Как правильно составить договор аренды квартиры образец 2019 года

Сегодня многие граждане вынуждены прибегать к съему жилья, поэтому для них важно знать, как составить договор аренды квартиры. Не все готовы использовать для заключения соглашения услуги профессиональных риэлторов. Это требует дополнительных расходов на оплату работы специалистов, но даже их участие не дает гарантии честной сделки. Для исключения ошибок при оформлении документа и неприятных последствий достаточно изучить, какие особенности имеет договор на сдачу квартиры.

Важные моменты

В повседневной жизни граждане, говоря о сдаче квартиры в аренду, не делают различия в том, заключается ли соглашение между физическими лицами или в процессе принимает участие юридическое лицо. С точки зрения законодательства отношения в части съемного жилья между гражданами правильно называть наймом, но если речь идет о юридическом лице, то говорят об аренде.

[su_note note_color=»#df9ea1″ text_color=»#0b0c0b» radius=»20″]Специалисты рекомендуют заключать договор в любом случае, даже если на территории будет проживать родственник. В этом случае оформление отношений при помощи документа позволит избежать недоразумений в части оплаты коммунальных услуг, что часто бывает при наличии устных договоренностей. При участии в сделке незнакомых лиц, договор найма позволяет заранее исключить проблемы, связанные с оплатой, ремонтом, непредвиденными ситуациями и избавить от проблем с налоговой службой.[/su_note]

Вопросы арендных отношений регулируются пунктами Гражданского Кодекса. В нем говорится о том, что договор найма или аренды должен заключаться в обязательном порядке в следующих обстоятельствах:

• одной из сторон выступает юридическое лицо;
• между физическими лицами без агентов заключается договор, сумма по которому превышает 10 000 рублей.

Что должно быть в договоре

Действующим законодательством определено понятие существенных условий, при наличии которых письменная форма договора приобретает юридическую силу. При отсутствии хотя бы одного из обязательных пунктов в документе, он будет признан недействительным. 

1. Информация об арендодателе и нанимателе жилья, при сделке между физическими лицами указываются данные паспорта и регистрации;
2. Предмет договора, то есть указывается информация о виде жилого помещения и его реквизитах, однозначно идентифицирующая объект недвижимости, а также правоустанавливающий документ, на основании которого лицо может заключать имущественную сделку;
3. Размер арендной платы, при безвозмездной передаче жилья пункт можно не прописывать;
4. Подписи участников сделки.

Скачать образец договор аренды квартиры 2019 года (бланк)

При указании данных о сдаваемом в аренду жилье рекомендуется указать месторасположение квартиры с указанием почтового адреса, номера дома, подъезда и этажа, кадастровые реквизиты, общую площадь и количество комнат. При неточном описании жилого объекта договор в дальнейшем может быть признан незаключенным, поэтому суд откажет в разбирательстве при возникновении споров по такому соглашению.

В договоре аренды принято прописывать права и обязанности сторон. Часто квартира сдается с мебелью и бытовой техникой, поэтому для исключения недоразумений в части их поломки или порче рекомендуется включить в документ прочие условия. В этом случае в документе отражают:

• перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого нанимателю;
• вопросы ответственности при нарушении сохранности перечисленных в списке вещей;
• гарантии по обеспечению сохранности имущества, в качестве

которой часто выступает определенный размер денежных средств.
Если в договоре нет явного указания срока действия документа, то он считается заключенным на 5 лет. Именно такое время определено как максимально возможное для соглашений сдачи жилья в аренду.

Скачать бланк передачи квартиры с имуществом (дополнение)

Какие виды договоров бывают

Все юридические документы в отношении сдаваемого в аренду жилья по критерию длительности можно разделить на краткосрочные и долгосрочные. К первой категории относятся соглашения, заключенные на срок менее 1 года. Если в документе нет прямого указания, то он считается долгосрочным, так как в этом случае он будет действовать 5 лет.

От вида соглашения зависят требования, которые предъявляются к ним со стороны законодательства. Для долгосрочных договоренностей определены следующие правила:

1. Для расторжения договора арендатор должен за 3 месяца предупредить владельца жилья о намерении выселиться;
2. Документ подлежит обязательной процедуре регистрации в Росреестре;
3. Только для них действуют правила в части необходимости ремонтных работ в помещении.
4. Действует определенный порядок продления арендных отношений.

Заключение краткосрочного договора означает наличие следующих ограничений:

• нельзя осуществлять вселение других граждан;
• квартира не может быть сдана по варианту поднайма при отсутствии специального разрешения;
• нельзя рассчитывать на преимущественное право при заключении нового договора;
• в случае смерти нанимателя либо его выезда документ прекращает свое действие.

В отношении долгосрочных договоров действует правило, согласно которому при выполнении нанимателем своих обязательств и своевременном внесении арендных платежей, он имеет право по окончании срока действия документа требовать его продления. Владелец может отказать ему в этом, но тогда в течение 12 месяцев он обязан воздержаться от сдачи квартиры другому физическому лицу. При нарушении такого правила бывший наниматель вправе обратиться в суд с требованием расторгнуть новый договор и возместить убытки.

Соглашение может предусматривать возможность найма квартиры с последующим выкупом. В этом случае в тексте документа должно быть прописано, что переход арендованного имущества в собственность съемщика жилья может произойти по окончании срока аренды или до истечения оговоренного периода в случае выполнения арендатором полного объема договоренностей и выплаты договорной цены.

Нюансы оплаты арендных платежей

[su_note note_color=»#abd1ef» text_color=»#0b0c0b» radius=»20″]Сумма арендных платежей прописывается в договоре в виде конкретной суммы в рублях или в валюте, но с указанием способа конвертации. Рекомендуется прописать условия изменения размера оплаты и сроков, так как при отсутствии подобных указаний платежи будут считаться ежемесячными и постоянными на протяжении всего срока действия документа. Изменять размер оплаты в одностороннем порядке нельзя.[/su_note]

На практике часто заключаются договора с внесением гарантийного платежа, который при завершении арендных отношений возвращается нанимателю при условии выполнения им договорных обязательств. В большинстве случаев сумма аванса равна 1—3 ежемесячным платежам. Сроки внесения оплаты регулируются пунктами договора. При отсутствии договоренностей о точной дате внесения платежа действует правило, которое предусмотрено Жилищным кодексом в отношении социального найма. Для нанимателя это означает, что он обязан оплатить съем квартиры за месяц не позднее 10 числа.

Алгоритм заключения договора

[su_note note_color=»#a0dcb8″ text_color=»#0b0c0b» radius=»20″]Для того чтобы не обдурили важно придерживаться определенной последовательности выполнения шагов и тщательно подходить ко всем вопросам заключения сделки.[/su_note]

Процесс состоит из следующих основных этапов:

1. Проверка документов владельца и потенциального квартиросъемщика;
2. Согласование условий договора найма между участниками сделки;
3. Подписание документа;
4. Регистрация в Росреестре для долгосрочных соглашений.

На первом этапе важно удостовериться, что арендодатель действительно может заключать договор аренды. Для этого он обязан подтвердить право владения жилым имуществом, предоставив договор купли-продажи, дарения, наследования или иной юридически значимый документ. Рекомендуется запросить у него выписку из ЕГРН, которая даст полную информацию в отношении реального положения дел. Она покажет, кто является реальным собственником квартиры, имеется ли действующее обременение, которое могло бы стать препятствием для заключения договора найма.

Если два собственника или более, то возможны следующие варианты:

• договор составляется один, а в разделе арендодателя прописывается информация обо всех собственниках;
• оформляется доверенность, которая дает право подписывать договор от лица владельца доли;
• физическое лицо оформляет письменное согласие на сделку.

Важно достигнуть договоренностей в части размера оплаты и срока ее внесения. Если оплата коммунальных платежей возложена на нанимателя жилья, то рекомендуется удостовериться в отсутствии у владельца задолженностей. Если в договоре нет явных указаний на то, кто является плательщиком за предоставленные услуги ЖКХ, то это означает, что такая обязанность будет возложена на съемщика квартиры.

[su_note note_color=»#df9ea1″ text_color=»#0b0c0b» radius=»20″]Договор в обязательном порядке должен быть подписан арендатором и арендодателем. От их лица это могут сделать уполномоченные лица, при наличии заверенного нотариусом разрешения. Документ вступает в силу с момента его подписания, что означает появление прав и обязанностей у каждого из участников арендной сделки. В течение месяца договор, заключенный на срок более 1 года, должен быть зарегистрирован в Росреестре.[/su_note]

Вопросы уплаты налогов

Согласно действующему законодательству доходы, полученные физическими лицами, облагаются налогом в размере 13%. При сдаче квартиры в аренду договор должен пройти государственную регистрацию, и владелец должен ежегодно отчитываться перед налоговой службой в части дополнительного источника прибыли.

Для этого ему необходимо самостоятельно определить сумму налоговых отчислений и до 30 апреля подать декларацию за предыдущий год. За невыполнение законодательных требований физическому лицу может грозить административная или уголовная ответственности в зависимости от тяжести нарушения, суммы скрытых доходов и периода их получения.

Что будет, если не платить налоги?

Чтобы не платить налоги многие граждане предпочитают отказываться от заключения договора и продолжают рассчитывать на устные договоренности, что часто приводит к печальным последствиям. В такой ситуации оправдано заключать краткосрочный договор аренды. Тогда в соответствии с действующим законодательством при подписании соглашения на срок менее 11 месяцев и у гражданина не возникает обязанности по прохождению его регистрации. Значит в случае для налоговых служб такой договор автоматически становится «невидимым».