Понятие и признаки самовольной постройки.

Что считается самовольной постройкой можно определить по итогам изучения действующего законодательства нашей страны.  Это будет сделано в рамках данной статьи, что поможет найти ответы на многие вопросы, связанные с самовольным строительством.

Понятие, определение по закону.

Определение самовольной постройки дает статья № 222 Гражданского кодекса РФ. Ею является строение, которое возведено с нарушением градостроительного законодательства, в том числе правил землепользования из застройки.

Самовольно может  быть возведено как все здание полностью, так и его часть. Например, два этажа объекта построены по всем нормам и при наличии разрешающих документов, которые введены в эксплуатацию. После этого достроен третий этаж без дополнительных действий по оформлению. В данном случае самовольной считается только надстройка.

Виды и признаки самовольной постройки.

Самовольной постройкой могут быть следующие объекты или его части:

• Индивидуальные жилые дома.
• Многоквартирные дома.
• Нежилые здания.
• Гаражи.
• Другие объекты недвижимости.

У объектов, имеющих статус самовольной постройки, есть некоторые отличительные признаки:

1. Нарушение ограничений, связанных с землей. У каждого участка есть свои виды разрешенного использования. При несоответствии назначения объекта строительство разрешено не будет. Например, построить многоквартирный жилой дом на землях под ИЖС не дадут.
2. Отсутствие прав на земельный участок. У любого участка есть свой владелец. Границы его могут вообще быть не определены. Застройщиком по градостроительному кодексу может выступать владелец земли, у которого есть право собственности на нее или заключен договор аренды.
3. Нарушение требований законодательства, несоответствие установленным нормам. Например, объект может располагаться за пределами красных линий или в охранной зоне.
4. Отсутствие разрешения на строительство. Порядок выдачи документов, случаи, когда разрешение требуется,  а когда нет  — описаны в статье №51 Градостроительного кодекса РФ.
5. Создание угрозы жизни и здоровью граждан. Имеются в виду риски возникновения пожаров, обрушений, затоплений и тому подобное.

Как признать право собственности на самострой: куда обратиться, алгоритм действий, документы.

Если объект недвижимости уже построен, а право собственности не оформлено, существует два пути:

1. Административный.
2. Судебный.

Светлана

Эксперт по недвижимости

Обращению в суд в любом случае предшествует досудебный порядок, то есть административный. Письменный отказ является основанием для обращения в высшую инстанцию.

Перед обращением в органы власти необходимо проанализировать текущую ситуацию и оценить свои шансы на положительное решение. Оценке подлежат следующие факторы:

1. Наличие прав на землю. Право собственности на здание оформляется только на то лицо, которое является собственником либо арендатором земельного участка, на котором оно находится. В последнем случае такая возможность должна быть предусмотрена условиями договора аренды.
2. Целевое назначение земельного участка. Необходимо, чтобы не было конфликта между видом недвижимого имущества (ИЖС, многоквартирный дом, торговый центр и так далее) и разрешенным использованием земли.
3. Градостроительные параметры. У каждого земельного участка есть ограничения по высоте зданий и количеству этажей. Данные сведения содержаться в градостроительном плане земельного участка. При отклонении от заданных параметров узаконить постройку нельзя.
4. Права и интересы других лиц. Самовольное строение не должно угрожать жизни и здоровью людей, а также иным образом нарушать законные права граждан. Данное условие является принципиальным при узаконивании объекта недвижимости.
5. Заявительный характер. Для оформления права собственности граждане обращаются по собственной воле путем направления заявления в соответствующий орган.

Заявителю необходимо выполнить следующие шаги:

• Определение границ земельного участка, если они не определены. Закрепляются они в проекте межевания территории и кадастровом плане. Выполняется силами кадастрового инженера.
• Оформление прав на земельный участок – заключение договора аренды, купли-продажи и тому подобное.
• Изготовление технической документации на объект капитального строительства.
• Оплата государственной пошлины.
• Регистрация права собственности в Росреестре.

Судебный порядок.

Светлана

Эксперт по недвижимости

Как уже упоминалось, перед обращением в суд необходимо попытаться узаконить постройку в стандартном порядке. Так как здание уже построено, а разрешение на строительство не выдавалось, в большинстве случаев органы местного самоуправления дают отказ в легализации.

Требования к исковому заявлению описаны в Гражданском процессуальном кодексе нашего государства. К ним относятся:

1. Основания для строительства, то есть наличие прав на земельный участок – собственность или аренда, со ссылками на документы.
2. Характеристики объекта недвижимого имущества.
3. Сведения о ходе строительства – период строительства, лицо, его осуществлявшее с приложением договора подряда, например, и тому подобное.
4. Указание о соблюдение досудебного порядка с приложением ответа от органа местного самоуправления.

Документы для суда.

К исковому заявлению в суд прикладываются следующие документы:

• Заключение об оценке стоимости объекта. На основании его осуществляется размер государственной пошлины.
• Правоустанавливающие документы на земельный участок – выписка из ЕГРН, договор аренды и тому подобное.
• Техническая документация на объекты недвижимости – технические планы, кадастровый план и тому подобное.
• Документы, подтверждающие соответствие построенного объекта строительным, санитарным и другим  нормам, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.
• Ответ органа, уполномоченного на выдачу разрешений на строительство о ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства.
• Квитанция об оплате государственной пошлины.

Госпошлина.

Размер взноса рассчитывается исходя из стоимости исковых требований. Регламентируется он Налоговым кодексом РФ, а именно статьей № 333.19:

• При сумме иска менее 20 000руб. = 4 %. Минимальный порог при этом составляет 400руб.
• При сумме иска от 20 00до 100 00руб. = 800 руб. + 3 % (сумма иска – 20 000руб).
• При сумме иска от 100 001 до 200 00руб. = 3 200 руб. + 2 % (сумма иска – 100 000руб.).
• При сумме иска от 200 001 до 1 000 000 руб. = 5 200+ 1 % (сумма иска – 200 000руб.).
• При сумме иска от 1 000 000 руб. = 13 200 руб. + 0,5 % (сумма иска – 1 000 000 руб.). Максимальный порог при этом составляет 60 000 руб.

Сроки.

Количество времени, необходимое для оформления права на самовольную постройку, зависит  от обстоятельств и в каждом случае индивидуально. В некоторых ситуациях процесс может занимать несколько лет.