Итак, начнем!
Доверителей может быть несколько. Например, недвижимость приобретается семьей, каждый из членов которой в результате сделки становится совладельцем. В этом случае все действия по оформлению покупки можно поручить риелтору, на чье имя и будет оформлен документ. Права доверенного лица можно ограничить выполнением формальных действий, а также расширить вплоть до передачи денег продавцу и подписания купчей.
Генеральная или нотариальная?
Оба термина используются широко, но не имеют юридического закрепления. Оба документа заверяются нотариально, но генеральная доверенность открывает широкий перечень полномочий своему владельцу, тогда как обычная (разовая или специальная) – только четко прописанный в ней список.
Если в генеральной доверенности нет необходимости перечислять все действия по оформлению сделки и указывать такие точные данные, как адрес участвующего в купле-продаже жилья или сумму сделки, то в обычной каждый шаг указывается максимально подробно.
Внешне генеральная доверенность отличается тем, что оформляется на специальном бланке, который имеется в нотариальных конторах. Остальные распечатываются или даже заполняются от руки в произвольной форме, не имеют строгих формулировок, их заверяют нотариально, если только этого прямо требует закон.
Каковы риски покупателя?
Покупатель несет максимум рисков. Если доверенное лицо (родственник, риелтор) – мошенник, то доверитель может в результате остаться без своих денег и без квартиры. На основании генеральной доверенности можно провести сделку и переоформить недвижимость на любое другое лицо. Именно так и поступают мошенники.
По статистике, только в 5% случаев продавцы соглашаются на сделку по доверенности. Это вполне понятно, ведь с увеличением числа участников сделки и объема документации возрастает рискованность. Если в стандартном случае речь идет о дееспособности только продавца и покупателя, то при участии доверенных лиц их дееспособность также приобретает юридическое значение.
Однако, обойтись без доверенности невозможно в целом ряде жизненных ситуаций. Например, когда покупатель отбывает срок тюремного заключения, либо находится за границей. Есть и другие случаи, когда объективно приобретатель квартиры не может лично присутствовать на сделке, но располагает средствами для ее проведения.
Защититься можно только путем выдачи доверенности на совершение строго конкретных действий, а также постоянным контролированием этапов переоформления квартиры. Выдавшее доверенность лицо может в силу каких-то внезапно возникших обстоятельств отозвать ее, обратившись в ту же самую нотариальную контору, в любое время без ограничений. Сделать это во избежание злоупотреблений со стороны доверенного лица рекомендуется сразу же после регистрации в ЕГРП перехода права собственности на приобретаемое жилье.
Каковы риски продавца?
Нет никаких особенных рисков, присущих именно такой форме проведения сделки, которые грозят продавцу недвижимости. При соблюдении стандартных мер предосторожности продажа проводится на общих основаниях. В числе таких мер передача денег через банковскую ячейку после завершения процедуры регистрации перехода прав собственности в ЕГРП. Деньги получает продавец, предъявив выписку из ЕГРП, как и указывается в стандартном для таких случаев договоре обслуживания ячейки.
Полезно знать, при каких условиях доверенность признается ничтожной (недействительной):
- Доверитель – недееспособен, либо на дату совершения купли-продажи младше 14 лет, либо в возрасте 14-18 лет и действует без согласия родителей (законных представителей).
- Доверитель в момент оформления находился в состоянии аффекта, не понимал и не осознавал своих действий (требует документальных доказательств).
- На доверителя оказывалось физическое давление со стороны третьих лиц (необходимо доказать).
- Время действия документа истекло, либо он был отозван доверителем.
- Доверитель умер (подтверждается свидетельством о смерти).
- Указанное в документе лицо проходит процедуру банкротства.
При любом из этих обстоятельств все результаты сделки будут признаны недействительными. Проверить, не отозвана ли доверенность, следует обязательно. Ведь не достаточно только явиться в нотариальную контору и произвести отзыв, доверитель обязан проделать следующие действия:
- Составит в письменной форме, и направить заинтересованным лицам уведомление об отзыве.
- Опубликовать информацию об отзыве в газете «Коммерсантъ» (ПП РФ 21.07.2008 г. № 1049-р). Спустя 1 месяц после публикации считается, что все оповещены.
Оформление
Сам процесс оформления доверенности прост. Необходимо выбрать нотариальную контору и обратиться в нее, представив паспорта всех указанных в документе лиц. Присутствие доверенного лица не обязательно, а если доверитель не может лично явиться в контору, то за доплату нотариус может прибыть для оформления на дом.
Квартира продается по стандартному договору купли-продажи, в котором наряду с реквизитами сторон (паспортные данные) указываются все реквизиты доверенности, на основании которой доверенное лицо ставит свою подпись на купчей. Если полномочия покупателя в полном объеме переданы доверенному лицу, то оно же подает документы на регистрацию в Росреестр, закладывает деньги в банковскую ячейку, получает от продавца ключи и совершает прочие, установленные законодательством для таких сделок действия.
Загрузка...
