Договор аренды квартиры с последующим выкупом: порядок оформления 2019 года

Снять жилплощадь, которая соответствует всем требованиям, большая удача. Переезжать из такой квартиры не хочется. Если собственник согласен её продать, законодательством предусмотрена аренда с последующим выкупом.

Специфика договора

Основная особенность такого договора – сочетание двух соглашений:

1. Аренда жилплощади;
2. Покупка и продажа;

Как правило, договор с последующим выкупом заключается на длительный срок. Самая сложная задача прописать все пункты так, чтобы ни одна из сторон не пострадала. Спорные моменты могут возникнуть, если стоимость жилья будет падать или расти.

[su_note note_color=»#abd1ef» text_color=»#0b0c0b» radius=»20″]Разногласий не избежать при изменении ситуации на рынке аренды. Гражданский кодекс предусматривает возможность заключения дополнительных соглашений. Но, как показывает практика, при изменении первоначальных условий, один из участников договора всегда будет чувствовать себя ущемленным. Не редкость, что обе стороны уклоняются от выполнения обязательств. Противоречия приходиться урегулировать в суде.[/su_note]

Прежде чем решиться на аренду квартиры с последующим выкупом, важно понимать, что это небезопасная сделка. Законность соглашения подтверждает только безукоризненно составленный договор.

Скачать образец договора аренды с правом выкупа бланк 2019 года

Основные пункты соглашения

Документ должен отражать интересы каждой стороны. Особенно важны следующие положения:

1. Подробное описание объекта недвижимости. Необходимо указать не только правильно адрес, площадь квартиры. Важно детально описать состояние жилья и его технические характеристики. В этом пункте обязательно указываются реквизиты документа о собственности. Это подтверждает право одной из сторон распоряжаться недвижимостью.
2. Оценка стоимости жилплощади. Экспертизу лучше заказать в специальной организации.
3. Стоимость квартиры и величина арендной платы. Это один из самых важных и сложных пунктов. Необходимо досконально прописать будут ли эти показатели изменяться, при каких условиях. Возможность индексации цены.
4. Порядок и сроки оплаты. Допустимость отсрочки. Составляется график платежей. Обязательно указываются способы передачи денежных средств.
5. Момент перехода права собственности. Можно прописать конкретную дату или событие. Практика показывает, что регистрация назначается после заключительного выкупного платежа.
6. Возможность прописки членов семьи арендатора;
7. Ответственность сторон. В этом пункте важно обозначить, при каких обстоятельствах договор может быть расторгнут. Какие последствия ждут сторону, нарушившую соглашение.
8. Обстоятельства непреодолимой силы. В этом пункте стоит указать правопреемников, на случай смерти одного из участников договора.
9. Неотъемлемая часть договора – акт приема-передачи.

Особенности взаиморасчетов

При составлении договора наибольшую сложность представляет пункт о взаимных платежах. Необходимо учесть интересы каждой из сторон.

1. Если в ежемесячный арендный взнос включается часть выкупной стоимости, в платежном документе это необходимо подробно прописать. В договоре указываются условия окончательного расчета за недвижимость.
2. Если аренда жилплощади оплачивается отдельно, наилучшим решением будет составления графика выкупных платежей.
3. Стоит уделить внимание пунктам о возможности отсрочки платежей и возврата выкупных средств при расторжении соглашения.
4. Если в документе не прописана сумма выкупа, при разрыве соглашения арендатор не сможет вернуть выплаченные средства и доказать в суде своё право на жилплощадь.
5. Возможность авансового платежа. Указывается не только размер предоплаты, но варианты возврата при расторжении договора.
6. Если все условия соглашения выполнены, арендодатель не вправе уклоняться от переоформления недвижимости.

[su_note note_color=»#abd1ef» text_color=»#0b0c0b» radius=»20″]Чем точнее будут прописаны в договоре обязательства участников, тем меньше споров и конфликтов будет возникать.[/su_note]

Риски сторон

Заключая такое непростое соглашение, каждый из участников может оказаться пострадавшей стороной.

• Если собственник откажется от своих обязательств, арендатору придется возвращать выплаченные средства в судебном порядке.
• Колебания на рынке недвижимости могут доставить проблемы и покупателю, и продавцу. Ни одна из сторон не готова нести финансовые потери.
• Если арендатор сделал ремонт квартиры, то при расторжении сделки, ему будет сложно возместить свои расходы.
• Арендные платежи, включающие выкупную стоимость, могут стать непосильным бременем для покупателя.
• Арендодатель имеет возможность совершать любые операции с квартирой, ведь на весь период договора она является его собственностью.

Преимущества договора

Несмотря на все сложности, у такой сделки есть ряд неоспоримых достоинств:

1. Возможность проживать в квартире ещё до момента регистрации права собственности;
2. При расторжении соглашения нет обязательств по выкупу жилплощади;
3. Отсутствие высоких банковских процентов;
4. При ухудшении финансового положения, всегда есть шанс договориться об отсрочке;
5. Нет большой переплаты за квартиру, как при ипотеке;
6. Для арендодателя это шанс продать неликвидный объект;
7. Собственник на протяжении длительного времени получает пассивный доход;

Подобные договора заключаются в периоды затишья на рынке недвижимости.

Юридическое оформление

[su_note note_color=»#a0dcb8″ text_color=»#0b0c0b» radius=»20″]Законность сделки определяется не только правильно составленным договором, но и комплектом представленных документов. Соглашение заключается у нотариуса.[/su_note]

Для этого необходимо следующие документы:

• Свидетельство о собственности;
• Выписка из Государственного реестра;
• Технический паспорт;
• Справка об отсутствии прописанных граждан;
• Справка об отсутствии обременения;
• Согласие других собственников;
• Справка об отсутствии коммунальных долгов;

В связи с этим опытные юристы дают несколько советов:

1. Прежде чем поставить свою подпись, стоит внимательно изучить личность владельца квартиры. Ведь неуравновешенный характер и непредсказуемое поведение часто приводит к срыву договорных обязательств.
2. Обсудить уплату собственником налоговых и страховых платежей. В связи с усилением контроля со стороны фискальных органов, продавец может потребовать возмещения этих расходов.
3. Хранить все платежные документы и расписки до регистрации собственности и три года после сделки. Если возникнет спорная ситуация, всегда есть возможность подтвердить выполнение своих обязательств.