необходимо предоставить «свежий» оценочный отчет. Кроме того, предпочтение отдается отчетам, составленным одобренными оценщиками, поскольку нет необходимости их перепроверять. Поэтому советуем не оценивать недвижимость заранее, а дождаться одобрения от банка, тем более что подготовка отчета занимает считанные дни.
Загрузка...
