Покупка доли в квартире пошаговая инструкция

Покупка доли в квартире пошаговая инструкция

Приобретение квартиры, которая находится в долевой собственности, имеет свои отличительные черты. Если в случае с квартирой, право на которую принадлежат только одному человеку, собственник может распоряжаться собственным имуществом согласно своей воле. Но, покупка квартиры в долях требует знания о некоторых тонкостях в юридическом плане.

Долевая собственность. Что это?

В законодательстве говорится о том, что имущество, которое принадлежит нескольким лицам и считается общим, можно называть долевой или совместной собственностью.

Долевая собственность — это собственность, которая разделена на несколько частей, эти части могут быть равны или же нет. Разделение между долевыми собственниками происходит или по их совместной договоренности, или же по судебному решению. У каждого собственника на руках должны быть документы, которые подтверждают их права собственности на некую часть принадлежащей ему по закону квартиры.

Квартира может оказаться в долевой собственности, если:

  1. Ее приватизируют на всех лиц, которые заинтересованы в этой процедуре;
  2. Когда происходит дележ имущества, например, при разводе супружеской пары, если собственность была совместной;
  3.  Квартира перешла по наследству нескольким наследникам. Например, два сына наследуют квартиру усопшей матери в равных долях (1/2 принадлежит одному, 1/2 другому).
 Если лица не могут мирно решить вопрос о размере долей друг друга, то такой вопрос можно решить в судебном порядке, подать вопрос на рассмотрение в соответствующие органы судебной власти.

Стоит отдельно отметить, что фактическое разделение квартиры в подавляющем большинстве просто невозможен. Для этого потребуется соорудить отдельный вход в квартиру, а также отдельные точки подключения газовых сетей, водных точек и электрических сетей. Сделать это получится только в частном доме, а вот застройка многоквартирных домов не располагает такой роскошью.

Доля в квартире, которую желает продать собственник, должна выделяться в натуре, или же в форме дробного значения (2/3, 3/5 и так далее). Это определяется в документах, которые продавец обязан предоставить покупателю.

При желании продать свою часть собственности продавец самостоятельно сообщает о своем намерении другим долевым собственникам.

Преимущественное право

Так как продажа доли в квартире может повлечь некий дискомфорт другим собственникам, то у них есть преимущественное право выкупа. Это оговаривается в статье 246 Гражданского Кодекса (ГК) РФ.
Порядок этого права при продаже заинтересованному лицу определяется статьей 250 ГК РФ. До того, как искать покупателя, продавец должен предложить выкупить эту долю другим собственникам.

Предложение отправляется в виде письменного документа, где указывается стоимость (такая же, что и для продажи посторонним лицам) доли и обязательства. Лишь после того, как продавец получит от них отказ, он может предлагать купить долю третьим лицам. Если же продавец получил положительный ответ на сделку, то договор купли-продажи заключается между этими долевыми собственниками.

Указание меньшей цены, при продаже третьим лица, считается незаконным. Долевым собственникам дается месяц на принятие решения о приобретении части недвижимости. Но если за месяц ответа не последовало, то действует правило молчаливого отказа, квартиру можно продавать любому субъекту. Так же если отказ был получен до указанной даты, то можно не дожидаться конца месяца и начинать икать покупателя.

Если это правило не соблюдать, то другие собственники, не получившие уведомление о продаже, могут оспорить правомерность совершенной сделки (в течение 3 месяцев).
Правда при таком стечение обстоятельств сделка отменяться не будет, просто поменяется покупатель с третьего лица на собственников.

Порядок оформления

Если квартира является общей собственностью — то продать ее долю нельзя. Потому что в таком виде собственности доли не распределяются, их фактически не существует. Изначально придется выделить долю, а потом заниматься ее продажей.

Если доля выделена, а все необходимые данные внесены в ЕГРН, то можно начать процедуру. Состоит она из нескольких этапов:

  1. Обсудить будущую сделку с остальными собственниками, а так же отправить им письменные уведомления. Если продавец сказал другому собственнику в устной форме о продаже, то такое действие уведомлением не считается.
  2.  Получение ответа от собственников. Если поступает отказ, то можно переходить к следующему пункту.
  3. Поиск покупателя. Происходит он любым возможным способом, от размещения в интернете объявлений, до обращения в агентство недвижимости. Обсуждение с покупателем условий договора. Они не должны отличаться от условий в уведомлении. Если покупатель захочет изменения каких-либо условий, то уведомление собственникам придется отправлять повторно, а так же ждать месяц их ответ. Не исключено, что новые условия могут привлечь долевого собственника.
  4.  Заключения договора купли-продажи доли. Нужен ли нотариус при сделке с долей? Да, именно при заключении договора. Договор должен быть подписан сторонами и быть удостоверен у нотариуса.
  5.  Акт приема-передачи так же обязательная составляющая таких сделок. Он должен прилагаться к договору.
  6.  Регистрация сделки. В ЕГРН необходимо предоставить всю документацию. Так как договор нотариально удостоверен, то присутствие всех сторон не обязательно.

Нюансы

В такой сделке, в отличие от других есть определенные тонкости, которые необходимо учитывать.
  1. Несовершеннолетние. Например, если в квартире (доле) прописана женщина с несовершеннолетними детьми, то такая сделка потребует дополнительного разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделки. Если продаваемая квартира — это единственное возможное место жительства несовершеннолетнего, то согласие на совершение сделки не дадут.
  2.  Незаконная перепланировка. Если таковая была произведена в квартире, то это необходимо указать. А далее нужно согласовать и получить технический паспорт проведенных изменений.
  3. В случае с супругами необходимо получить согласие второго, если они состоят в браке. Если не в браке, точнее, если он был расторгнут, это не требуется (если права на недвижимости были разделены).

Продажа детской доли требует:

  1.  Наличие у ребенка другого доступного постоянного места жительства.
  2. Может не только проживать по другому адресу, но и быть прописан там.
  3. После того, как доля ребенка будет продана, ему необходимо приобрести другое жилье, не уступающее прежнему.

Документы, которые необходимо предоставить в службу для получения разрешения на сделку от органов опеки:

  1. Удостоверение личности опекуна;
  2. Свидетельство о рождении ребенка;
  3. Заявление на получение разрешения;
  4. Документы на жилье;
  5. Бумаги на жилплощадь, которая будет приобретаться;
  6. Иные документы, которые подтверждают соблюдение интересов ребенка.

Документы для оформления прав на долю в квартире потребуется предоставить:

  • Паспорта всех сторон;
  • Выписка из реестра (ЕГРН);
  • Документы, которые подтверждают получение прав собственника;
  • Кадастровый паспорт недвижимости;
  • Технический паспорт;
  • Отказ собственников или квитанции об отправке уведомлений (при молчаливом отказе);
  • Разрешение опеки (при несовершеннолетних детях);
  •  Согласие второго супруга, нотариально заверенное.

Могут понадобиться и иные документы в зависимости от обстоятельств сделки. 

Составление договора

Образец договора можно скачать ниже,еще ознакомится в этой статье, как правильно оформить договор купли-продажи доли в квартире в 2019 году. Но несмотря на то, что у него стандартная форма, все же имеются некие особенности, их необходимо отметить. Например, потребуется точное описание продаваемой доли с указанием дробного или же процентного соотношения площади от общего помещения.

В документ включаются пункты:

  1. Информация о сторонах, их полные имена (ФИО) и паспортные данные;
  2. Предмет продажи (адрес, основные параметры);
  3. Перечень остальных долевых собственников;
  4. Схема расчетов;
  5. Права, а так же обязанности участников сделки;
  6. Порядок фактической передачи имущества;
  7. Подписи сторон сделки.

В договоре могут прописываться и другие детали. Для сделки, связанной с отчуждением имущества необходимо удостоверение у нотариуса. Квалифицированный специалист не только составит договор купли-продажи с учетом пожеланий сторон и соблюдением всех правовых актов, но и проведет регистрацию сделки в определенной службе.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире 2019 года

Налоговый вычет

Некая сумма, которую вычитают из налогооблагаемой базы, до того, как вычесть налог — это и есть налоговый вычет. По сути — это просто налоговая льгота, которая призывает граждан к более активному решению жилищных вопросов.

Есть несколько разновидностей:

  1. Стандартный — о нем говорится в Налоговом Кодексе РФ (НК РФ) статья 218;
  2.  Социальный — 219НК РФ;
  3.  Имущественный — 220 НК РФ;
  4.  Профессиональный — 221 НК РФ.
Сделки связанные с недвижимым имуществом, а следовательно и договор купли-продажи, относятся к имущественному налоговому вычету. У продавца появляется как налог на получение дохода от продажи недвижимости, так и вычет (сумма, с которой взимается налог, уменьшается); У покупателя появляются только вычеты, в том числе, на уплату 13% НДФЛ от официальной заработной платы. 

Ипотека

Обычно банки предоставляют ипотечные кредиты только на выкуп последней доли, под залог целой квартиры. Но, если необходим выкуп не последней части, то долю в ипотеку получится взять под залог всей квартиры, если получится договориться с оставшимися собственниками. Правда, не все долевые собственники готовы на это пойти.

Например, если сосед продает 1/4 долевой квартиры, а собственнику, который хочет эту долю приобрести, тоже принадлежит 1/4, то ипотеку получится взять только при согласии остальных собственников под залог целой квартиры. Если происходит такая же ситуация, но у соседа 2/4, у желающего выкупить тоже 2/4, то доля считается последней и ее можно взять в ипотеку, но опять же под залог всей квартиры.

Продажа доли квартиры — это не самая быстрая процедура, так как большинство старается купить целую квартиру без дополнительных собственников и дополнительных разрешений. Поэтому для ее продажи придется приложить определенные усилия, а так же строго следовать порядку продажи.

 

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector