Какие подводные камни при покупке квартиры у наследников в 2019 году

покупка квартиры у наследников

Большинство людей думают, что покупка квартиры у наследников не безопасна тем, что покупатель не сможет проверить и найти всех возможных наследников данной недвижимости. Из-за такой сложности покупатели стараются подобные квартиры, полученные по наследству, обходить стороной. С каждым годом «чистых» вариантов все меньше и меньше, а в скором времени может вообще не остаться вариантов жилья, которое не переходило по наследству от одного лица к другому.

Все по порядку

Людей не могут не пугать истории с разделением квартир на части между несколькими наследниками. Но при определенных условиях риски драматических, а иногда даже опасных событий в будущем заметно снижается, чем в результате приобретения недвижимости по коммерческой сделке.

Конечно, есть случаи в практике, когда спустя несколько лет после заключения сделки на пороге квартиры появляются другие наследники недвижимости и настаивают на своих правах собственности на жилплощадь. Но бояться этого не стоит так сильно, ведь при судебном разбирательстве уже несколько лет подавляющее большинство дел решается в пользу собственника, а не внезапно появившегося наследника-собственника. Все из-за того, что суды стали руководствоваться рекомендациями высших инстанций, где рекомендуется отказать наследнику в истреблении наследуемого имущества от добросовестного покупателя (владельца).

Наследство

Большую опасность  представляет именно «свежее» наследство — это квартиры, которые перешли по наследству новому собственнику сравнительно недавно, не более трех лет до момента выставления жилплощади на продажу. По статистике такое жилье на рынке недвижимости задерживается на два года больше, чем обычное жилье, а в процессе продажи его стоимость падает как минимум на 5%.
Самыми опасными сделками с квартирами принято считать те квартиры, которые перешли собственнику по наследству от одиноких стариков дальним родственникам по завещанию .

Если обратить внимание на судебную статистику, то можно заметить, что чаще всего оспоренные сделки с имуществом связаны с перешедшем по наследству имуществом от мужчины, у которого были внебрачные дети. Естественно, невозможно полностью гарантировать безопасную сделку, но большинство наиболее острых «подводных камней» обойти можно. Риски есть независимо от способа наследования. Неважно, по завещанию или по закону риски будут одинаковы, а так же способы обойти эти риски тоже будут одинаковыми.

Первое, что стоит учесть, это когда была унаследована квартира.

Если права на нее появились у наследника пару дней назад, а не, допустим, 8 лет назад, то в таком случае невозможно гарантировать отсутствие иных наследников, которые просто могли не знать об открытие наследства. Если квартира была получена несколько лет назад (самый лучший вариант — более 7 лет), то появление внезапных наследников сводится к минимуму, но не к нулю.

Например, если квартиру по закону в наследство получил сын от своего погибшего отца, как наследник первой очереди . Спустя пару месяцев после вступления в права собственности он принимает решение продать данную квартиру. После заключения сделки, когда квартира принадлежит уже новому лицу, появляется внебрачный сын наследодателя, он так же является наследником первой очереди, а, следовательно, мог претендовать на данную квартиру.

Этот новоиспеченный наследник имеет полное право оспорить права собственности нового владельца. Но, чем больше времени пройдет с момента открытия наследства до оформления договора купли-продажи, тем меньше вероятность появления других наследников не только по закону, например, первой, второй очереди или же третьей очереди , но и наследники по завещанию могут внезапно объявить о своих правах на недвижимость.

Второе, что необходимо сделать при желании заключить сделку относительно наследуемого имущества — это тщательно проверить документы, а так же историю сделок с данной квартирой и круг возможных наследников. Так же неплохой страховкой будет тот факт, что продавец-наследник напишет у нотариуса заявление, в котором укажет, что при возникновении каких-либо судебных разбирательств , продавец удовлетворит финансовые, а так же имущественные вопросы и претензии, насчет проданной квартиры, за собственные средства.

Важно знать.

При невнимательном просмотре документации можно упустить какие-либо важные моменты. Так же должное внимание надо обратить на историю сделок с жилплощадью. Если за последние 2-3 года квартира успела неоднократно перейти из рук в руки новым собственникам, то такой квартиры стоит опасаться. Возможно, эти сделки были не совсем законными.

Стоит узнать, кто был наследодателем, ведь от этого может многое зависеть, например, если это был близкий родственник продавца (родители, бабушки/дедушки, дети), то это хороший знак. Но, если квартира досталась лицу, как наследнику третьей очереди или еще более дальней очереди, а еще хуже, если квартира перешла в собственность по завещанию от одинокого старика. Довольно часто на практике встречаются случаи принуждения к передаче наследства. 

При проверке документов именно у собственника стоит попросить все данные, которые касаются прописок, возможных наследников, самого наследодателя, а так же узнать, нет ли в завещании пожизненных жильцов.

Пожизненные жильцы — это лица, которые могут постоянно проживать в квартире, так как это право дал им наследодатель. Например, если наследодатель в завещании указал, что квартира перейдет в собственность его сыну, но при этом указал, что его сестра может проживать в этой квартире до конца своей жизни. От такого жильца нельзя избавиться при помощи смены собственника. Поэтому, если вдруг покупатель упустил наличие постоянного жильца, то выгнать его из квартиры против его собственной  воли невозможно.

Третий, но не менее важный пункт — это указание реальной цены в договоре купли-продажи. Если же такого не будет, то при возникновении разногласий между покупателем и продавцом, или другими наследниками,  судебные органы могут признать сделку недействительной вследствие недобросовестных действий в виде истребования имущества, а так же взаиморасчетов, относительно зафиксированных в договоре данных.

Такие меры при желании заключить договор купли-продажи должны касаться не только недвижимости, но и самого продавца, особенно когда он решил расторгнуть данную сделку по какой-нибудь причине. Если до этого он смог убедить покупателя записать в договор денежную сумму куда ниже реальной, аргументируя это тем, что хочет сэкономить на государственных налогах и не платить их (или заплатить меньше). При расторжении сделки будет учитываться не реальная сумма, а та, что указана в договоре, следовательно, покупатель останется и без квартиры, и без части денежных средств.

Сделку  наследуемой квартиры нельзя назвать безопасной, но при соблюдении определенных правил можно снизить уровень риска, а значит обезопасить себя, свои денежные средства, а также время. К любой сделке  с недвижимостью необходимо подходить с должной ответственностью и вниманием.

Ссылка на основную публикацию

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: